当前楼市，正出现一种“奇特”的现象：一边是楼市持续回暖，另一边却是抛售不断加剧。

首先是楼市回暖，需要注意的是，这里的“回暖”并不是指房价上升了多少，而是指销售数据的增加。房企销售额方面，中指研究院数据显示，2023年第一季度，TOP100房企销售总额为17589.5亿元，销售均额176亿元，同比增长8.2%，实现了过去5季度以来首次增长。一季度百城二手住宅价格累计下跌0.18%，跌幅较去年四季度收窄0.41个百分点。

随着新数据的发布，部分中介又将其作为炒房价的噱头，表示楼市开始快速升温，由此得出未来房价会大涨的结论。但问题在于，如果将时间线延长至2021年的话，数据显示2021年top100房企销售均额为307亿元，2023年数据仅为2021年的58%，也就是说，所谓的“回暖”数据，仅仅相当于两年前一半的水平，并且还是首付比、房贷利率等各种刺激措施叠加后的结果，随着这一轮刺激结束，3月中旬住房市场的回升动能也开始减弱。

另一方面，随着楼市回暖，二手房市场的挂牌量却在持续增加。根据诸葛找房数据，3月重点监测100座城市，挂牌均价环比下降0.1%，同比下降0.27%。此外，10个重点监测城市二手房挂牌总量为196万套，环比上涨1.6%，同比上涨高达81%，其中深圳挂牌量同比上涨200%，苏州、南京同比涨幅达到170%。也就是说，纳入统计的10个重点城市，平均二手房挂牌量接近20万套，相较于2022年几乎翻了一倍，也就是说房子“越卖越多”。

一般来说，二手房市场被称为反映楼市现状的“晴雨表”，原因在于二手房买卖属于个人行为，受到宏观调控影响较小，因此更能够说明楼市行情。按照过去的经验来看，随着楼市上行，许多炒房客投资者都会选择观望，等到房价涨至最高点再进行套现，因此二手房挂牌量不会明显上涨。但当前随着楼市回暖的同时，二手房挂牌量却出现了翻倍抛售的反常情况。

那么答案也就很明显了，越来越多的炒房客投资者已经“坐不住”，纷纷开始抛售离场了。可能有人会认为是刚需群体在进行抛售，但这个观点显然是不成立的，原因很简单，对于刚需群体来说，如果房价没有出现大跌或者暴跌的情况，是不可能进行断供抛售的，当前楼市正处于回暖周期，并未出现持续下跌的情况。由此可见，进行抛售的基本上都是多套房持有者避免被“套牢”的操作。

对于内行人表示，2023下半年楼市或迎来新一轮“抛售潮”，未来房价或超出想象，有三个方面原因：

首先，随着时间的不断推进，刺激楼市的效果会越来越差。上文已经提到过，3月中旬以来市场的动能已经开始持续减弱，相关数据显示，3月中旬，中介房屋带看量出现明显降低，反应快的城市成交量已经降至2月的一半，涨价房源的数量也开始迅速下降，当前降价房源数量已经达到了涨价房源数量4倍以上，并且越来越多的住房出现了持续“阴跌”的情况，随着时间进入下半年，越来越多的房屋将会挂牌出售。

其次，当前住房供需关系已经明显失衡。为了判断住房是否过剩，专家提出了“空置率”的指标，按照国际标准，空置率超过20%则属于“住房严重过剩”的标准。2017年，西南财经大学公布的一组研究报告，报告显示我国房屋空置率达到了21.7%，其中商品房空置率高达26%，城镇空置房套数逼近七千万套，随着近些年住房不断新增，专家测算整体空置房套数不会低于一亿套。

反观住房需求，主要来源于两个方面，其一是城镇化率，过去二十年我国城镇化率稳步增长，但过去5年的平均增速已经出现了明显下降，2017-2022年，我国城镇化速率每年大约增长1.34个百分点，但2021-2022年，我国城镇化率仅增加了0.5个百分点，意味着城镇化率将会持续放缓。其二是新增人口，2022年我国正式进入了负增长阶段，新生人口小于死亡人口，住房供需的“剪刀差”将会持续增加。

最后，房产税、空置税等调控“大招”正在逼近。种种迹象表明，2021年以来，当前房产税已经到了实质性推进阶段，2021年中旬的工作座谈会上，首次提出了“试点”工作，年底的高层会议上，也通过了部分地区开展房地产税改革试点工作的方案。公开资料显示，当前已经有26座城市被列入“数字化转型”试点城市。随着楼市回暖，房产税的落地也会逐渐加速。

那么本轮由刚需撑起的小阳春，还能够坚持多久呢？

前不久，招行银行披露了一组数据，数据显示，“私人银行客户”与“金葵花客户”占比客户总数2%，而他们拥有的资产占比高达80%，剩下的普通客户占比98%，却只拥有20%的资产。过去我们常说，经济符合“28定律”，即20%的人占有80%的资产，但现在看来，2%的人占据了80%的资产，平均存款仅为1.5万元，贫富差距正在进一步加大，足以说明房产税落地的重要性与迫切性，普通的刚需难以支撑起庞大的住房库存。

前不久，一位粉丝分享了自己买房经历。这位粉丝位于某新一线城市，准备在年初入手一套二手房，下载了许多相关的APP，由于当前二手房在持续下行，因此想要保值能力强一些的房子。但问题在于，看了许多套房子，基本上过去两年内，全部贬值了几十万元，部分房子甚至出现了“腰斩”的情况，即使二环内的房子挂牌价格都在持续降低，最后该粉丝只能被迫放弃买二手房，选择再观望一段时间。

对于刚需来说，当前不能以过去的买房逻辑来看待楼市了，过去房价大涨的时代已经结束，取而代之的是房价不断回归理性、回归亲民的水平。随着二手房不断积压，未来二手房价格也能够带动新房价格，因此没有必要背负巨额负债买房。此外，未来楼市无论是继续回暖还是下行，对于刚需来说都不必担忧，回暖意味着房产税落地脚步会加快，下行则意味着房价会加速回归理性，无论怎么发展都是利好刚需。