“先立后破”，很多人并不理解其中的含义。其实，它是对现阶段楼市的最好释义。

不少人只记得“先立后破”是国家对2024年经济工作的指导思想，实际上呢，这4个字从2021年7月份就提出来，2022年和2023年都有提及，我们一直说了3年，也这样做了3年，而且目前正在按照这个思路继续向前走。

这样一个适用于包括房地产在内的各行各业的顶层设计思路，具体到房地产而言，用白话翻译是，“先立住了，才能去破局”。毫无疑问，首先是承认过去的房地产发展模式是有问题的，从长远看，需要改变策略，回到正常发展轨道，也就是常说的要确保保持健康平稳发展。但需要一个前提，短中期需要稳住，不能让市场下滑过快，否则，破局的对象都没有了，何谈破局呢？

就目前看来，要稳住市场，就必须让房地产开发投资、销售指标等企稳，都知道，目前就在于房企手中不仅没有现金流，而且还有一屁股债务，可谓动弹不得，建房、拿地、销售等关键动作都受到严重制约。如果没有人扶一把，送一程，市场继续下滑的趋势就不可能改善。房产研究人士能看到的问题，国家自然是心知肚明，找准“要害”持续发力。

这个“要害”就是需要大笔资金注入房企，让优质房企们具有自身造血功能，从而带动地市、传导到房市，最终实现整体市场的回暖。从2023年底开始，中央金融工作会议部署要求促进房地产与金融良性循环，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，接着是在金融机构座谈会上表示，要求房地产贷款发放增速不得低于“3个指标”，并且定下一个原则，要求金融机构不得“惜贷、抽贷和断贷”。

随后我们也看到了一些信号，四大行和大型地方行相继找代表性房企谈话、交流需求，但结果呢？看得出，商业银行考虑到自身风险，亦或是底线不好把控，实际给到房企的资金并不多，有数据显示，2023年11月份和12月份，房企融资的贷款还不到500亿。这个额度，对于动不动就负债几千亿，甚至上万亿的房企来说，真是杯水车薪。

所以，这两天我们看到楼市屡上热榜的一个“讯息”，即央行、金管总局都在发话支持业务部门协调房地产融资。而作为业务主管部门的住建部也在日前部署了相关工作，在这场部署会上，也有中央的相关金融部门负责人参加。可见规格之高、力度之大，释放的信号自然是不同于普通的表态。根据人民网的信息，起码提到了两个这几年不曾看到的表述：

第一个是，建立城市房地产融资协调机制，是满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。

把建立城市房地产融资协调机制作为促进金融与房地产良性循环的重大举措，这是以前从未有过的表述。为什么要建立这样的机制？看看房企与银行的运转逻辑就知道了：

一是喊话式的让银行给房放贷，雷声大，雨点小，房企那边哇哇叫，这边表态一大堆，就是资金始终难流到房企手中，通过城市根据自身情况来协调，一个项目一个策略，一个开发商一个策略，银行对房企，点对点，由分管副市长挂帅，住房和金融主管部门参与跟进落实。

二是，金融与房地产良性循环的运行逻辑。什么意思？说明现在银行不给房企资金，房企运转困难，银行的债务也还不上，坏账如果过多的话，还可能产生系统性的金融风险。要求要及时评估项目放贷进度，评估完一家就放一家，并且要形成定期评估机制，可谓保姆式的放贷模式。房企有了资金，可以还银行贷款，债务不违约了，购房者对这些房企也有信心，旗下房子销售形势也会逐渐变好，这大抵就是期望的“银企”之间的良性循环吧。

第二个是，适用房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

很熟悉的字眼，在楼市火热期也有类似表述，但放在当下，却有不同的理解了。前半段是老生常谈的问题，就不多解释了，因为要“长短结合，标本兼治”，长期都需要时间，重点在短期怎么做？这也关系到“先立后破”中的“先立”稳定市场问题。其实，在后半段已经阐述得非常清楚：

因城施策，就是不同城市可以根据自身市场实际实行具体的策略，但我们知道，长期以来，房地产政策优化都受到“无形”的手管控，哪里地方开发商要降个价，马上就能上热搜，因为人们不相信能通关“放行”，一句“降价销售不利于房地产市场平稳发展”的大帽子就被扣上了，说到底，决策层不发话，因城施策就是一句空话。这下好了，住建部宣布“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。意思是，根据你们的实际情况，怎么合适怎么干就行，不干预了。

那么，地方最想干的是什么呢？

很显然，摆在大多数城市面前的、最急迫就是允许开发商降价销售，以回笼资金。原因很简单，实际上很多地方都被开发商躺平弄得苦不堪言，一个楼盘说停工就停工了，业主只能找地方主持公道，弄不好还影响社会稳定。但在这样的市场环境下，这也不能把板子全打在开发商头上，明明是房子不好销售，降价你们又不允许，怪谁呢？现在决策层允许地方自主调控，那么，首先祭起大棋的措施应是，允许资金周转困难的房企降价促销。这是住建部本次定调楼市可能给市场带来的第一个“降低”：滞销楼盘降价，意味着，购房者这下真的可以买到便宜的新房了。

实际上，还透露了一个“降低”，这就是房贷利率。

你想啊，现在既然让地方充分发挥自主调控权，首当其冲的，除了前面讲的要降房价外，最有实际效果的就是要降低购房者的成本支出，即房贷利率了。而且就在本周内，金融总局政策研究司司长李明肖就明确表示了，将支持地方进一步优化首付比例、房贷利率等住房贷款政策，以满足刚需和改善住房需求。

能低到多少？我们看看日本，房贷利率普遍都在1个点以下，如果资质信誉比较好的话，甚至还可以做到零利率，支付房贷就支付本金就可以了。当然，我们一下不可能调到那么低，但按照住建部和金融总局的表态看，利率继续下调趋势是无疑的了。

不管怎么说，价格成本、资金成本都迎来可观调整的机会，恭喜接下来准备买房的人吧。

最后探讨一个问题，未来市场能否重回巅峰呢？

用著名房地产专家、也是预测北京房价80W一平米的预言者董藩教授提到的议题，在日前发布的一段话中是这样说的：

房地产开发与交易的潜在规模极值点及理论上的规模极值点还未到来，但实践中该极值点不会出现了，这是长期且严厉的调控特别是三条红线政策对行业的冲击造成的。 调控冲击及社会变化已使近几年及未来的房地产业现实发展轨迹（投资规模、施工面积、交易规模）已经偏离了其理论发展轨迹。

看得出，他还是认为目前的房地产需求还在，但由于政策原因，不可能再恢复昔日荣光了。当然，他指的主要是市场规模。至于价格吗？我觉得可以看看目前一个政策动向，或能看出一些端倪。如央广网1月28日报道的，配售型保障房建设已经提上日程，深圳、福州、广西等多个省市已经确定建设计划，有的甚至已动工，这是啥信号？

这其实是去年底相关部门已提出的房地产新模式重要内容：保障房归保障，商品房归市场。在业内看来，这就是为房地产限制措施全面放开铺路。带来的直接影响是，各城大量配售型保障房的加入，住房总量肯定是增加了，与普通商品房竞争客户，这没什么好说的，后者的价值将受到挑战。当然，既然后面限制措施都放开了，那意味着跟保障房和普通商品房不是同一个平台的品质好房，由于具有稀缺性，加上人们对改善居住条件的不断追求，其价值高度应该不是咱们底层人能衡量的。

以上，说得比较含蓄哈，实际分化应该更大。