三年前深圳郊区楼市最火爆的是宝安和光明，如果在这两个地方找一个最火爆的那肯定是宝安。

三年前宝安和光明都有它们的代表楼盘，代表宝安的楼盘是万丰海岸城，代表光明的是宏发万悦山，当时万丰海岸城开盘均价约5.75万/㎡，宏发万悦山开盘均价约4.9万/㎡，虽然万丰海岸城价格比宏发万悦山贵接近20%，但是在当时的市场环境下，购房者和大V都更看好万丰海岸城，甚至有大V喊出来万丰海岸城很快要超过12万/㎡。

只有我不这么认为，当时还专门写了一篇文章，认为从当时的价格看，未来性价比更高的是光明中心区，而不是沙井中心区。

一年前还是同样价格开盘的光明宏发万悦山二期迎来了少有的日光，一年前还是同样价格开盘的沙井万丰海岸城瀚府到现在还有大量房源没有卖完。

两个片区的分化很快就来了，这里面有我当时文章所写的原因，更大的原因是买沙井的购房者知道更红的鸿荣源珈誉府要开盘了。

宝安沙井的鸿荣源珈誉府就不过多介绍了，直接理解为是西边超越万丰海岸城，目前综合性价比最好的楼盘，没有之一，在它没有开盘之前是很多购房者期待加等待的楼盘，开盘前很多人认为6万/㎡也是值得购买的。

2023年6月份鸿荣源珈誉府一期1401套住宅面市，均价直接降到惊人的5.08万/㎡还送装修，对比万丰海岸城价格下降10%以上，大幅度降价后开盘还有100多套没有卖完，没有卖完就说明价格支撑点已经到位了。

2023年9月份鸿荣源珈誉府再次推出818套住宅，开盘均价还是5.08万/㎡，随后高佣启动中介转介，到现在还有大量房源没有卖完。

一年多时间里，宝安沙井的鸿荣源珈誉府从期待加等待的楼盘，变成现在开盘开发商降价给惊喜，还启动高佣转介的情况下也卖不动了。

最近鸿荣源珈誉府又开盘了，推出1067套住宅，开盘均价约5.03万/㎡，价格对比去年略有下降，开盘前就启动了中介转介，购房者在转介里面还能搞到更多优惠。

不管售楼处有多热闹，这样的供应量想要卖好，在当下的市场中并不容易，开发商压力很大。现在看清形式的购房者越来越多，特别是关注我的购房者，因为他们知道鸿荣源珈誉府不是只有这1000多套销售面临很大压力，仅仅是这一区还有1500多套住宅没有推出来，附近库存的新房更多，虽然不及珈誉府的优势，但是它们可以发起最粗暴的价格战，包括附近的二手房业主。

沙井这一片房价快速回落，首先是过去西部的过度炒作，城市面貌和生活配套没有跟上，加上以鸿荣源珈誉府为主的新房天量供应，造成严重的库存积压。购房者现在也越来越理性，在库存和预计入市新房没有得到有效去化的情况下，价格是不可能起来的。这样的环境下，接下来开发商降价去库存，业主降价甩卖才是大概率事件，清醒的购房者是不会在片区几千上万套库存里面买房的。

还有一个比较严重的问题，深圳郊区最近十年左右建了非常多的楼盘，这些楼盘小区、楼栋、户型、面积段等等都是差不多的。

以鸿荣源珈誉府所在的沙井片区为例，附近的万科星城、博林君瑞、中粮凤凰里、华强城等等楼盘，仅90㎡左右的三房就有100多套二手在售，这些二手房都是鸿荣源珈誉府的竞品，鸿荣源珈誉府也是这些二手房的竞品。