原创 刘晓博
从3月13日傍晚到3月14日上午，楼市传来了两个大消息，分别发生在深圳和杭州。
先看最新的、来自杭州的消息。
3月14日上午7点43分，杭州“住房保障和房产管理局”在官网发布了“杭州进一步优化房地产市场调控措施”宣布了两项新政：
第一，明确优化二手住房限购政策，在杭州全市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。
第二，优化增值税征免年限，杭州全市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
至此，杭州在楼市松绑之路上又迈出了一大步。不过，杭州的新房依然限购。
目前在杭州限购区域购买新建商品住宅的限购条件是：
落户杭州满5年；落户不满5年需要有连续2年社保；非杭州户籍需要在杭州缴纳4年社保；属于杭州高层次人才。满足以上4点中的任意一点，可在杭州限购区购买新房，单身限购1套，已婚+落户满5年限购2套。
杭州二手房的限购门槛一直比较低。此次取消二手房限购之前的政策是：
落户杭州；外地户口要连续1年社保/个税；属于杭州高层次人才。满足以上3点中的任意一点，可在杭州限购区购买二手房，单身限购1套，已婚+落户满5年限购2套。
为什么杭州取消了二手房限购？
根本原因是：杭州二手房挂牌量太大了，缺少承接盘支撑。
来自链家平台的统计显示，截至今年2月末重庆、成都二手房挂牌量位居全国第一和第二，都超过了20万套；其次是苏州、南京、天津，都超过了15万套，杭州紧随其后为14.99万套。
去年12月和今年1月，杭州平均二手房月成交在6800套左右。按照这个成交速度，消化接近15万套的挂牌量需要22个月。
过去5年累计的土地出让收入，杭州更是高达1.22万亿，仅次于上海位居全国第二。如果按照人均卖地金额计算，杭州高居第一。
连续多年高强度、大规模的土地出让，让杭州这些年新建了很多房子。不过，由于杭州过去几年经济发展态势非常好，大量外地人涌入杭州谋生或投资房产，再加上新房有限价（跟二手房有价格倒挂），所以新房市场成交量比较高，不断涌现网红盘。
由此也带来严重的问题：投资客买房子不是为了住，而是为了赚钱。买了之后，肯定会择机套现。但二手房市场严重缺乏接盘侠。
所以杭州不断降低二手房限购门槛，到今天完全取消限购。
下面这张图，我之前给大家看过。它统计了过去5年各地金融机构本外币存款余额（资金总量）的变化情况，杭州是过去5年资金增长最快的城市。
资金总量，可以看做一座城市历年创造的财富的总留存；而GDP是每年新增财富量。后者往往失真，看资金总量更能准确了解城市的发展水平和潜力。
整体而言杭州的经济比较健康，的确创造了不少真实财富。不像某些城市，每年声称的GDP都很高，但账上没有什么钱。
截至2023年末，杭州资金总量达到了7.76万亿，在内地城市中仅次于北京（24.6万亿）、上海（20.4万亿）、深圳（13.3万亿）、广州（8.67万亿），位居第五。
跟其他二线城市相比，杭州汇聚的财富量优势显著，比如排名第六的成都为5.81万亿，比杭州少了将近2万亿，几乎相差了一个大连。成都之后，才是南京、苏州、重庆、天津。
杭州的房子可以买吗？这个要因人而异、因盘而异。
杭州核心区的优质不动产有长线投资价值，但如果二手房价格比同地段、同品质、同学位的新房贵，就不值得买。
杭州至今尚未取消核心区新盘限购，而广州核心区超过120平方米的新房已经取消了限购。纯投资的话，应该优先考虑广州核心区的新盘。
说实话，我对杭州至今仍然保留较高门槛的新房限购不太理解。作为一个二线城市，杭州应该全面取消所有楼市限制措施。
杭州楼市连续多年天量的供应，需要几年时间来充分消化。
第二个大消息是：3月13日傍晚，深圳市住建局发布了关于公开征求《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》意见的通告。
其核心内容是，明确了安居型商品房在持有10年之后，按照怎样的价格补差价、转为普通商品房（可以自由上市交易）。
根据公告，安居型商品房的权利人申请取得完全产权或者上市交易应当补缴价款，具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。
换算一下，可以得出如下公式：
补缴价款=原购买价格×0.21-税费。
税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费等。
看到这里，可能有读者一头雾水：不是说配售型保障房将永远封闭交易，不给“转正”了吗？
没错，去年14号文之后重新定义的“配售型保障房”将永远封闭交易，不能获得100%产权上市自由交易。深圳此次“征求意见” 的是之前的安居型商品房（应该也包含人才房）。据媒体报道，大约有6万套，绝大部分已经发售、少部分尚未发售。
按照之前官媒报道，其中的安居房按照市场价5折发售、人才房按照6折发售。如果加上补差价的21%，则分别相当于同地段商品房的60.2%和72%左右，购买这两类住房的套利空间有所减少。
但这两类房子的红利还是显著的：购买的时候分别只用出同地段、同品质商品房的50%到60%的价格，补差价的21%是10年以后缴纳。经过10年通胀的销蚀，同样货币的购买量差异很大。购房者不仅享受了价差，还享受了较长时间的“分期付款”、“通胀红利”。
此外，安居房、人才房的交付是有保障的（烂尾几率极低），还优先配置较好的学位。
上述方案是征求意见稿，大家有意见可以反馈给有关方面。
展望未来，保障房和商品房将双轨并行，永不交叉。未来的配售型保障房，你要么永远住下去，要么卖还给政府，或者转让给符合购买条件的人，不能变成普通商品住宅上市自由交易。
这样做的好处是，取消了配售型保障房的套利空间，让真正的使用者可以尽早住进去；而那些有能力购买商品房的人，则去购买商品房。这对于低收入阶层、夹心阶层是利好，对商品房市场也构成利好。
杭州的新举措，有利于商品房市场回归市场属性；深圳的新举措，则是给传统保障房画句号，有利于迎接保障房的新时代。
