在中国城市化发展进程中，有一个很普遍的现象：几乎所有城市，主城区之外，或多或少都有概念新生的片区：
1979年，广东宝安县改名为“深圳”，30年后，“深圳”被写入了中国历史。
1994年，天津的滨海新区设立，如今早已与市区形成“滨城”、“津城”双核并进。
2000年，郑东新区的构想被提出，18年后，郑州一跃成为新一线。
2017年，雄安新区成立，一夜之间，“白洋淀”变成了副首都。
其中，不乏也有新区通过盲目不接地气的造城，过度地举债投资，如鄂尔多斯。
从严格意义上，闽侯高新区是福州第一个新区，如今发展得也算有声有色，成为福州楼市承接主城外溢的首选区域。
而伴随着滨海新城的规划启动，福州楼市另一个最具争议的新区也就此诞生。
关于滨海新城，的确非常矛盾。首先，滨海新城的格局和定调很高，是福州“概念禀赋”最好的区域：福州中心城区副中心、福州新区核心区的重要组成部分。
从现实角度看，福州要冲出盆地桎梏，迎接更高能级的发展，的确需要拉大城市框架，需要广阔平坦的土地。188平方公里的滨海新城，配合长乐其他区域用地，用地空间很可观，与福州的需要不谋而合。
但问题是，滨海新城不是福州中心城区顺势拓展、自然外溢的区域，二者之间距离长达30公里，中间有明显断裂带，发展滨海新城不亚于白纸画新城。
于此，我们要问：人从哪里来，钱从哪里来，产业从哪里来？
在看好滨海新城楼市的人眼里，这块地是福州的未来与方向，是商机的代名词。而在“滨海黑”眼里，任凭它怎么看都还是乡下！两拨人每每狭路相逢，都不忘互道一声SB。
然而两个事件，却似乎隐隐表明这个新区的楼市信心的确在流失：
1、滨海新城核心区地块流拍；
2、阿里法拍房以新低价成交。
滨海新城首先失去的是开发商的信心。在9月举行的福州第二次集中土拍中，滨海新城出让三幅地块有两幅地块（2021滨拍-4号、2021滨拍-5号）流拍。
或许有人会认为现在大环境不好，开发商日子艰难，全国拍地情况都不乐观，流拍是普遍现象。但正是因为这样的大环境，开发商资金有限，钱更要用在刀刃上。显然，在开发商眼里，滨海新城已经不再是利刃。如果地块优质、资金充裕，或许还可以凑凑热闹，一旦要有所取舍，滨海新城是首先被放弃的对象。
另外一件事是，近日在阿里拍卖看到滨海新城拍出了一套法拍房。这套75㎡的安置房，原本起拍价是80万，流拍之后降至64万以底价拍出，算下来单价只要8533元/㎡。
滨海新城可能也在失去房东的信心。于是最近，“滨海黑”道sb的底气更足了。
因为新城建设，信心很重要，这是不管哪一派都必须承认的。一旦失去预期支持，那么滨海新城的楼市无疑将成为一盘散沙，走两步就散了。
从高光时刻到渐渐失去预期，不过4年。难道滨海新城的美好未来真的只是黄粱一梦吗？或许，回到刚刚的问题，搞清人从哪里来、钱从哪里来、产业从哪里来，答案就会浮出水面。
人口是最核心的生产力，人口吸引投资，投资带动产业发展，好的产业又带来更多的人口，这是一个良性的循环。虽然滨海新城有政策的导向，有超前的配套，但是缺人的话，一切都是空谈。
因而，滨海新城人口的增长是必须的，但是这条路十分漫长。
根据2016年统计的一组滨海新城当地人口数量：
文武砂+江田+古槐约13.41万人；湖南+漳港约8.17万人；鹤上约6.11万人；松下约2.39万人
总计约30.8万人。
5年过去了，目前滨海新城的人口情况是：
文武砂+江田+古槐约15万人；湖南+漳港约9万人；鹤上约6万人；松下约3万人
总计约33万人。
5年增长人数不到3万，而滨海新城规划的人口是130万人，这不是一个容易的目标。或许天津大学福州校区、职教城、长乐区政府搬迁后的公职人员及部分家属能够带来一定人流，但距离目标还是差很远。
滨海新城的问题症结所在，还是人气不足，所以在滨海新城众多亟需解决的问题中，如何吸引人来滨海新城定居是重中之重。
设想一下，对于一个普通的打工人来说，去到一个新区定居，至少得满足：
1、交通便利，最好有地铁，配套齐全
2、周边产业发达，有好的工作机会
3、自然条件好，居住舒适
4、房价适宜，压力不大，有发展前景
梳理滨海新城的发展进程，值得肯定的是，交通、配套、产业都在路上了，基础设施的投入非常大，可以看到几乎每天超过200多个塔吊的运作，连一直被诟病的用水问题也将得到解决。据悉，福州今年将投入约175亿元进行饮用水改造，其中包括滨海新城试点。
但在人们最关心的房价问题上，滨海新城似乎不够有诚意。
自滨海新城概念提出以来，原本房价仅仅一平方几千的乡下地区，在几个新盘上市之后瞬间逼近2万大关，即使在目前横盘的大环境里，新房单价也普遍在1.5万/㎡以上。
不可否认，滨海新城发展的确是有诸多优势存在，其建设的决心和力度也不容置疑。但高高在上的地价和房价却成了外来人员入驻滨海新城最大的障碍。
相比价格相仿的闽侯高新区，从2007年高新区产业基地选址确定，到如今片区相对成熟，花了整整十余年。我们不禁要问，滨海新城的红利是否被提前透支了10来年？
确切的答案我们自是无从知晓，但可以预见的是，接下来几年，滨海新城楼市最可能发生的情况：
横盘，甚至价格下调。
因而，我们要切记：只有交通便利，有产业和人口支撑，有资金投入，市场供应平衡的板块，长持价值才能凸显，否则，遇到当下环境，市场大概率首先跳水。
上为正文。
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