根据第一财经披露，最近珠海一则楼盘五折出售的消息，在网上掀起了热议。

该楼盘是位于珠海金湾区航空新城的“金湾·宝龙城”项目。

第一财经记者追踪的结果是：

目前，宝龙城这个项目在下调备案价之后，再按照最低折扣85折走，实际售价降到1.5万/㎡左右。

而珠海市住建局对此掀起的热议，给予的回应是：

宝龙城项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。在珠海，当地房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。

看到这里，很多人以为珠海市开明，居然允许房价下跌50%。其实不然，珠海给新房设置的跌停板是15%。

只不过，宝龙城这个项目的降价不是一次性，而是从开盘以来一直在下调备案价。目前折后价的1.4至1.5万元，是相对于其最初备案价下跌了50%。

我在珠海市住建局官网查询了一下这个楼盘的历次备案价。一期的备案均价是2.48万元/平方米，2021年三期的备案均价涨到了2.68万元，其中最高价达到了28091元/平方米。

今年4月备案价下调至20804元/㎡，并在7月底降为18967元/㎡，仅备案价降幅就达到30％左右。

而目前的被爆出的1.4万至1.5万元的成交价，是在18967元/平方米这个最新备案价的基础上，再打了20%左右的折扣。

这个折扣，相比于珠海市15%的跌停板，的确已经超了。

宝龙城这个项目备案价与销售价不断下降，成交价腰斩背后，既有开发商寻求回款因素，更有珠海楼市大环境的因素。

宝龙城项目背后的开发商是宝龙地产和雅戈尔置业。

宝龙地产在2022年7月就因为一笔到期的票据未支付而正式暴雷。根据宝龙地产发布的2022年财报数据显示：

2022年收入下降了21.4%。公司拥有人应占核心盈利约为24.51亿元，较2021年同期下降约34.9%。

今年上半年，宝龙地产合约销售总面积分别约为人民币176.10亿元及113.54万平方米，分别同比下降24.23%、25.89%。

债务压顶，销售与利润不断下滑，宝龙地产压力山大，需要快速回款。这是宝龙地产不断降价让利跑量，回笼资金的根本原因。

这种背景下，宝龙城的价格一降再降，非常符合逻辑。

除此之外，整个珠海市肃杀的楼市氛围，也倒逼着这些根本卖不动的项目，只有降价一条路。

克而瑞披露的数据显示，2022年珠海商品房供应下降了5成，成交量下降了6成。房价下跌了8%。

进入2023年，跌势依旧。

数据显示，珠海今年的新建住宅网签量在3月份上演了一波小高潮后一路向下，6月份跌至1618套。

二手房方面，一季度同样躁动了一下，但火焰很快熄灭，6月份跌至182套，比去年大多数月份的成交量还要低。

同时，珠海的二手房越卖越多。

根据链家数据，截至7月4日，珠海已有35712套二手房源。对比3个月前，增加约4835套。

过去三个月二手房挂牌量增加了4835套，而成交量不足千套。这意味着此前被很多自媒体忽悠到珠海炒房的人群，开始割肉解套离场，但这样的成交量，显然很难逃离。

价格方面，根据勾股数据梳理的数据显示，珠海房价在2018年10月份见顶，今年6月份的均价为21641元/平方米，相比于高点时期下跌了8.1%。

目前，珠海的新房基本都在打折出让，二手房整体都在降价挂牌出让。

比如位于斗门区的双子星大厦，2019年首次开盘价是1.8万元，最新的备案价是10795.56元/平方米，实际售价则在备案价基础上进一步打85折，也即9200元/㎡左右。

而导致这种局面的直接因素，则是上一轮不计后果地上涨。

珠海在上一轮牛市期间，被各路资本疯狂炒作。

作为一个养老型、宜居型城市，珠海独特的自然环境的确是其优势，但是截止到2022年年末，这个曾经和深圳一起被钦定为国家经济特区的城市，GDP只有4045.45亿元，常住人口247.72万人。

这样一个人口迷你的小城，均价一度超过3万元，横琴的最高价甚至冲到了7万元左右。

如何撑起来？靠自身肯定撑不起来，珠海的客户大多来自大江南北，其中深圳、广州居多。

而珠海炒作的噱头主要有两个，一个是规格超高的横琴新区。

横琴的确是块不错的地方，2021年中央发布的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》将横琴钦点为粤澳深度合作区。

也即横琴已经成为了特区中的特区。这里的房价有了澳门的支持，的确有潜力。但这种潜力，也不足以支撑动辄五六万的房价，这里的潜力早就被透支了。

另一个噱头，则是还在云里雾里的概念，深珠通道。在这个概念之下，珠海的高新区特别是唐家湾，以及十字门片区，成为了各路兵马吹嘘的重中之重。

过去几年不少自媒体更是组团去珠海扫货，然而如今有来无回。不知道这些高位站岗者，如今作何感想。

一个GDP不足5000亿，人口不足250万的城市，何以支撑如此之高的房价？

珠海本地的人口非常少，很多地方比较空荡。仅有的一点人口主要集中在香洲区、高新区、横琴新区以及金湾区靠近横琴的片区。

如果你晚上到过珠海，会发现，珠海的很多小区入住率并不高，尤其是金湾区和斗门区。

这样的房价，在热钱涌入之时，会造成一种供不应求的假象，但当潮水褪去之后，当热钱不再加持的时候，房价迟早会被打回原形。