3月18日，国家统计局发布了1-2月的房地产业数据。无论是房地产开发投资、还是建筑和施工面积，均出现了显著的同比下降。更为严重的是，房地产销售面积和销售额同比分别下降约20%和30%。尤其值得关注的是，房地产库存已攀升至7.59亿平方米，同比增长15.9%，创下历史最高纪录。在此背景下，3月22日，国务院常务会议召开，专题讨论房地产政策。

大家可能已经从各种媒体上看到了关于常务会议如何部署房地产政策的解读。不拐弯抹角，我们直接来探讨以下三个问题：为什么会有这样的部署？接下来的行动计划是什么？普通人应如何应对？

让我们首先了解一下本次国务会的主要讨论内容。会议总共讨论了三个主题，但最多的讨论集中在房地产政策，发布的公告内容有253个字，这在历史上是非常罕见的。原文内容可以通过附图查看，为了便于理解，以下是几个关键点的解释：

首先，会议明确了房地产的重要地位。

具体来说，房地产业广泛涉及多个领域，拥有长产业链。实际上，房地产业支撑了大量就业机会，这是不争的事实。数据表明，从开发到建筑，再到销售和设计，涉及的从业人员超过5000万人，相当于每个家庭出一个劳动力，按每家三口计算，影响了约1.5亿人的家庭。如果算上相关的下游产业链，那么涉及的人口更是数目庞大。因此，这次会议将房地产行业定位为关乎经济和社会发展的关键产业。可以说，这与2004年房地产被定位为“国民经济的支柱产业”非常相似。

其次，确保交房、民生和社会稳定，以及房地产协调机制的有效实施等。这一点不需过多解释，虽然听起来没有新意，但实际上它是所有工作的基础。例如，如果不能按时交房，楼市如何恢复信心？谁还敢购买房产？因此，这项工作必须做好，且要做得扎实。

第三，系统策划并实施相关的支持政策。

这十个字标志着房地产在过去二十多年中的快速发展。尽管在过去我们也经历过楼市低迷并进行过救市，但这样的表述还是首次出现。为什么会有这样的表述？

对研究过近期楼市的人来说，应该清楚，自2021年底以来，从中央到地方，已经出台了超过2000次的楼市振兴政策，但成效并不明显，市场仍在下滑通道中。很明显，尽管不断推动房地产健康稳定发展的口号，实际上市场与目标背道而驰，影响到了经济和社会的大局。因此，不能再按原有方式继续下去，必须采用更有效的措施。如何做？

关键词“系统”表明，之前的政策可能比较分散，或力度不够，未能形成合力。例如，逐步放开购房限制，放开一小部分，释放完这部分需求后，市场又陷入更冷的局面；再比如房贷利率，只是稍作降低，购房者感受不明显，难以激起人们购房的欲望。现在有一个未经证实的说法是，房贷利率可能降至2%。我们可以从中读出，未来将有更大力度的政策支持楼市，至于具体内容还未可知，但肯定会产生深远影响，超出购房者预期的措施。让我们静静等待。

第四，如何理解“有效激发潜在需求，加大高品质住房供给”？

提到“有效激发潜在需求”，我们知道，尽管需求端已经努力多时，但效果并不理想，大多数人仍然不愿购房，主要是因为口袋里没有足够的钱，也看不到房地产的长期潜力，购房者总是不紧不慢。那么该如何是好？

根本上，不应再在普通需求上做文章，而应从富裕消费者着手，即加大高品质住房的供给。为什么这样做？众所周知，高品质住房具有两个共同特点：

一是品质高，价格自然也高，主要面向富裕人群；二是根据以往的政策设定，优质房屋应有合理的价格，这意味着价格不会受到限制，如果你能提供优质产品，定价权在你手里，只要有人愿意支付就行。

可以看出，增加高品质住房的供应实际上旨在满足提升需求，从表面上看是为了满足消费者的升级需求，实际上是希望通过高价值房产的热销来带动市场活力，实际上也能对普通住房市场起到稳定和带动作用。举个例子来说：

比如在同一区域，原来普通的房子售价为150万一套，现在出现的高品质房子售价为500万一套，显然普通人买不起，但可能会考虑购买150万甚至更高价的房子，随着高品质房子价格的飙升，原本打算购买300万房子的人可能只能望而却步，这会增加对更低价位房源的需求，从而有助于稳定这部分市场。

第五，改革商品房的基本制度，这将成为构建房地产发展新模式的重要一环。

具体来说，商品房基础制度改革包括几个可能的方向。

一是实行现房销售。

官方之前提出要逐步从预售制过渡到现售制，但今年似乎没有进一步的提及。事实上，如果你了解房地产行业或与开发商的高层有过接触，你会知道，目前房企面临的最大问题是资金短缺。如果现在实行现房销售，对所有开发商来说都是雪上加霜。因此，虽然我们相信最终会实现现房销售，但在近两年内可能很难实现。

二是公摊面积问题。

公摊面积是一个热议的话题。实际上，任何国家的任何房产都存在公摊问题，不可能有房子不需要门厅、电梯井或消防通道等。公摊是一种客观存在的现象，但问题在于，有时开发商可能会与相关部门合作，通过不当手段增加公摊面积，从而让购房者承担更多费用。

因此，在市场低迷时期，不妨在合同中明确标示建筑面积和套内面积的计价方式，其中一个包含公摊，一个不包含。同时，提供可以查询的公摊面积明细，便于购房者在收房时进行核验。此外，物业费、水电费等也应根据套内面积来计算。虽然这可能不会降低某些房子的使用成本，但至少可以让购房者心里有数，有利于恢复楼市的消费信心。

三是房产税问题。

房产税是一个较为敏感的话题，但如果处理得当，确实能促进市场的复苏。尽管一些地方已经放宽了购买第三套房产的资格，并且不累及其他城市的房产，但当前超过42%的家庭拥有两套或更多房产。如果这些家庭再购房，万一不久后就开始征收房产税，无疑会增加持有成本，导致他们在购房时犹豫不决。因此，尽管征收房产税是发达经济体的发展趋势，我们是否可以考虑为了恢复楼市，比如在2030年前暂不实施房产税。这无疑会增加有改善需求的购房者的积极性，促进楼市的恢复。

四是产权问题。

关于产权的讨论不多，主要是让人们对拥有房产有更长远的信心。现行的七十年产权制度似乎无法覆盖一代人的需求，更不用说很多购买的房子只有四五十年的产权，那些老旧房产的产权时间更短。因此，应当让人们相信，购买的房产至少可以传承“三代”。考虑到平均预期寿命，给予150年的产权是可行的。对国家而言，这并无损失，但可以坚定房产作为家庭最大资产的持有者的信心，间接促进楼市需求的增长。

综上所述，普通人应做好两方面的准备。

一是如果有购房需求，就应该考虑购买。

正如之前所述，未来的楼市振兴措施可能会超出预期。特别需要指出的是，楼市所需的资金问题应该不会成问题。今年的通胀目标设定为3%，而2月的CPI仅为0.7%，显示出货币政策可能会成为重点。很多人可能已经有这种预感，但让我们来看一个数据：货币供应M2在2013年突破100万亿，到2020年初达到200万亿，用了7年时间；而从2020年到2024年初，M2增加到300万亿，仅用了4年时间。看到没有，增加100万亿级别货币的时间越来越短，下一个100万亿的增长可能会更快。

对普通人而言，除了购房，几乎没有其他像样的核心资产可以对抗这种趋势。

二是如果条件允许，应该考虑购买高品质的房产。今年已经多次强调，为了彻底开放高品质房产市场，保障房供应的力度不会减少，只会增加，因为需要保证工薪族的住房问题。这样一来，高品质房产与普通房产的差距只会越来越大，而后者还会因为保障房的供应而分流很多需求，有钱人购买高品质房产，没钱的人住保障房或普通房产。由于普通房产的数量庞大，市场上几乎没有人缺房，不要说能够升值，如果地段不佳或没有学区，甚至变现都是一个问题。高品质的房产基本上可以作为家族传承的宝贵资产，其升值潜力没有上限，如果能够购得，如何选择应该很明确了。但前提是，必须购买到真正的高品质房产。