4月30日，中国自然资源部下发《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（自然资办函〔2024〕918号），就做好2024年住宅用地供应有关工作提出要求。

《通知》重点是完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

据近期易居研究院公布的数据，我国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。意思就是说，按照目前既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要25.3个月时间才能消化完。

根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12-14个月，一般低于18个月就是比较合理的。这就说明百城当前去化周期明显偏高，其对房企去库存和资金状况安全等都容易产生困扰。

从网络上发布的一张统计图，我国有41个城市去化周期超过36个月的城市三年内暂停供地，其中既有武汉、哈尔滨这样的特大城市。也有襄阳、东莞这样的区域大城市，还有香河、昆山、大厂这样的县级市，还有燕郊这样距离大都市非常近的乡镇。

湖北省有3个城市，分别是襄阳（50.9个月）、荆门（42.0个月）武汉（41.6个月）。

据孝感市住建局发布的2023年1-6月孝感城区房地产市场运行情况。去年上半年，孝感市城区新建商品住房批准预售3422套，新建商品住房销售5523套。截止2023年6月底，孝感城区已批准预售尚未售出的商品住房13755套，对比2022年12月底库存的15589套、2022年7月底库存的20233套，已经出现大幅度减少。

小编“五一”前去信咨询孝感市住建局2023年底孝感城区房地产市场运行情况数据，孝感市住建局迅速回复：“近几年，受国际和国内大环境影响，恒大等龙头企业相继爆雷，房地产呈现下行趋势。我市房地产也不例外，呈现下行趋势。关于房地产市场运行情况，目前我市参照省内其他市州做法。没有进行更新，只更新至2023年6月份。”孝感市住建局答复态度诚恳，说明孝感市房地产开发和销售也是下行趋势。

通过孝感市预（销）售信息发布平台初步统计，2023年下半年孝感城区批准预售商品住房3438套，2024年1-4月孝感城区批准预售商品住房412套，新房批准预售数量出现巨大的降幅。

2022年1-7月孝感城区销售商品住房5425套，2022年7-12月孝感城区销售商品住房约3100余套，而2023年1-6月孝感城区销售商品住房5523套，对比2022年上半年略有上涨。自从我国房地产市场从2021年上半年迅速进入冰冻期，预计2023年下半年孝感城区商品住房销量和2022年下半年持平或者略有下降，预计也在3000套左右。

通过估算，2023年孝感城区商品住房批准预售6800余套，销售8200套左右，2023年底孝感城区已批准预售尚未售出的商品住房约12000套。对比2021年去化周期不到12个月，对比2022年去化周期约15个月。

据悉，一个新盘入市到交付一般开发周期是2.5年至3年。自2022年上半年开始，孝感城区土地拍卖市场就呈现冰冻状态，国内上市房企和省属国企巨头纷纷观望，近3年孝感主城区土地拍卖除了本土民营房企民邦集团和华耀集团在孝感正东城区域以极低价格拿下两块核心地段土地外，其他土地拍卖基本上流拍了。

近三年孝感土地供应量大幅度削减，在市场环境低迷各路开发商都持币观望，期房和现房市场饱受烂尾和减配风险双重夹击，在现房销售量持续跟进时，新房供不应求将得不到有效缓解，孝感楼盘加速转向二手房市场。2023年上半年孝感新房销量持续暴跌时，二手房成交量呈现加速上涨态势。预计未来三年孝感二手房销量有望赶超新房销量。

去年武汉市二手房销量赶超新房销量已经给孝感房地产市场做出了表率，未来待售新房持续减少，孝感二手房市场长期占据主流将近在咫尺，这也为新房和二手房涨价奠定基础。