本篇是案例检索分析文章总第103篇民事类实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第64篇之房产第39篇
法律依据：《执行异议复议规定》第二十八条
金钱债权执行中, 买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记
《九民纪要》127
【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
当事人中：
绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告
红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉
案外人执行异议之诉中，如房产的一方争议属于“普通住房物权期待权”时，作为案外人排除执行依据《执行异议复议规定》第28条的构成要件进行判断。四个构成要件在实务中源于案件事实的不同，均存在争议。除此之外，《九民纪要》125条也做出了补偿规定。
但关键问题在于，生活的场景千变万化，案件事实的发展进程千差万别。
在判断《执行异议复议规定》第四构成要件：“非因买受人自身原因未办理过户登记”时，需要判断“客观条件没有成就”与“条件具备时当事人怠于履行权利”之间的区别。客观条件没有成就时，办理房产变更登记是无法完成的任务。期待其注意义务难免牵强。
①2010年12月15日诚鑫公司（一审第三人）开发房产，并由华厦公司承建，华厦公司的委托代理人为邵云星。
②2013年4月25日，诚鑫公司将属其所有的1号酒店式公寓4、11、12层出卖给邵云星抵其三期工程款（建设工程优先权）。
③邵云星又将其中1号酒店式公寓四层出售给刘东升，刘东升对房屋占有并装修使用。
④2016年7月8日，刘东升把涉案房产出让给丑建伟（一审原告、二审被上诉人、再审申请人），约定房屋总价款510万元。
⑤丑建伟与诚鑫公司就案涉房屋重新签订了商品房买卖合同并出具了收款收据，日期仍为此前刘东升与诚鑫公司签订商品房买卖合同的日期即2015年5月21日
⑥博华公司（一审被告、二审上诉人、再审被申请人)因与诚鑫公司房屋买卖合同纠纷一案,胜诉判决诚鑫公司返还原告博华公司房款1200万元及利息
⑦博华公司强制执行
⑧案外人丑建伟对法院查封1号公寓楼4层575.89平方米房屋提出书面异议
法院驳回丑建伟的异议请求
⑨丑建伟不服，提起异议之诉
一审法院：甘肃省庆阳市中级人民法院（2020）甘10民初12号
结果：
一、不得执行XX房屋；执行异议裁定于判决生效时自动失效
二、驳回原告丑建伟的其他诉讼请求
◉博华公司不服一审判决，上诉
二审法院：甘肃省高级人民法院（2021）甘民终11号
结果：
一、撤销一审民事判决
二、驳回丑建伟请求
理由：
丑建伟对案涉房屋尚不足以排除人民法院的强制执行
一、查封之前已签订合法有效的书面合同存疑
1.本案是连环买卖购得案涉房产，不动产的流转应当建立在每个环节都合法有效的基础上。
诚鑫公司与邵云星签订《买卖协议》将案涉房屋用于抵顶给华厦公司的工程款，但没有任何证据证明邵云星具有接受和处分华厦公司财产的权利，即便是具有权利，邵云星将案涉房屋转让给刘东升时，也没有证据证明签订了合法有效的买卖合同。
2.丑建伟与诚鑫公司签订《商品房买卖合同》的时间早于丑建伟与刘东升签订《协议书》的时间，明显与日常逻辑不符（判断内容牵强）
二、支付全部价款依据不足
1.诚鑫公司给丑建伟出具的收据中的价款是用于抵销诚鑫公司和华厦公司的工程款，实为消灭双方之间的债权债务关系，并未收到丑建伟的购房款。收据中的房款数额与丑建伟主张支付的购房款数额亦不一致。丑建伟取得案涉房屋是基于诚鑫公司与华厦公司之间的工程款抵顶，这与购买不动产而订立购房合同存在差异，不能据此认定丑建伟享有物权期待权。
2.丑建伟与刘东升签订的《协议书》约定房屋总价款为510万元，其中180万元通过债权抵顶，与其主张抵顶的180万元借款差距较大。
三、未办理过户登记并非其自身原因的事实依据不足
1.丑建伟明知案涉房产并非登记在出卖人刘东升名下，而是通过连环买卖购得，其应自行承担刘东升不是案涉房屋的合法产权人带来的交易风险。
2.丑建伟与刘东升签订《买卖协议》之前没有对案涉房屋产权相关情况进行审查和了解，也明知整个项目没有竣工验收不能办理产权登记，因此对于价款如此之大的案涉房屋，丑建伟在签订合同之前没有尽到合理审慎的注意义务。
3.庭审中丑建伟虽称多次口头要求诚鑫公司办理案涉房屋网签备案手续，但无法提供书面证据证明，且没有举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取有效措施主张权利。
◉丑建伟申请再审
1.丑建伟符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形
（1）《商品房买卖合同》为双方真实意思表示
（2）诚鑫公司已经足额获取全部房款。刘东升对收到全部房款无异议
（3）“过户登记”是指《民法典》第二百零九条规定的不动产“物权变更登记”，并非行政备案。案涉房屋在2021年11月22日通过了竣工验收，才可以办理产权登记，丑建伟无过错。
（4）案涉房屋一直由丑建伟作办公使用
2.丑建伟是善意的普通的买受人，其买受行为真实、合法。博华公司亦是普通买受人，享有的是普通债权，无优先权。以楼房抵顶工程款案件，房屋购买人享有建设工程价款优先受偿权，其权利优于普通债权。
再审法院：（2021）最高法民再185号
结果：
一、撤销二审判决
二、维持一审判决
理由：
一、法院查封房屋前，丑建伟已与诚鑫公司订立了合法有效的房屋买卖合同
1.刘东升与丑建伟签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，双方已部分履行合同权利义务，刘东升向丑建伟交付了房屋钥匙，丑建伟自此实际占有使用案涉房屋；丑建伟陆续向刘东升支付购房款500万元
2.案涉房屋所有人诚鑫公司与丑建伟签订了《商品房买卖合同》
由于案涉房屋的产权仍在诚鑫公司名下，受前手买受人的指示，最终由诚鑫公司与丑建伟订立《商品房买卖合同》，履行办理产权登记的义务，符合实际情况
二、丑建伟已经付清全部购房款
1.丑建伟应当依据《协议书》的约定向刘东升履行支付房款的义务，丑建伟并无向诚鑫公司支付购房款的义务。
2.2021年12月3日，丑建伟向甘肃省庆阳市中级人民法院交纳了剩余购房款10万元。至此，丑建伟已支付了全部购房价款，共计510万元
三、未办理产权变更登记丑建伟没有过错
1.从丑建伟提交的《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可以证明2021年11月22日案涉房屋才通过验收备案，始具备办理房屋产权登记的条件。
2.在买受案涉房屋时，由于客观条件没有成就产生的交易风险，与条件具备时当事人怠于履行权利是不同的性质，当事人因此要负有的注意义务也不同。
本案案件时间流程不同于其他案件，其中涉及到了
①房产开发合同关系
②建设工程优先权的问题
③房产接续买卖关系
④事实实质审查与书面审查的考量
⑤建设工程优先权的第二手仍属于优先权强于普通债权
建设工程优先权前后手
实质审查与书面审查
