次贷危机，美国人自己挖的坑，用了接近2万亿美金和数年时间，证明房地产的坑是可以填上的；对于当下的中国房地产也只是时间来解决的问题。

在21世纪初，美国房地产市场经历了一段高速增长的时期。从1997年到2006年，房价指数上涨了惊人的85%，这一数字在当时是空前的。这一时期，美国的居民杠杆率也持续上升，意味着越来越多的美国家庭通过贷款购买房产。这种过度的投资热情和对房地产的过度信心，使得房价在短时间内飙升到了一个难以维系的水平。

然而，这一时期的房地产市场并非完全基于真实的需求。过度宽松的利率环境和金融工具的滥用，为房价泡沫的形成提供了土壤。金融机构为了追求更高的利润，推出了各种各样的金融产品，如次级抵押贷款、住房抵押贷款证券化等。这些金融工具在短期内为购房者提供了更低的贷款利率，但长期来看，它们加大了金融市场的风险。

随着美联储在2004年开始加息，美国的货币政策逐渐收紧。这一变化对房地产市场造成了巨大的冲击。首先，高利率使得购房成本增加，很多潜在的购房者被迫放弃购房计划。其次，随着房价开始下跌，那些已经负债累累的家庭面临着更大的还款压力。这使得次贷违约率迅速上升，进一步加剧了市场的恐慌情绪。

2006年，美国房价开始出现明显的崩溃迹象。到2008年，全美房价平均下跌了25%。这一巨大的跌幅不仅导致了数百万家庭的财富缩水，还使得金融机构的资产大幅缩水。由于很多金融机构都持有大量的住房抵押贷款证券化产品，这些产品的贬值直接导致金融机构的资产负债表出现问题。房价的大幅下跌和次贷违约率的上升，最终引发了一场影响深远的金融危机——次贷危机。这场危机不仅重创了美国的经济，还对全球金融市场产生了深远的影响。

美国政府的救助思路是稳定金融体系和救助实体经济，仅用两年时间就走出了危机。主要举措包括以下几个方面：通过宽松货币政策为金融市场提供充足流动性、实施大规模的财政刺激以支撑经济；政府信用介入，高效处置不良资产，恢复金融体系信心；改革住房金融体系，恢复住房金融市场。

一、货币政策：美国政府迅速作出反应，通过降低利率、创新设立融资工具，采用量化宽松等手段，稳定市场信心，为经济复苏提供支持。

在危机爆发后，美联储迅速调整利率，将利率于2007年底降至4.3%，并在2008年底将其降低至零利率下限。然而，利率下调并未能及时向金融市场注入流动性，传统的货币政策工具未能有效传导到实体经济。

美联储创新设立了定期拍卖工具（TAF）、定期证券借贷工具（TSLF）和一级交易商信用工具（PDCF）等融资工具，以提供信贷市场的流动性支持。

推出量化宽松（QE）计划，通过大规模购买资产来压低长期国债和抵押贷款利率，稳定市场信心，为经济复苏提供支撑。2009年3月，美国正式启动了QE，通过购买抵押支持证券（MBS）、美国国债和GSE债券等方式，为抵押贷款市场提供支持并为金融机构提供救助。截至2014年10月，三轮量化宽松将美联储的资产负债表扩大至4.5万亿美元，是2007年前的5倍规模。

二、财政政策：在经济衰退期间，美国政府制定并实施了一系列积极的财政政策以应对危机，总金额接近2万亿美金（约14万亿人民币）。这些政策主要包括为中低收入家庭和企业减税、扩大财政刺激政策的支出以及为产权人和“两房”提供支持。

2007年12月，联邦政府推出了《抵押贷款债务豁免法案》，旨在为需要再融资的抵押贷款借款家庭提供支持。

在2008年2月，《经济刺激法案》通过，为中低收入家庭和企业减税。

2008年7月，美国国会批准了《住房与经济复苏法案》为面临失去房产的次级贷款家庭提供担保。

2008年10月，《紧急稳定经济法案》也获得通过，向处于困境中的金融机构购买房贷支持债券及其他债券。

2009年2月，新任奥巴马政府上任出台《美国复苏与再投资法》，除了减税和家庭救济外，主要用于增加实体经济各领域的政府开支，通过大规模刺激来促进经济的稳定。

三、不良资产处置：美国操作经验中，在处置不良资产的过程中，随着时间的推移，不仅没有形成亏损，还出现了盈利。

在次贷危机爆发后，美国破产银行数量2年28家，同时银行不良资产率和企业债违约率也大幅上升。为了扭转危机，美国于2008年10月通过了《紧急稳定经济法案》，其中的核心内容是“问题资产救助计划”（TARP），该计划授权财政部购买和担保金融机构的问题资产，以稳定金融系统，并为经济复苏提供信贷支持。随后，奥巴马政府将TARP调整为一揽子救助计划，包括银行支持计划、信贷市场计划、住房市场计划等，实施“先救助、再处置”策略，这些救助计划有效地维护了银行业的稳定。

截至2015年，美国财政部成功收回了2750亿美元，净回报为299亿美元（预估年化收益率2%）。此外，美国政府还实施了公私合作投资计划（PPIP），财政部与私人投资公司按照1：1的出资比例成立了基金，用于购买商业银行的不良贷款。为了解决资金短缺的私人投资者的问题，联邦存款保险公司提供了融资担保，以提高不良资产和债券的流动性。双方共同承担风险，共享收益机制，以促使问题证券市场恢复市场运作。

四、住房金融体系改革方面，国家介入注入流动性，美国政府实施房地产金融监管，持续规范房贷业务。

国家信用介入并稳定了市场预期。2007年9月，美国政府接管了“两房”，并于2008年7月成立了联邦住房金融局（FHFA），将“两房”纳入监管范围。财政部向其注资了2000亿美元，通过抵押担保，“两房”获得了政府信用支持，可以继续在住房抵押二级市场上发行MBS和认购贷款，进一步注入了市场流动性。

对基础资产借款人实施救助计划，以维护金融市场的流动性和稳定性。在2008年，签署了《房屋所有人希望法》和《防止取消抵押赎回权法》，该计划旨在帮助部分面临破产的购房者和出现偿付困难的家庭避免丧失房产的命运。2009年2月，奥巴马政府推出了“住房可支付”计划，通过允许借款人再融资、降低利率和延长贷款期限等方式，缓解了借款人的偿贷压力，提高了他们的还款能力。在2008-2010年期间，“两房”为超过43万借款人提供了再融资服务，并通过修改借贷条件等方式为160万户家庭避免了取消抵押赎回权。

加强住房金融监管，规范抵押贷款业务。美国政府制定了一系列法律法规和政策性文件，重构了金融监管体制，加大了对信用评级机构和私募基金等机构的监管力度，规范了银行证券化行为，并设立了消费者金融保护局，强化资产证券化的信息披露。

美国次贷危机的解决经验

迅速介入危机是关键，政策出台节奏不能迟缓。政策的传导具有时滞性，因此救助措施的实施到位是市场恢复的基础，而拖延救助则会导致市场恢复滞后。

解决债务危机需要政府信用的介入，有选择地救助市场主体有助于稳定和恢复市场预期。通过政府信用的介入，成立专门机构对不良资产进行集中剥离处理，以促使市场的快速恢复运作。

为了解决债务危机，需要采取扩张而非紧缩的措施。次贷危机爆发后，美国政府首先采取了降低利率、大规模购买国债等措施，为资本市场提供了充足的流动性。同时，通过减税和扩大支出计划等手段，稳定了居民资产负债表，为美国最终走出危机提供了有力的支撑。

由于政策传导存在一定的时滞性，即使政策应对及时有力，也需要经过从金融机构到房企，再到家庭部门的逐步传导才能最终恢复。

针对不良资产问题，政府采取了一系列措施来保障金融体系的稳定。首先，政府通过信用担保的方式向重要金融机构提供流动性支持，以帮助其解决不良资产包袱的问题。同时，政府还快速精准地制定和调整土地税收制度，改革住房金融体系，并加强住房金融的监管和规范抵押贷款业务

总结来看，借鉴美国次贷的经验，在走出危机的核心条件和传导路径，中国政府在房地产市场的有更早的介入，从“三条红线”开始进行风险排查，到目前的保交楼的措施，以及未来行业发展引导，均有较好的应对措施，所需的只是时间而已。