前不久，一位网友分享了一则2000年深圳的售房广告。滢水山庄一套61㎡的房子售价17万元，沙头角翠景花园平均单价2800元/㎡，中海怡翠山庄73㎡带装修的房子挂牌25.8万元，还有8.8万元入手50㎡的特价房源…公开数据显示，2000年深圳平均房价仅为2300元/㎡，截至2023年3月平均房价已经上涨至7万元每平米，足足上涨了30倍，一些核心区域的房价更是高达二十万元每平米，据相关报道2021年深圳某学区房更是炒出了40万一平米的天价。

作为我国设立的第一个经济特区，同时也是全国性经济中心城市和国际化城市，深圳房价飞速上涨其实也是有迹可循的。首先，早期深圳吸引了大量资本入场，推动了经济，同时也带动了房地产相关产业。其次，每年深圳会流入大量的毕业生与打工者，租房需求迅速增加，也推动了房价上涨。最后，在房价上涨的同时，自然也吸引了大量炒房客进场，最终导致房价如同滚雪球一般大涨，作为房价长期领跑城市，深圳也被称为“炒房第一城”。

2016年底，国家正式提出了“房住不炒”理念，各地都开始了全面调控，2018年，全国房价趋于平稳，基本告别了大涨周期，在经历了一系列限购、限售、限炒房等调控措施后，深圳房价涨幅出现了收缩，但依旧处于稳步上涨时期。原因在于炒房客利用各种调控漏洞进行炒房，比如许多炒房群体手头都持有多家空壳公司，违规将经营贷用于炒房，还有著名的“深房理”事件，控盘哄抬房价、借名代持、制造虚假流水等违规操作。

随着调控不断收紧，叠加楼市持续遇冷，深圳房价最终逐渐走向平稳。但好景不长，虽然商品房基本失去了炒房空间，但炒房客却将目标转向了保障性住房。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成，简单来说是国家为了解决年轻群体以及困难家庭而推出的福利房源。

过去深圳市场存在很多安居房，即国家安排贷款、地方政府自筹资金建立的房子，而这类房源的特点是能够以低于成本的价格进行销售，主要针对在当地买不起房的低收入群体，由于这种房子是低于市场价进行销售，因此其价格也会远低于周边商品房。这种措施出发点是好的，但不少炒房客却钻了其规则漏洞，简单来说，买完安居房以后，住一段时间就可以通过补少额的地价转为正常商品房销售，那么其价格也会出现猛涨的情况，产生了巨大的套利空间。

比如深圳的龙悦居和侨香村，当初入手价格约为每平米8000元，但购房者持有几年再出售时最高价格达15万元每平米，由此可见其中存在多么大的套利空间，不仅违背了推出保障性住房的初衷，同时也推动了房价大涨。相关数据显示，深圳安居房市场排队拿号人数多达几万人，一些热点地段甚至多达十几万人排队拿号。正因如此，今年1月深圳发布新规，将保障住房分为共有产权房、公租房和可销售人才房，堵上了规则漏洞。可销售人才房与安居房类似，同样能够销售，但退出机制比较模糊。

耐人寻味的是，3月份深圳发布了一则新闻，深圳人才住房打六折都卖不出去，推出4422套房源，只销售了1930套房源。由此可见，由于退出机制比较模糊，炒房客群体不敢入手这类房源，过去十几万人排队拿号，如今一半的房子打6折都卖不出去，由此可见当地炒房问题有多么严重。前不久，深圳调控再次加码，4月6日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，其中明确提到：

目前深圳市住房建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。

对于炒房投资群体来说，新规的发布显然成为了压死骆驼的最后一根稻草，意味着未来除了商品房以外，保障性住房同样失去了投资价值，目前越来越多的炒房客正在退出市场，抛售多余的房产。根据诸葛找房数据，3月10个重点监测城市二手房挂牌总量为196万套，环比上涨1.6%，同比上涨高达81%，其中深圳挂牌量增幅最为明显，同比上涨200%。

通过深圳楼市的“变天”，我们能够得到以下三个结论：

首先，“房住不炒”已经成为长期调控机制。当前一线城市几乎已经成为了落实房子是用来住、不是用来炒理念的标杆城市，不难发现许多遏制炒房的新规都是一线城市率先作为试点，原因很简单，只有真正消除了房价较高城市的泡沫，楼市才会加速回归理性，并且通过对于一线城市调控，也能够让其他城市效仿，越来越来越多的城市也会遏制保障性住房的炒房现象。

其次，下半年可能会出现新一轮“抛售潮”。央行公布的数据显示，2019年我国城镇家庭住房持有率已经超过96%，其中持有2套房及以上的家庭占比40.5%，在当前住房严重过剩且需求不断减少的大环境下，许多炒房客投资者都会抛售多余的住房，上文已经提到过，短短1年时间，重点城市二手房挂牌量已经上涨了一倍，其中深圳更是上涨了2倍，由此可见未来越多越多的多套房群体会抛售房产。

最后，未来大多数城市房价或将进一步下行。说到底，住房本质上也是一种商品，其价格自然会受到供需关系的影响，虽然当前许多城市都在不断发布刺激措施来调控，楼市也出现了一定的回暖，但随着时间的流逝，本轮的刺激效果正在逐渐减弱，数据显示3月住房带看数量环比减少了50%，而真正能够解决库存积压问题的刚需群体只是一小部分，随着需求进一步减弱，大多数城市房价或将继续走下坡路。