深圳楼市从2021年开始进入下跌周期，已经跌了3年，前两年跌幅在30%左右，去年跌幅在10%左右，3年平均跌幅超过40%，首付30%高点买入的购房者，基本上都房不抵债了。

西丽的宝能城在过去一年走出了独立行情。

2022年底的时候，宝能城多套89㎡四房成交约960万，在2022年底至今深圳房价平均跌幅约10%，很多楼盘跌幅约20%的环境下，宝能城89㎡四房近期成交价约1000万，至今还没有跌破一年前的价格，宝能城是最近一年左右深圳房价下跌中最坚挺的楼盘之一。

今天不吹西丽，复盘宝能城现在为什么还没有跌破一年前的价格。

2022年底深圳楼市和去年底一样低迷，不过当时深圳的楼市格局和现在还不一样，整体房价比现在要高，南山新房开盘卖的都不错，大部分购房者对新房还有期待，预期价格倒挂的新房还不少，整个市场中二手房业主心态比现在好。在当时的那种环境下，宝能城遇到了麻烦，开发商把压箱底的89㎡好货拿出来低价销售，为了快速回笼资金，价格就是约960万，同时还遇到了开发商大量库存房源被法拍，第一次法拍还遭遇大量流拍，虽然法拍是大户型，但是预期量很大，把整体的价格预期拉低了。

在2022年底深圳楼市非常低迷的环境下，宝能城在开发商新房底价倾销和法拍房不确定性的压制下，宝能城业主要卖房不得不跟随开发商和法拍的价格，甚至降的更低才能卖掉，否则不可能卖掉。宝能城当时遇到了深圳绝大部分小区没有遇到的情况，在这样的环境下把价格压下来了，当时的成交价是超跌的。

宝能城在开发商的库存和大量法拍房都解决完以后，在去年初市场向好的推动下，价格很快就上来了，并且在过去一年深圳楼市大面积下跌中，也保持的相对稳定，稳定得益于片区暂时没有竞品造成大面积冲击和小区真实居住购买力支撑较强。真实居住购买力支撑就不展开讲了，有时间再吹。

通过复盘宝能城，发现在过去一年市场极差的环境下非常坚挺的宝能城，也禁受不住当时大面积砸盘。

对比一年前，深圳楼市格局又发生了较大变化，新房价差几乎没有了，新房库存越来越多，面临砸盘风险的片区和楼盘越来越多，购房者在买房的时候，一定要对片区多分析多了解，未来房价涨跌面临不确定性，片区或楼盘面临砸盘可以找到确定性。

这也是为什么，去年深圳房价平均跌幅10%，有的片区在短时间内跌幅超过20%的原因，这些片区不是开发商大量砸盘，就是片区或小区真实居住支撑不足，二手挂牌太多，业主急于出货，相互踩踏造成价格短期大面积下跌。

深圳大部分楼盘不会和宝能城一样，价格短期可以迅速回升，并得到支撑。因为大部分片区还有大量竞品库存没有清完，真实居住购买力支撑也没有宝能城这么强。

最近看到一个楼盘售楼处人挤满了中介和购房者，现场的氛围很好，预计开盘后卖几百套没问题。不知道购房者知不知道，片区竞品库存还有上千套，接下来开盘的还有几千套。

现在的深圳楼市，几百套能把片区砸一个坑，几千套砸的坑就更大了。