这两天，估计城中村有老房子的人又高兴坏了 ！房地产行业再迎重磅政策定调，新棚改来了？是真的。并且，广州、上海、深圳等特大城市已经加紧布局。

7月21日，国常会通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

肯定有人不懂了，多大规模的城市算超大特大城市？根据统计局数据：全国现有超大城市7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。特大城市14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

估计很多有老房子的人听到这个消息都非常高兴。就比如过去深圳的白石洲，一夜之间出现了1878个千万、亿万富翁。过去那种拆迁，一夜暴富的情况随处可见。特大城市城中村改造，因为是农村户口，有土地又有宅基地，且地理位置优越，寸土寸金的地段，补偿金额非常高。因此，有很多人认为，新一轮棚改，有可能是一次暴富机会，特别是那些有老房子的人，得到这个消息肯定非常兴奋。

那么，这一次棚改是不是又会诞生一大批拆迁暴富户呢？答案当然是否定的。

我们先来回忆一下。2014年，全国库存达到历史高峰，三四线城市新房存销比甚至超过了48个月。后来几年一直都在去库存，棚改拆迁也由原来的实物安置改为货币补偿。巨额的拆迁补偿款，基本都流入楼市，成为房价上涨的一大推手。不过那个时候尽管房价上涨很快，但由于大量的农民进城买房意愿很强，需求大，所以楼市恢复很快。但是如今，楼市早已今非昔比：1.房企债台高筑。2.购房需求减少，房子早已供过于求。3.房价上涨过快，居民收入远远赶不上房价上涨。4.拆迁成本越来越高。5.大部分老旧危房已经拆除。

正因为如此，2021年，住建部发布了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确规定：未来城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

就是说，除危房和违建外，拆除面积一般不能超过现状总面积的20%。

但本轮城中村改造和2016年并不一样

有专业人士认为，本轮城中村改造和过去那种棚改不同。具体来说就是：

1.区域规模不同。棚户区改造针对的是全国的，其中以三四线城市为重点的大拆大建行为，主要是当时很多人居住条件太差，大量的农民都愿意进城买房，2016年的棚户区改造其实是一项民生工程。

此次城中村改造限定于21个超大特大城市，从居民真实需求、城市客观实际出发，优先改造群众要求迫切有安全隐患问题的房子，以修缮提升为主。

2.资金来源不同。2015年棚改资金源于央行及国开银行专属贷款；本轮城中村改造资金以“多渠道筹措、鼓励支持民间资本参与”为主。

3.土地性质不同。城中村土地性质为集体用地和宅基地，棚户区大多为国有土地性质。

4.安置方式不同。2015年货币化棚改，以货币补偿为主、房票为辅。城中村改造，目前可作为参考的有两种方式：一种是房屋安置，就是直接发放；另一种是以地换房或是以房换房，中间可能有一个关于面积“去长补短”的规定。

这种情况之下，房价还会上涨吗？

由于此次城中村改造，已经不再是过去那种大拆大建大规模推进的发展模式，而是一个长周期的过程，“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，决定了它不会出现过去棚改那种快速起量的规模。有人认为它就像一个长周期的投资。这种模式下，对房价几乎没有什么影响。

业内人士认为，城中村改造是修复内需和消费潜力的必然选择，有助于构建“先租后买”的新模式。就是你买不起房子，可以先租房住，等以后买起了再买。

虽然说大拆大建的时代不会再来了，但新棚改模式下，三类老房子仍然会升值，需要做好拆迁的准备

第一类：危房。比如70-80年代大量建造的预制板房。这种房子表面看没有多大问题，但这种房子寿命短，质量差，抗自然灾害、抗震性能差。还有部分老旧危房，已经不敢住人，这类房子肯定会拆除。

第二类：影响城市规划的楼房。比如早期那些规划不符合新棚改要求的楼房，比如街道太窄，导致道路经常拥堵，跟不上时代节奏的住房。这一类房子可能还能住人，但因为严重影响交通、市容市貌、城市整改设计等，可能会被拆除。

第三类：容积率低的老房子。这种房子因为有利可图，常常会被开发商竞争。比如可以用来建商场、高档居民区、写字楼等等。

由于拆迁成本越来越高，而且大部分资金来源于民间资本，所以，以后拆迁暴富的机会肯定越来越少，很可能你置换房子还要贴补部分钱。这种情况之下，我们只能顺应自然规律。当然，谁也不知道，也许你的运气正好，在此次棚改中一不小心就“一夜暴富”了，这样的例子其实也很多。