银行与房地产，或许已经走上分道扬镳的道路。

进入2024年以来，随着降息降准等组合政策的不断施行，银行股涨势一片良好。截至4月25日收盘，更是以15.9%的年内涨幅，一举超越电器、石化、煤炭等热门行业，高居行业排名第一。

而与银行紧密相连的房地产行业，却在同一时期，以20.3%的年内最高跌幅，位列行业排名倒数第一。

曾经“同进退”的两大行业，为何会走向两个极端？

银行和房地产的关系，从最初阶段就很是复杂。

对于房地产行业而言，银行不仅是建造过程中，施工、用料等方面的核心贷款来源，在销售过程中，也同样在房贷上起到极为关键的作用。甚至可以说，没有银行的协助，就没有房地产行业的高速发展。

不过站在银行角度，对房地产的支持，却是监视和管控的意味更多一些。

虽然房地产相关贷款的增加，能够为银行带来稳定的利息收入，推动资本结构的改善，但是相比资金流动的利好，房地产的行业风险，以及针对其的市场监管需求，要更重要一些。

例如在放贷环节，银行可以借助对贷款申请人的资产评估，明确房地产建造商的经营底气，从根源上控制贷款风险。购房贷款的办理中，通过房贷评估和管理，可以及时把握房地产市场走向，进而调整贷款策略，维系市场稳定。

也因此，当房地产行业展露出不好的势头，率先察觉的银行，第一时间对二者之间的联系进行了切割。

回顾2012年前后，房地产刚刚展露暴雷风险的初期，不少银行就顺应政策要求，收缩地产信贷规模，对房地产不良资产加大关注。同时期内，贷款供给侧也开始了改革，第三方金融企业，以及银行旗下金融机构，逐渐成了房地产贷款的主力。

持续多年的切割动作，使得个别知名房地产企业暴雷，导致行业在剧烈波动中加速进入寒冬期的同时，以银行为核心的金融体系，依旧能够保持稳定。

只是虽然已经将房地产造成的影响降至可控范围，但为了维持经济稳定，宏观调控需要保证房地产融资的平稳有序发展。银行与房地产之间的关联，仍旧无法彻底切割。

再加上近年来，房贷利率持续走低，在银箭财经看来，房地产相关贷款对于银行而言，依旧是个难以完全控制的“暗雷”。

就像4月24日公布2023年财报的成都银行，去年实现了总营收217.02亿元，同比增长7.22%；实现净利润116.71亿元，同比增长16.22%。

在净息差不断走低的大环境中，成都银行去年的净息差也出现了0.23%的同比下降。在这样的基础上，依旧能够这样优秀的业绩表现，足以令不少投资者眼前一亮。

但仔细翻看财报信息，业绩增长的背后，成都银行似乎在房地产贷款上付出了不小的代价。

过去一年中，成都银行房地产不良贷款余额达到了11.74亿元左右，相比2022年上升了约4.1亿元。与之相应的，不良率同比增长约0.64%，达到了2.40%。

而且针对不同贷款类别的监管中，除了正常类贷款外，成都银行其余三类贷款的迁徙率都有着大幅增高。资产恶化的风险，或许已经近在眉睫。

导致房地产不良贷款增高的原因有不少，概括起来无非是，宏观环境、银行风险管理这两个方面。

宏观层面上，房地产最为动荡的时期已经过去，当下的经济环境稳中有升，周期性下行已经开始扭转。成都银行的房地产不良贷款，很难甩锅到宏观经济的头上。

如此一来，是否意味着成都银行可能存在，类似于贷款审批存在疏忽、借款人信用评估不足、贷款用途监管不力等问题？

要知道，由于近期公布的4月份LPR相比上期没有变化，资金空转问题再度成为各方面关注的热门。成都银行如果真的在贷款管理上出现漏洞，难免会被架到火上，被当成案例来研究。

而且财报显示，去年成都银行的资本充足率下降0.26%，一级资本充足率下降0.41%，核心一级资本充足率下降0.25%。

资本储备不够充足的情况下，考虑到房地产贷款在银行资产中，多以抵押物的形式出现，以当前房地产走向，抵押物估值如果出现大的变化，成都银行的资金实力，能否稳住局面？

对上市银行而言，补充资本的途径无外乎内、外两个源头。

成都银行去年财报中披露的资本充足率下降，多少已经证明其在内源性资本补充上，有些缺乏底气。为了尽可能通过留存盈余的方式补充资本，只能在别的地方尽可能节省。

就像是与财报同步公告的2023年利润分配方案中，成都银行采用了10派8.968元（含税）的分红方式，将分红率定于28.55%。

不得不说，这个分红率不仅低于上市银行不谋而合的30%“及格线”，在17家上市城商行中，也排名第10位，显得有些小气。

尽管成都银行同时期的分红融资比高达436.79%，高居行业第一位，展现出了极高的盈利能力和投资价值。但低分红、高融资比的对比下，成都银行的融资力度，是否又过于谨慎了？

事实上，在外源性资本补充方面，成都银行可能真的差点意思。

一般而言，上市银行的外源性资本补充，大都依靠普通股、优先股、可转债等方式。就像成都银行，在今年初发行了80亿元规模的可转债。

只是由结果倒推，成都银行的外源性资本的补充，显然有着不如人意。

其中最令人瞩目的，还是2023年12月1日，成都银行发生了多项资本结构的变更。不仅注册资本由36.12亿元上涨至37.36亿元，曾经的二股东马来西亚丰隆银行，也以投资人的身份，对成都银行出资6.9亿元。

更关键的是，成都银行的企业类型，变更为股份有限公司（中外合资、上市）。彻底由城市商业银行，转变为中外合资银行。

这一突如其来的“变身”，在当时引来了不少投资者的热议。对于成都银行选择成为中外合资银行的原因，大部分投资者都认为，是成都银行感受到了极大的资产压力，以及对资本补充的迫切需求。

得到马来西亚丰隆银行的投资后，成都银行自2023年三季度持续下滑的股价，也在2024年开年后，进入了平稳上升期。根据天眼查可以看到，成都银行一路从开年的11.29元，在4月26日收盘，已经逐步上涨至14.42元。

只是股价刚有起色，成都银行就在前不久陷入了股权代持风波。

在这场风波中，上海东昌投资发展有限公司所持有的5000万股成都银行股票，在经过涉及刑事案件的资产拍卖中，经法院透露，其真实持有人为“车某”。

之所以没有透露真实姓名，则是因为“车某”的身份，涉及国家机密。

尽管从法理来讲，成都银行不会无限承担责任，但也的确存在明知此事却不披露的“隐瞒”嫌疑。

考虑到“蟑螂效应”的存在，越来越多的人都在思考，成都银行别的股东群体中，是否也存在类似的代持风险？

如果不幸言中，只能说，在资本补充压力下，成都银行已经有些“慌不择路”了。

写在最后：

尽管风险难以忽视，但在如今的城商行中，成都银行仍旧是最值得投资的银行之一。希望今后的一年里，成都银行能够止住房地产贷款不良率的增长势头吧。

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