自2023年初至2024年2月份，受各地救市政策的影响，各地的房贷利率和首付比例均已降至历史最低水平。不仅如此，众多地区还纷纷推出了购房补贴政策，无疑为购房者带来了实实在在的优惠。在这样的背景下，许多购房者开始跃跃欲试，准备踏入房地产市场。

回顾过去几年，市场中积累了大量的刚需购房者和改善型购房者。随着购房者政策的逐步放宽，这些购房者终于迎来了购房的黄金时机。目前，市场上房源充足，无论是新房市场还是二手房市场，都呈现出供大于求的现象。这意味着，现在的购房者不仅拥有充足的时间来挑选心仪的房子，还能在众多房源中慢慢挑选，找到最符合自己需求的那一套。

对于准备买房的人来说，这无疑是一个极好的消息。在过去，楼市大多时候都呈现出一房难求的局面，房价高昂，选择有限。而如今，购房者们可以在宽松的政策环境和丰富的房源中，从容不迫地做出选择，这无疑为他们的购房之路增添了不少便利和喜悦。

2024年伊始，楼市政策所带来的利好效应正逐渐消退。一方面，随着刚需购房者的减少，政策的吸引力逐渐减弱；另一方面，公众对调控措施已逐渐适应，进一步削弱了政策的影响力。若缺乏更具影响力的救市政策，现行的楼市政策恐难以吸引大量购房者。

或许有人认为，鉴于各地政府挽救楼市的意图，未来或会出台更有力的救市政策。但在笔者看来，情况或许并非如此乐观。尽管当前楼市政策已有所放松，但仍坚守“房住不炒”的原则底线。这意味着，即便有新政策出台，其刺激效果仍受“房住不炒”原则的限制，实际效果仍有待观察。因此，楼市未来的走向和政策效果仍需审慎看待。就比如人民银行货币政策司司长邹澜表示：

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

也就是说，现在的楼市政策仍然坚守着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一核心理念。然而，现行的政策主要是为了防范楼市陷入过于冷清的局面，因此，大多采取的是稳定楼市的宽松措施。因此，在接下来的一段时间里，房地产市场的走势预计将保持平稳，房价的变动也将趋于稳定，这样的市场环境对于刚需购房者来说无疑是一个利好的消息。

尽管现在的楼市环境有利于刚需购房者购房，但楼市依然传递出了两个不利的消息，这两个消息可能会迫使房价不得不下降。对于正准备购房的刚需购房者来说，这两点需要格外警惕。

1、新房、二手房库存越来越高，同时购房者越来越谨慎

房子在人们生活中扮演重要角色，拥有多重特殊属性，但归根结底，它仍然是一种商品，最终需要由人来购买。经过近三十年的快速发展，我国房地产行业已解决住房资源紧缺问题。据央行数据，目前我国城镇家庭拥有房子的比例超过97%，户均拥有超过1.5套房产。考虑到44%的户籍城镇化率和67%的常住人口城镇化率，城镇户籍家庭所持有的房子已足够城市中所有人居住。因此，我国总体住房资源已出现过剩，只是大部分住房资源都集中一部分人手中，随着这些人抛售房产，市场将面临供大于求的局面，并且这一现象已初现端倪。

过去两年，房价持续下跌，许多城市和地区房价明显下滑。房价下跌导致持有房产可能亏损，加上持有成本，亏损可能非常严重。在此背景下，投资客和购房者都变得更加谨慎，购房者数量减少，卖房者数量增加，楼市库存不断攀升，二手房与新房竞争日益激烈，预示着2024年楼市销售将面临更大挑战。因此，开发商和二手房业主将不得不采取降价促销策略，以吸引购房者。

2、房企融资规模大幅缩减，高额债务压顶，资金链压力巨大

自2023年以来，楼市政策逐渐放宽，房企融资环境也相比前两年有所改善，但房企仍面临资金链紧张和沉重债务压力。困境的根源在于今年新房市场低迷，导致房企销售业绩未达预期。销售不畅使房企资金回笼受阻，负债水平居高不下，形成恶性循环。

据统计，2023年开发商投资规模大幅缩减，各地对房地产行业的投资也明显减少。这显示越来越多房企正寻求转型，拓展至其他领域。为降低负债和应对资金压力，不少房企抛售项目。例如，潘石屹以7折价格销售约3.2万平方米物业，所得资金用于降负债；正荣集团为偿还债务，将2.53亿股转让给福建华闽集团等。这些举措突显房企在困境中求变与求生的决心。

可以看出，2024年房企的首要任务是迅速实现资金回笼。除了直接转让项目，降价促销成为了房企的必然之选。随着“房住不炒”理念的普及，购房者在决策上变得更加理性。目前市场上房源充足，房地产市场已逐渐转向买方市场，为购房者带来了更大的优势。因此，房企选择降价促销是明智的，通过调整价格吸引更多购房者。

综合以上分析，当前楼市虽然反弹乏力，但下跌趋势明显，房价仍有下降空间。特别是在房价偏高且人口持续流失的三四线城市和地区，房价回调的可能性较大。对于有意购房的人来说，这是一个需要谨慎的时刻。鉴于房价仍处于高位，选择不当可能面临资产贬值风险。因此，购房者在决策前应进行充分调研和准备，确保选购到适合自己的优质房源。