众所周知，房地产快速发展超过25年，在满足很多人的居住需求同时，也给不少普通家庭带来了财富机会。以前人们觉得买彩票中500万都是梦寐以求的事，但现在很多地方的一套房子都值那么多钱，如果有那么几套更是不得了，如果不追求更大财富的话，完全可以躺平收租安度余生。

但是，“房价永远涨”的神话从2021年下半年开始打破，市场进入下滑至今仍没见明显回升，无论是在成交量上，还是在价格上，都呈现连续下滑趋势，像最能体现市场真实状况的二手房价格，全国百座城市二手房均价已连续17个月下降，原本寄予厚望的“金九银十”也未能扭转颓势，9月比8月继续下跌0.06%，1-9月累积跌幅为-2.6%。

一个不寻常新信号出现

都知道，9月份开始，包括北上广深在内的一线城市，以及几乎所有的二线城市都放开了放松了购房资格，特别是“卖旧买新”的政策支持，卖旧房可以减免税费，买新房可以享受补贴，少则几万，多则几十万，这些都是真金白银的补贴。在这种仅次于2015年那波全国战略去楼市库存政策的激励下，各城市的二手房挂牌量迅速猛增。根据机构的数据显示，与去年同期相比，截至9月末，10个重点城市的二手房挂牌量达到了162万套，同比去年猛增了4成，各城的二手房挂牌量处于历史高位。

这种旨在通过激活二手房市场，同时反过来带动新房的策略，似乎看到了效果。比如9月份二手房成交套数显示，除了深圳环比微降0.9%以外，北京环比涨了45%，上海环比涨了17%，广州也环比涨了4.8%。毫无疑问，相对于疲软的新房市场，二手房的成交表现可以说是可圈可点。但问题是，二手房成交量在政策刺激下开始回升，并没有按照“量价齐升”逻辑在走，而是“量升价跌”。根据机构监测的数据显示，100强城市二手房均价连续4个月下跌的城市达到90座，9月份更是达到99座，可以说都在跌，这一不寻常现象到底是什么情况？

在业内看来，现在的态势很明显，二手房成交量虽放大，但相对于天量的挂牌量，业主非常珍惜每一个购房者，只要不太离谱，降点价是小事，能接盘就行。但是，即便这些业主把房子便宜处理掉了，但新房市场表现平平也意味着很多人没有“卖旧后立马买新”，说白了，就是变现后不着急买房，是观望还是就不再买了，不得而知。这样的市场表现，可能是与以往每次刺激市场后所表现出的最大不同。

央媒定调“未来楼市”

实际上，针对眼下的楼市现状，央媒新华社在《新政落地满月，房地产市场活跃度提升》一文中援引业内的话说：

虽然楼市成交有所回暖，但从同比来看，住房成交下降幅度仍明显，还需政策进一步加力稳定市场预期，促使楼市更长时间平稳运行。

这句话，也基本说出了当下楼市的运行情况以及对未来的要求，起码有几层意思：一是，与前一两个月比，市场有所回暖，这一点毋容置疑；二是，也仅仅是金九与前两个月（淡季）比，但要与去年同时期的旺季比，下降幅度还是比较大的，这种比较可能是更有政策参考意义；三是，下面怎么做就很明显了，政策还要进一步加强，首要的就是要稳市场预期，这个好理解，楼市都是“买涨不买跌”，都感觉市场还要下行，谁还会积极入市呢？四是，政策提振楼市目标也是明确的，就是促进市场平稳运行，这一点，基本可以看作是对未来楼市的定调，不要大起大落，要平稳有序发展。

当然，如果能做到长期平稳运行，对市场而言，炒房的行为基本会绝迹，买房就是以自住为目标，起码可以杜绝长期积累的诸多楼市弊病，避免楼市泡沫再次上演，这对我们的经济运行、金融稳定，包括社会稳定都是有好处的。然而，要实现这个目标也是不容易，主要原因正如前面所说，市场有继续下滑风险，购房者观望情绪浓厚，加之3个月前，国家已经定调房地产市场供求关系已经发生重大转变，如果要保持市场处于平稳运行期间，起码得把供求关系弄平衡了再说。

作为稳楼市的辅助举措取消只有公摊面积计价和取消期房销售，从目前来看，具有风向标的地方已开始动真格。

关于两个“取消”的历史成因就不多介绍了，但有一点是肯定的，央媒曾多次呼吁取消这两个东西，说是这是老百姓的呼声，取消势在必行。

第一个是取消期房销售。继海南取消预售，全域实行现房销售以后，被视为住房制度改革试验基地的雄安新区也在这段时间开始全面取消预售制度，实行现房销售。对这个具有市场风向标的举措，在业内看来，在住房供求关系发生重大转变时实施可谓正得时机，按照现房销售周期一般往后推少则1-2年、多则3-4年，完全可以以时间换空间，让住房库存得以消化，如果其他地方也相继铺开，市场逐步企稳也指日可待。在提振市场招数已经用得差不多的情况下，取消预售或是各城市稳市场为数不多的办法了。

第二个是取消只有公摊面积计价做法。为什么不说取消公摊面积呢？因为公摊面积是客观存在的，一套房子不可能只有套内面积，它必须有电梯厅、走道、门卫室等这些必要的公摊部分。所以，取消公摊面积准确的说法是取消仅有公摊面积计价做法。日前，北京发布了一份征求意见稿，要求商品房须明码标价，特别提到要标明套内建筑面积的每平方单价，也就是说，开发商卖给你的房子，会给你展示两种价格，一个是含公摊的单价，一个是除去公摊的单价。

在业内看来，让公摊和套内面积并存计价起码带来两个好处，一是开发商藏污纳垢的虚标公摊面积无处遁形，比如原来给你多标5%公摊，现在却藏不住，因为套内面积是比较好测的，购房者不会花冤枉钱；二是涉及到公摊的相关费用也应该有说法，比如供暖费，90平米房子，实际享受供暖只有套内的70平米，公共部分收取供暖费就不太合适，因为公摊部分本身也不需要供暖。北京在本轮市场中率先要求实行两种计价方法，按照公示时间算的话，没什么大修改，最快年内就会正式实行，其他城市或相继效仿。

不管怎么说，公摊和预售迎来变革，或许是当下楼市走到这个阶段的必然趋势，但也迎合了老百姓多年的期盼，挺好。