来自二小姐后花园
本金折旧和持有成本
虽然大家都是由砖头组成的但是不同物业形态的租售比，差距很大为什么呢？因为它们本金折旧的速度不一样，持有成本也不一样啊！一个本金在不断增值、持有成本低廉的物业，他的租金期待可以少一些；一个本金在不断贬值、持有成本高昂的物业，他的租金期待必须多一些；一个买入后本金即归零，无法卖出的，只能靠收租回本的，他的租金期待必须多很多，多很多，才值得你购入啊！接下来我详细展开说说不同物业的本金折旧速度和持有成本。
70%抵押率
商业规则里20年回本是底线一个行业如果20年都不能回本那它就不值得做我们知道银行是房子永远的接盘侠即便房子卖不出去你至少可以抵押给银行换钱因此，银行的抵押率就是房子本金的保底价对普通二手房来说大部分情况下抵押率70%等于说一旦你买入，本金即打7折那么租金要有能力在未来20年里把30%的本金给收回来，即年化30/20=1.5%（通俗起见，本模型暂不考虑复利）20年里你还要支付物业费和装修折旧物业费假设算0.2%/年装修折旧这个蛮厉害的基本上出租10年那装修就不能看了装修一次的成本10万元要的装修折旧假设算0.3%/年你想出租就必须支付这个折旧费要么毛坯空关意味着你损失了租金收入那么该房屋的年化租金回报率是（1.5+0.2+0.3=2%）结论：对于银行抵押率70%的住宅，租金年化回报超过2%可购入。（具体精算要视具体物业费和装修费进行微调，以上只是个概数）
50%抵押率
但是银行也很精明的我们知道银行对很多房子的抵押率根本就做不到70%，比如老破小老破小的抵押率通常在50%左右贷款年限也会缩短总之银行歧视老破小导致老破小的价格追不上次新房对老破小来说抵押率50%等于说一旦你买入，本金即打5折那么租金要有能力在20年里把50%的本金给收回来，即年化50/20=2.5%20年里你还要支付物业费和装修折旧老破小物业费低廉基本可以忽略不计但老破小有个房屋大修的成本它太老了管道楼道外立面全都摇摇欲坠漏水反水简直家常便饭装修折旧和次新房持平毛估估算0.3%/年那么该房屋的年化租金回报率是（2.5+0.3=2.8%）
结论：对于银行抵押率50%的住宅，租金年化回报超过2.8%可购入。当然，老破小不全都50%抵押率如果当地老破小抵押率60%则租金回报期待是2.3%如果当地老破小抵押率70%则租金回报期待是1.8%
所以我们会看见当地银行对老破小抵押率放得比较宽松的，房价就跌得少，比如上海你别抱怨上海的老破小也跌了，那是没出门看看全国3000多个县市的老破小跌成啥样了，上海老破小已经算坚挺了
40%抵押率
接下来我们看光鲜亮丽的“商住公寓、大平层”它们装修得都好美但银行给它们的抵押率都很差劲哦不但抵押率普遍低于50%利率还要上浮，比住宅贵一大截简单讲就是银行不愿意接这类资产的抵押比老破小还惨如果抵押率同为50%但利率上浮1.1倍我们粗略视为40%抵押率等于说一旦你买入，本金即打4折那么租金要有能力在未来20年里把60%的本金给收回来，即年化60/20=3%20年里你还要支付物业费和装修折旧商用物业的物业费就牛逼了五块钱起步价水电煤翻倍差不多算0.5%/年吧公寓的水电改造较多，翻新频率也高装修折旧更贵，计为0.5%/年那么该房屋的年化租金回报率是（3+0.5+0.5=4%）
结论：对于银行抵押率50%的商用物业，租金年化回报超过4%可购入。对于银行抵押率40%的商用物业，租金年化回报超过4.5%可购入。（具体精算要视具体物业费和装修费进行微调，以上只是个概数）
物业费巨高
你以为50%、40%的抵押率就够惨了吗？
啊哈！
别急，还有更惨的
好多物业形态啊
银行压根就不接抵押了
比如央视新闻报道
天津滨海新区闲置工矿仓储用地达130宗，1100公顷，逾100多栋僵尸烂尾楼…
这些大片大片的厂房、仓储、无人使用的写字楼、商铺、酒店等……
银行不接它们的抵押
这意味着一旦你买入，本金即归零
租金要有能力在未来20年里把100%的本金给收回来，即年化100/20=5%
20年里你还要支付物业费和装修折旧
它们的物业费和装修费都蛮厉害的
1~2%吧
哦，对了，园区收租金还要开票交税，税点也不低。
反正啊，这些商用物业租金年化回报普遍以8%为门槛，和住宅不是一个世界的，没人以2%的租金要求去买商铺或酒店的。
商用物业的低谷期
公式是统一的
你们把具体案例代入
进行精算就可以了
在具体案例里，银行对该物业的抵押率、物业费和装修成本是精确的，不必毛估估，你会得到一个比较准确的“购买门槛”。
能不能买入，就看物业的租金回报率有没有过了这个门槛
什么时候银行对商用物业的抵押率上升至和住宅一样，都是70%，利率也不用上浮，什么时候商用物业的价格也会强劲反弹的。
但如今呢，银行压根不想收这类物业的抵押。
法拍市场上卖都卖不出去的东西，收了干嘛？当冤大头吗？
银行是永远的接盘侠
什么时候银行上调抵押率和评估价了
那么该物业的价格就会涨一涨了
