郑州市推出的楼市“以旧换新”政策，特别是政府国有平台下场收购二手住房，确实是一种创新尝试，对于激活市场需求、促进二手房市场流通以及改善居民住房条件都具有积极意义。

首先，这一政策有助于打通居民改善性换房的链条。过去，许多居民在想要换购新房时，往往因为二手房出售困难、周期长等问题而受阻。政府国有平台下场收购二手住房，可以为居民提供一个快速、便捷的出售渠道，从而加速资金回笼，促进新房购买。

其次，政府收购的二手住房将用于保障性租赁住房，这有助于增加保障性住房的供应，满足更多中低收入家庭的住房需求。同时，通过对旧房的改造和再利用，也能够实现资源的有效利用，减少浪费。

然而，这一政策也存在一些潜在的风险和挑战。一方面，政府需要投入大量的资金来收购二手住房，这可能会增加财政负担。另一方面，如何确保收购过程的公平、透明，避免权力寻租和腐败问题，也是一个需要重视的问题。

此外，还需要关注市场反应和政策效果。如果政府收购价格过高，可能会引发市场波动和不满情绪；如果收购数量不足，则可能难以达到预期的市场激活效果。因此，政府需要密切关注市场动态，适时调整政策措施，确保政策的顺利实施和市场的平稳运行。

数据显示，2023年郑州全市商品房同比增长11%，二手房交易面积1133万平方米，全年成交10.2万套，创近年历史数据最好水平。但在市场恢复过程中，居民二手房与改善性住房需求释放不足，群众卖房难、周期长等，已成为实现改善性换房的最大阻碍之一。

为此，郑州提出了两种“以旧换新”方案。一是通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手住房，二是在政府政策鼓励下，通过市场自行交易实现。2024年内通过“卖旧买新、以旧换新”购买新建商品住房的，现行契税补贴30%政策延续到年底。

目前全国约有18个城市推出‘以旧换新’相关政策，但是模式基本为政府牵头房企、中介经纪以及购房者三方签订协议。此次郑州由官方平台入场且收购用途为保障房，更加符合当下市场商品房+保障房‘双轨并行’。”克而瑞河南区域表示。

该模式能否更有效激活市场？克而瑞表示，郑州城发作为政府官方平台收购二手房，通过专款专项、资金监管以及闭环等操作，预期加快二手房交易流通，释放现金流，从而提振新房市场。“按照10000套收购计划，以及户均100平方米粗算，市场收购完成之后，可有效刺激释放新房市场约100万平方米需求，约占2023年郑州主城区新房成交面积的17%。”

“据不完全统计，郑州主城区二手房挂牌总量将近18万套，虽然23年二手房成交76879套，规模首超新房，但是依然面临较大的去化压力。一方面是价格降低导致卖方亏损，延长售卖周期；另一方面买方对于市场信息把控不全研判周期较长。因此官方平台通过评估机构给出的交易价格将是政策施行的关键点。”克而瑞表示。

郑州市的楼市“以旧换新”政策是一种有益的尝试，但也需要在实践中不断完善和优化。政府需要综合考虑市场需求、财政状况、社会公平等多方面因素，制定出更加合理、有效的政策措施，以促进房地产市场的健康发展。