不可否认,无锡二手房市场已经开始“两极分化”,一边是挂牌量缓慢回升,另一边是房东降价!
在近一年里,无锡二手房供给量一直保持在13万以上,其中:
1、2020年8月为165103套;
2、2020年9月为176668套;
3、2020年10月为191801套;
4、2020年11月为206663套;
5、2020年12月为215477套;
6、2021年1月为221576套;
7、2021年2月为217654套;
8、2021年3月为134516套;
9、2021年4月为130348套;
10、2021年5月为141922套;
11、2021年6月为143770套;
12、2021年7月为150542套;
单从数据来看,无锡挂牌二手房源并不低,但是笔者认为很多业主都以观望态度买房,这样不仅使得二手房数量增加,而且也间接抬高了二手房均价。
就在今年下半年,随着无锡二手房成交参考价格机制出台,周边地区为此讨论了很久,不少人开了玩笑,“政策一出,二手房都要变绿了”。
无锡作为江苏首个发布二手房参考价的城市,很多人对此都不理解,出台这个机制的出发点是什么?能否严格打压二手房炒作行为呢?
笔者认为这个机制控制了二手房上涨的势头,超过指导价的房源全部禁止上架,而这与新房备案价也有相似之处。就以今天为例,在24小时之内,降价房源达到了800套,而涨价房源只有138套,两者之间相差近4倍。
而且在二手房成交参考价格机制出台之后,房东涨价的势头也被遏制住了,在此之前,涨价具体涨多少,可以说全看房东心情,而现在则完全不同了。
一边是二手房挂牌量缓慢回升,另一边是房东涨价有限,或者是开始降价,当下的无锡二手房市场到底是什么样子呢?
从20个二手房热销商圈来看,河埒口、太湖新城、江溪位列前三名,而这三个商圈的挂牌二手房源也均超过了10000套,并且房价一路向上。其中河埒口和江溪的挂牌价在16000元/平左右,而太湖新城则超过了20000元/平。
此外,而在前11个商圈中,通过对比“红绿色”,我们明显能发现2个现象:
一是涨得很慢、跌得很快。虽然在这11个商圈中,只有惠山新城和清名桥挂牌价下跌,但是幅度均在0.5%以上,最高达到了0.9%,而涨幅最高只有0.82%,并且大多数商圈都在0.5%以下。
二是远城区商圈热度不减。按照无锡十四五规划,“一城双核三片六组团”为以后远城区商圈的发展奠定了基础,例如钱桥二手房挂牌价接近14000元/平等,新房更是接近20000元/平。
而在后9个商圈中,挂牌价上涨的商圈有4个,而下跌的商圈达到了5个,其中包括梁溪区、锡山区、滨湖区等区域。
其实这也不难理解,无锡二手房市场之所以出现降温的影响,除了成交参考价格机制的有效约束之外,贷款也是影响二手房市场的重要因素。
从央行和银保监会开始对“银行中个人贷款比例进行额度限制”开始,再到上半年楼市热潮,很多银行都进入了“贷款额度不足”的窘境。在这种情况下,收贷势在必行。
笔者统计,在前7个月里,至少出现了3次调整房贷利率的情况,其中6家银行上调房贷利率,5家银行首套房利率突破6%,还有4家银行直接暂停二手房贷款,还有1家银行直接暂停贷款业务!
例如:
1、中国银行、农业银行、工商银行、兴业银行、广发银行等银行暂停接单;
2、建设银行、北京银行、华夏银行、平安银行、光大银行等银行不承诺放款时间;
3、中信银行、上海银行、宁波银行等银行需要排队。
如果你有买房打算,并且更倾向于二手房,那么笔者劝你再等等,原因也很简单,大致可以分成三类:
第一是二手房市场较冷。相比较新房,二手房首先在房龄就处于劣势,再加上无锡住房增值税免征年限从2年延长到5年,由此也产生了一个令人纠结的问题:不想交增值税,只能买房龄超过5年的房子,也就是旧房;而如果你想买次新房,那么只能承担超过十万的增值税。
第二是商业贷款遇冷。从之前的公积金贷款额度调整之后,个人贷款最高额度从50万降到30万,夫妻贷款最高额度从80万降到60万,而且大部分人都很难贷款到最高额度。在这种情况下,再加上二手房商业贷款遇冷,购买二手房难度也随之增加。