建发·观堂府

这个文章是我们好多最近想昌平南买房的群友们希望我仔细聊聊的项目。它就是位于昌平新城东区核心位置，新中式改善大宅「建发·观堂府」。

这个项目去年从拿地之初就收到不少热度。由建发房产9月拿下之后，11月25号就开了售楼处。这速度简直就是快出了新天际。

指导价约5.5万/平，户型从建面约63平两居起，一直到186平4+1居，精装交付，兼备刚需与改善。

项目距昌平线北邵洼站距离约500米，乘坐地铁可快速通达昌平南及海淀各大产业园区。2站高教园，5站换乘8号线朱辛庄，7站直达西二旗地铁站换乘13号线，8站可到达清河地铁站换乘京张高铁、昌平线和19号线。给了海淀北、昌平线沿线的买房人一个不错的选择。

01PART项目介绍

项目基础信息

项目位置：距昌平线北邵洼站距离约500米

建发·观堂府

北京市昌平区南环北路与南丰路交叉口东南

开发商：建发集团

拿地时间：2023年9月

规划建面：约21.9万方

总户数：1108户

销售指导价：5.5万/㎡

容积率：2.2

户型面积：63-186㎡ 二居-四居

总层数：6-15层

建筑高度：45m

建筑类型：小高层+洋房

装修标准：精装修

项目共有三个住宅地块，一期社区整体是6到15层的洋房/小高层，约1108户，容积率约2.2，建筑高度约45米。

建发观堂府规划建面约21.9万方，地块方正格局，东西跨度大，是一个难得一见的大盘。我们看建发观堂府的楼栋排布和社区鸟瞰图，公共空间充裕。建发观堂府在地段配套和规划上都实现了前所未有的好布局。

建发观堂府除延续建发房产标志性的中式大门头设计外，在产品力及精装标准上也非常值得期待，使大家能够享受到高品质的居住环境。

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区域价值

对于建发观堂府所在的昌平新城未来发展非常有潜力，昌平新城作为北京市的一个新兴城区，近年来在规划建设和产业发展方面取得了显著进展。

首先，从政策规划来看，昌平新城受益于国家和地方政府的政策支持，具有明确的发展定位和规划目标。政府致力于推动该区域的产业升级、基础设施建设以及公共服务水平的提升，为昌平新城的长远发展奠定了坚实基础。

其次，从产业发展来看，昌平新城已经形成了一定的产业集群，尤其在高科技、生物医药、智能制造等领域具有一定的竞争优势。随着产业的不断发展壮大，将吸引更多的企业和人才聚集，进一步推动区域的经济增长和创新能力的提升。

此外，从地理位置和交通条件来看，昌平新城位于北京市的北部，交通便利，与中心城区和其他周边区域有着紧密的联系。随着交通网络的不断完善和优化，昌平新城的区位优势将更加凸显，为区域的快速发展提供有力支撑。

最后，从市场需求和人口增长来看，随着北京市的城市化进程不断加速，昌平新城作为新兴城区，将吸引更多的人口流入。同时，随着居民生活水平的提高，对于高品质居住环境和公共服务的需求也将不断增加，为昌平新城的发展提供了广阔的市场空间。

03PART

户型分析

建发观堂府是一个融合了传统与现代元素的住宅项目。在设计上，它可能注重空间的合理利用和居住的舒适度。项目主力户型建面约100-180㎡，还有部分建面约60-82㎡的两至三居户型，既能满足昌平老城区改善需求，也能吸引一部分海淀、朝阳外溢。

63㎡ 二居室

63平二居，南向两面宽，主卧、客厅带飘窗。

虽然面积不大，二居室的平米，空间利用合理，卧室平米也不局促，居住体验感不错。

74㎡ 二居室

74平二居，南北通透、一梯两户，南向两面宽，主卧、客厅带飘窗，厨房U型设计，全明格局。

面宽3.5米客厅+3.2米主卧，两居做到这个尺度，室内没什么浪费，舒适度简直满分！

99㎡ 三居室

99平三居，南三面宽、北四面宽，采光和通透性很香。LDK一体化，卧室带飘窗，主卧套房设计，全明格局。

110㎡ 三居室

110平三居，南向三面宽，主卧套间设计且带飘窗，全明格局，可做独立家政间。厨房U型设计，三个飘窗还不够，北侧空间继续送~

建发·观堂府的大户型更没得说，诚意满满，基本都是大飘窗，全明格局，各种平米面积送送送！

137㎡ 四居室

137四居，厨房U型设计，南向三面宽，主卧套间设计且带飘窗，全明格局。

令人惊喜的是，这个户型没有朝北的卧室，采光优越不说了，两个卧室还带270°转角飘窗~

159㎡ 4+1四居室

159平4+1居，厨房U型设计，南向超大三面宽，主卧套间设计且带飘窗和衣帽间，配备独立家政间。

主卧270°环幕式转角飘窗，采光视野赶超豪宅体验~

186㎡ 4+1四居室

186平4+1居，LDK一体化，可做中西双厨，南向四面宽，主卧套间设计且带飘窗和衣帽间，270°超大视野。

值得一夸的是，观堂府的是小户型的设计。这种设计非常适合单身人士或小家庭居住。这种设计保证了居住空间的私密性，也提供了足够的活动空间，无论是休息还是娱乐都能得到满足。1卫1厨的设计则确保了生活的基本需求得到满足，使得居住更加便捷和舒适。

其次，这种户型设计在空间利用上非常合理。虽然面积不大，但每个空间都得到了充分的利用，没有浪费。同时，这种设计也考虑到了居住者的生活习惯和需求，使得居住更加舒适和便捷。

再者，观堂府的户型设计还注重通风和采光。通过合理的布局和设计，使得每个房间都能获得良好的通风和采光，保证了居住环境的健康和舒适。

需要注意的是，具体的户型设计和细节可能因不同的楼栋和楼层而有所差异。因此，在选择观堂府的户型时，建议您跟着羊毛哥实地考察，扫描下方二维码，添加羊毛哥微信，详细了解每个户型的具体情况，以便做出最适合自己的选择。

03PART周边配套

「交通配套」

建发·观堂府距离北邵洼地铁站约400米，是个妥妥的临铁项目，此外昌平线上的南邵站也仅1.5公里左右。驾车的话，三条主干道昌崔路、南丰路、南环路可实现与京藏高速、六环路的无缝通车。

「商业配套」

路劲世界广场、悦荟广场、国泰百货、万达广场、新世纪商场、新昌百商场，未来项目北侧一路之隔将规划商业用地，丰盈触手可及。

「教育配套」

清华附中昌平学校（12年一贯制）、中国石油大学附属小学、南邵中学等多所学府环绕，护佑成长之路。（非学区承诺）未来社区内将配建品质幼儿园，全龄学养近在咫尺。中国政法大学（昌平校区）、中国石油大学、中央财经大学（昌平校区）、北京师范大学（昌平校区）等众多名校林立，文教书香厚润身心。

「医疗配套」

昌平区中医院（三甲）、昌平区医院、泰康燕园康复医院、昌平政和中医医院等优质医疗资源。

「医疗配套」

约500米即享约万亩昌平新城滨河森林公园，更有蟒山、大杨山、十三陵、大运河遗址、东沙河、京密引水渠等十余座自然公园及生态水系环伺，人均绿地面积约16.4㎡（数据来源：北京发布），时刻鲜氧守护，身心静归自然。

04PART

周边项目对比分析

最近昌平南比较火的三个项目，一个是位于朱辛庄中海寰宇未来，一个是位于沙河的梧桐星辰，还有一个就是今天我们说的这个位于昌平新城的建发观堂府。

其实三个项目从价格上来看，中海寰宇未来销售指导价6.6万/㎡，依托着朱辛庄地块未来的发展价值，价格到6.6万/㎡也是能理解的，缺点就是可能户型面积没有那么理想。但是朱辛庄的这个位置，就决定了它未来的升值空间较大。

梧桐星宸，销售指导价5.5万/㎡，对于中海寰宇未来来说，多坐挤占地铁，价格更低，户型更优；对于建发观堂府来说，距离海淀更近，通勤时间更短。但是这边有个问题，就是周边配套需要等时间来完善。

梧桐星宸|昌平南五站可到西二旗，首付110万起，刚需上车盘

梧桐星宸位于北五环与北六环之间的沙河高教园板块。

沙河高教园属于昌平南部第二梯队的板块，

将来等朱辛庄二拨子发展饱和后，各类设施以及产业的发展自然而然会向沙河高教园扩散发展。

根据昌平未来科技产业向北扩散的发展趋势，加上沙河高教园地处未来科学城西区发展带的区位，

将来沙河高教园将成为昌平的发展重点。

就板块自身属性而言，沙河高教园板块属性很纯粹，就是住宅+高校，属于纯居住板块。

没有产业支撑，但是地铁通勤很方便，能够支持覆盖在海淀、北三环、昌平南的就业人群。

梧桐星宸属于板块内更靠近地铁的区域，紧邻沙河高教园地铁站。

地铁 5站22分钟就能到西二旗，11站40分钟能到西土城。

价格方面，目前梧桐星宸是5.5w/㎡。

比较让人心动的是，梧桐星宸离朱辛庄只差13分钟地铁的距离，但比朱辛庄低1w块。

总价算下来，能省下大几十万。拿这些钱干点啥都行。

59㎡的一居室320-330w就能拿下，这样的价格搭配方便的通勤，对于刚需人群来说还是有很大吸引力的。

教育配套方面，目前区域内现有的学校有一些距离。

但项目旁边有一块规划的教育用地，包含幼儿园、小学和中学，未来教育配套还是跟得上的。

商业配套方面，附近确实没有大型商场，但有隆兴购物广场这种中小类型的商场。

地铁三站地能到朱辛庄的万达广场、超级合生汇，周末逛逛也是可以的。

截至2024年3月18日，梧桐星宸的待售率情况如下：

梧桐星宸建面6.15w㎡，容积率为2-2.5，共31栋楼，楼高为5-14层。

户型有59㎡的一居、75㎡的两居、85㎡的三居、99㎡的三居、127㎡的四居，主打100平以下的刚需户型。

其中85㎡和99㎡的户型做出了三居室，算是做到在有限的面积里尽量提升空间利用率了。

说完优点，再来说说梧桐星宸的缺点：

目前梧桐星宸的周边还处于建设阶段，给人的直接观感是周围很荒凉，周边城市界面差。

加上地块本身更偏纯居住一些，目前来看周围肯定不是很繁华。

除此以外，梧桐星宸所处的地块很破碎。

地块被切割成小块进行分布，每块小地块上能容纳大约5-6栋住宅楼。

受限的地块情况会导致楼栋之间距离可能会比较密集。

并且在这种情况下，大块完整的园林景观肯定是没有了，绿化看起来也会比较破碎。

根据容积率来看，梧桐星宸包含2.5/2.4/2.3/2.0/0.8，每个小地块上楼栋组团的容积率都不同。

2以上的容积率搭配被切割的小地块，或许日常的小区活动体验会有些拥挤。

另外一个比较大的问题是，目前来看，梧桐星宸的每栋楼都临街，噪音问题在所难免。

除了五栋位于各自小社区中心位置的住宅楼，其他楼栋都将直接受到噪音影响。

不知道在实际居住中噪音是否会对日常生活产生较大影响。

截至2024年3月18日，梧桐星宸的待售率是95.99%。

建发观堂府，销售指导价同样也是5.5万/㎡，但是实际销售价会更低一点，对比前两者，就是昌平新城这边的完善的配套，高绿化覆盖率，户型空间各种送送送，这对比前两者来说，价格就低下来了。缺点就是通勤距离确实远了一些，但是对于地铁来说，多个20分钟，可能综合一下其他的性价比来说，也没有什么了。