来自幸运的脚步

投资的世界复杂而奇妙，有时资产不一定是资产，负债也不一定是负债。有时高利率反而是低利率，低利率才是高利率。有时高收益不见得高回报，低收益也不见得就不划算。

说实话，不怕你不懂，就怕你懂个一星半点儿。比如知道了通货膨胀期间贷款买房划算，就一鼓作气冲进去接盘。

今天我们就在房地产的领域，聊聊负债，聊聊投资。

1.

先说说利率的问题。

我们要明白，当我们谈论利率时，我们关心的不是名义利率，而是实际利率，即扣减了通货膨胀率之后的利率。名义利率对我们多数人毫无意义。

举例来说，我们的父母当年喜欢把钱存成定期。假设利率8%吧，每存10000元，到年底连本带息就有10800元。可是在过去的几十年里，实际通货膨胀率每年平均基本在10%以上，我们姑且按10%计算吧，也就是说，实际年底11000元才有年初10000元的消费能力。10800元小于11000元。简单讲，父母这一万元，每存一年，亏损200元。

那么，扣除通胀后实际的存款利率，就是8%-10%=-2%。如果把-2%这个数字昭告天下，那么几乎没有人会愿意再来存钱。所以，明白内情的永远是少数人，也只能是少数人（现在也一样）。

补充一下关于长期通胀率的说明，在投资界对于长期通胀率尚未达成共识，由于心照不宣的原因，也无法做出准确的学术证明和计算，部分观点激进者认为自90年代到2019年的年平均通胀率为14%，稳健一点的投资者一般按8%来估计。但不管任何投资者都不会按官方的CPI来计算通胀率。我们暂且就取个10%吧，反正只是为了叙事，高一点低一点不重要。

正因为房地产崛起的这二三十年也是中国经济突飞猛进的时期，尤其是2000年我国加入WTO之后，在2000—2013年的14年间，中国经济的平均年增长率高达9.95%，人均GDP增加4.5倍，经济规模（GDP总量）增加近5倍，我们很快就超越了日本和德国，使中国成为仅次于美国的世界第二大经济体。

经济发展太快，快到我们自己都想象不到。这里边还有段有意思的往事。

1999年，中国的经济规模不到日本的四分之一和德国的一半，同时面临着宏观调控后的通货紧缩效应、亚洲金融危机和洪涝灾害。当时的主流观点认为需求短缺，生产能力过剩（是不是很耳熟？）。十六大提出，2020年GDP力争比2000年翻两番。“2050年，有可能超过日本，成为世界第二经济大国”，这个目标在当时被视为是大胆且鼓舞人心的预测。说白了，大家觉得是不是太乐观了。

我们鼓足勇气，壮起胆子，才敢提出在2050年经济超越日本的目标。2000年的日本，那可是不是巅峰期要收购美国的日本，而是经济已经崩溃了十年的日本。由此可知我们的底子有多薄弱，又是多么的不自信。

实际上呢，我们大家都知道后来的事了。我们仅用了十年，在2010年就超越了日本，成为世界第二经济大国，而且与第三名的差距越来越远。

到了2022年，第三四五名的经济总量加起来都追不上我们了。所谓大国的底气，并不是一天两天建立起来的。

不小心扯远了。众所周知，经济的快速增长，肯定伴随着通货膨胀的不断增加。货币的背后对应的是实际的产品和服务，你GDP增长率都快10%了，通货增长的速度怎么可能低于10%呢？

我想说的是，2000-2020年，房地产飞速发展，房价快速上涨的这二十年，实际年均通货膨胀率是很高的，远远高于CPI的数字。这一点我想大家应该确信无疑。

2.

既然如此，在这二十年，存款划算还是负债划算？话说到这，我想再笨的人也能想清楚。

翻了下数据，2000年以后的三年存款利率基本是在5%以下，我们就取高按5%计算，那么扣除了通货膨胀率10%之后，真实存款利率是-5%。

贷款又如何呢？贷款利率我们仍然取高按6%计算（这应该超越了所有按揭贷款利率），那么扣除了通货膨胀率10%之后，真实贷款利率是-4%。

也就是说，存一年钱，表面上数字变多了，但实际你损失了5%。

贷一年钱，表面上你每月付利息，钱变少了，但实际你扣掉利息后还赚了4%。

这么一看，过去的存款并不是资产，其实是负债。过去的负债才是真正的资产。

所以在通胀率很高的时候，投资最好的办法，不是老老实实攒钱存定期、买理财，而是想尽一切办法去增加负债。只要贷款利息不高于10%，都是赚的！

对于普通老百姓，借小钱不难，借大钱其实很难。办张信用卡只有几万额度，无抵押贷款也只有几十万额度（搞不好利率还特别高）。唯一额度又高、利率又低的负债来源，就是买房了。任何工作稳定、身家清白的人，都能轻易负债上百万。

这才是房地产得以快速发展的重要原因，是过去二十年楼市兴旺发达的投资解释。

注意，是“过去”。

3.

过去的负债其实是资产，但这所谓的资产只是账面上的资产。虚拟的数字必须转化成现金，才算是投资完成。这叫落袋为安。如果不落袋，负债是有可能摇身一变，变回真正的负债的。这件事已经发生。

当你手里的资产一直在升值时，你不会抛掉他，只有你判断市场会掉头时，你才会抛出。而这判断尤为重要，是一切投资成功的前提。

我国的房地产，在2019年之后，就开始发生了肉眼可见的转向。如果把房地产比作一辆汽车，那么刹车是在2016年就已经踩下的，但是巨大的惯性使楼市仍然滑行了一段时间，到2019年时其实已经有明显的征兆。可倒车的力量仍在继续，口罩，三条红线。到2023年，楼市向下的动能已经积蓄得相当可观了。2023年初，是房产套现的最后时机。

今天的通货情况，实际上从去年开始就是通缩状态，通货膨胀率大概在-1%左右。我不否认未来可能会转成通胀，政策指向也是这么显示的，但至少目前通缩的情况并未改变。央行保底国债，看起来今年内也是没什么希望，毕竟最近还处在卖出的决策期，不大可能考虑买入。

通缩时，所有的实际利率，都是高于名义利率的。比如现在的存款利率貌似很低，如工行目前三年定存利率只有2.35%，但是扣除-1%的通胀率之后，真实的存款利率其实是3.35%。贷款也一样，表面上上海首套房按揭利率是3.5%，但扣除-1%的通胀率之后，真实的贷款利率是4.5%。

十年前，名义贷款利率是5%，但实际贷款利率是-5%。

今天，名义贷款利率是3.5%，但实际贷款利率是4.5%。

所以，不要听媒体鼓吹，说当前的贷款利率是史上最低的，也不要被名义利率所迷惑。真实情况恰恰相反，今天的贷款利率，是过去二十年以来从没有过的高！

对于房地产而言，现在并不是低利率时代，而是切切实实的高利率时代。因为持续这么久的通缩，

或者说，过去的负债不是负债，今天的负债才真正变成了负债。

这句话很重要。如果你还抱有对过去负债的态度，来对待今天的负债，那么你很快会体会到什么叫做“出来混，迟早要还的”。

如果在过去借到即赚到的大环境下，你都没有买房赚到钱，今天你冲进楼市去增加负债，又凭什么能赚到钱呢？

4.

当负债真的变成了负债，现金可能才是你最好的资产。

昨天我看了一句话，很有道理，适合分享给大家：

在别人扩表之前扩表，叫做抄底，在别人扩表之后扩表，叫做接盘；在别人缩表之前缩表，叫做套现，在别人缩表之后缩表，叫做割肉。

我们可以用这句话来套用一下自身，掂量一下现在到底该做什么。