读懂中国楼市
近日，财政部原部长楼继伟在期刊《比较》上发表了《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文，文中称在经济转为正常增长后应尽快开展房地产税试点。
曾任中国财政部部长的楼继伟，是一位公认的学者型官员，他的文章一经发出，在房地产市场乃至全社会引起轩然大波。
较多的声音认为，这是房地产税扩大试点重出江湖的强烈信号。
2021年10月，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
而在2022年3月16日财政部又表示，当年不具备扩大房地产税试点城市的条件。
此次楼继伟发文，是否意味着房地产税扩大试点的工作即将重启？
中国开征房地产税的难点在哪里？
01
房地产税试点，要重出江湖了吗？
舆论对楼继伟的文章可能存在过度解读。
虽然楼继伟曾任财政部部长，但公开信息显示，楼继伟现在已经没有任何官方职务。
刊发楼继伟文章的期刊《比较》也并非官方媒体。
《比较》是为读者提供的一个有关比较制度分析的学术性平台，其内容以翻译国外知名学者的重要文章和就有关重要议题向国内外学者或官员约稿为主。
所以，楼继伟先生的《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文，无论是作者的身份，还是发布的渠道，都是非官方的。文章实际上是对过去十年中国财政体制改革的回顾和对财政体系未来展望的一篇学术研究论文。
文章开头就阐述了主题：
“2013年十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》），规划了直到2020年的重大改革任务和实施路线图，财税体制改革列入其中，规划已基本按期完成。但改革只有进行时，没有完成时，财税改革的任务仍旧很重。”
房地产税的立法，正是在那份《决定》中提出但没有完成的改革。
02
房地产税20年的曲折历程
中国真正意义上的房地产税是在2003年提出的，我们有必要梳理一下房地产税在过去20年走过的曲折历程。
今天所说的房地产税的源头，实际上是2003年十六届三中全会上通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出的“物业税”。
当时的原文明确：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
物业税从2003年提出到2010年，一直处于研究争议阶段。
2011年1月，在缺乏法律依据的前提下，房产税开始在重庆和上海试点，人们突然发现物业税已经悄悄变成了房产税。
物业税是一个新的税种，根据《中华人民共和国立法法》（2000年出台，2015年修订）规定：“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度，只能制定法律。”
2013年11月，中共十八届三中全会公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，确定：“加快房地产税立法并适时推进改革”。
这时官方提出要进行立法的房地产税，也恰恰就是10年前（2003年）提出的物业税。
事实上，这已经宣告了在上海和重庆进行试点的房产税不是房地产税，且没有能够所依据的法律。
由于2011年上海和重庆的试点将物业税的概念偷换成了1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》中的“房产税”，而2013年提出要进行房地产税立法中的“房地产税”，事实上就是2003年十六届三中全会上通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出的“物业税”。
这导致迄今很多人对房产税和房地产税仍然混淆。
1986年的房产税和物业税完全不是一个含义。
1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》时，中国大陆还没有房地产市场，《中华人民共和国土地管理办法》刚刚出台。鉴于土地国有的属性，只能将古老的房地产税改为房产税，将“地”和“房”分离。这时的房产税内涵已经不包含土地了，仅指建筑物——房产。
房产税和物业税一个重大区别是，1986年的房产税是按照购入价格乘以一定折旧系数来征收的，而物业税是指持有税，是按照每年评估价格来征收的。
2017年3月4日，全国人大女新闻发言人表示：“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排。”
2018年3月，财政部副部长史耀斌在全国两会发布会上表示，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。
2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划中，已经非常清楚地将房地产税立法列为第一类立法项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。
并且明确，是本届人大任期之内提请审议，即2023年3月之前完成。但到2023年3月，十三届全国人大已经届满，并没有完成房地产税的立法。
从2013年提出立法至今，已经过去十年，房地产税立法没有任何实质性的推进。
03
开征房地产税的难点在哪里？
楼继伟先生的文章认为，房地产税征收最大的难点是房地产如何估值。一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准，而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。
而实际上，中国房地产税最大的难点在于法理。
中国的商品房价格构成中，很大一部分是土地出让金。
有人说这是中国的土地财政。
而实质上是中国的土地融资，地方政府一次性把70年的土地使用权，让渡给业主，并一次性收取了70年的土地使用费用。
但很遗憾的是，中国的房产业主并没有私人的土地产权，也没有永久的使用权，最长仅仅是70年的土地使用权。
房地产税征收最重要的法理是，业主拥有恒久的产权或使用权。
而70年的土地使用权费用已经以土地出让金的形式支付，在此基础上再征收持有阶段的房地产税，在法理上存在一定障碍。
另一个重大的理论障碍是，70年的土地使用权使得不动产的估值呈现断裂的函数。
纯属假定：
今天100万元买的一套房子，在第69年的时候，已经增值到了1000万元。
这个增值绝非是因为建筑本身而增值，中国的住宅设计寿命仅仅为50年，如果已经使用了69年的住宅没有垮塌、没有变成危房，已经实属幸运，就建筑本身而言，可能已经一文不值。
所谓增值，是因为土地而增值。
在69年时，假定需要缴纳1%的房地产税，一年10万元，业主还愿意交吗？
因为到第二年，土地使用权就到期了。
2021年开始施行的《中华人民共和国民法典》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”
但《民法典》也指出：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”并没有说是无偿续约，很可能还需要再交一笔下一个周期的土地出让金，或者叫土地使用权费用。
如果中国的住宅到第70年土地使用权到期时，开始征收房地产税，法理上就没有任何障碍了。
中国有一千个理由应该征收房地产税，但房地产税的征收有一万个难点。
这是中国房地产市场从开始时的顶层设计就决定了的。
在过去长达20年的时间内，房地产税的立法和实际征收都几乎没有任何实质性的推进，这个残酷的现实也证实了其难度。
在经济下行的压力下，很多地方政府的财政捉襟见肘。
于是有人以此为依据，来论证房地产税征收的必然性和紧迫性，但现实可能事与愿违。
有人按照0.8%的税率测算，全国每年可以征收房地产税2.95万亿元。
如果考虑50%的免征，那只能征收到1.48万亿元。
不知如此测算的人，是否测算过如果房地产税推出，全国的土地出让金将减少多少？
2021年10月，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
而在2022年3月16日财政部又表示，当年不具备扩大房地产税试点城市的条件。
为什么？
就是因为房地产税成了2021年底压垮市场信心的最后一根稻草。
中国房地产市场的基本逻辑是，一次性收取70年土地使用权的高额土地出让金。如果在这个顶层设计的基础上，再收取一道持有阶段的房地产税，在法理上和社会公众接受度上，都会有重大的障碍。
除非对大部分的人群减免征收，比如第1套房子或一定面积减免征收。
如同上海和重庆所试点的房产税，人均60平方米以下免征。
但如果如此设计，房地产税的征收就变成了对小众人群的征收，指望房地产税对地方财政进行补充的目的，可能远远达不到。
有人期望，房地产税的征收至少能够遏制房地产的投机。
实际效果仍然未必。
房地产税确定是地税，属地征收，各地不会联网。
如果有投机者在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、南京、苏州等城市都有一套房子，分布在各个城市的房产价值哪怕超过两个亿，只要在每一个城市的面积不超标，哪一个城市都不会对他征收房地产税。
而另一位，如果在鹤岗有三套房子，总价值20万，但人均面积超标，就要被征收房地产税。
遏制房地产市场投机有很多途径和办法，比如，新加坡和香港地区的特别印花税。
交易环节按持有年限征收特别印花税或特别契税，对遏制投机和过度投机获利，或许是更现实更可行的办法。
