2022年的房地产市场是众多老百姓一致认为房价会下跌的一年，结果呈现出来的数据也是下跌了，虽然说2022年全年的数据还没出来，但是前11个月的数据出来都并不太理想。2022年1月至11月商品房销售面积121,250万平方米，同比下降23.3%，销售面积同比下降26.2%；销售金额118,648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额度更是高达28.4%，折合2022年前11个月销售单价9785元每平米。

2022年销售数据不可观，把目光瞄准2023年，中行资金首席投资官，邓海清观点是2023年房地产会迎来报复性反弹，给出的解释是这两年房地产下滑的最重要原因是年轻人失业了，再过两年全方面放开之后，工作找到了，丈母娘也要要求买房等各样的需求，所以2023年的住房市场将会迎来新的一轮反弹。

只要有利好房地产消息的观点，中介的朋友圈都是满满的刷屏、刷屏，又说今年不买房，到头又白忙，这句话放在过去确实是如此，但是放在最近这两年好像发生了变化。现在口语好像变成了今年不买房，明年又省套房，这句话虽然有点夸张，但是2021年初买房和2022年未买房差距有多大？相信大家也看到市场的变化了。

2021年买房的基本上就是站在了历史最高峰，房价是整个中国房地产历年来最高的位置，房贷利率基本上也是这些年来相对较高的位置了，在两高的情况下，买一套房所产生的费用以及利息基本上就可以省到一套房出来了。

一位粉丝，在2021年，惠州中心城区购买了一套125平方的3+1房，购房总价200万，首套房利率，惠州基本上是全国最高6.38%，首付款给了60万，贷款140万，分期30年，每月还款金额8738元。2022年同户型的房子销售总价约为160万，降幅20%，首付30%计算48万，贷款金额112万，另外首套房利率最低下降至4.1%，分期30年月供5411元，30年算下来还款的房贷利息是不是就省下了一套房了？

为什么我会知道这个情况，最重要的原因是这位粉丝又找回我做了转贷处理，把房贷利率转为了4.38%，每个月少了2000多块钱的利息。

好像有点偏僻的，2023年的房地产真的会出现报复性的增长吗？比如需求性进一步被激发，房价也会快速的上涨。

首先可以肯定的是这种可能性还是比较低的，明年仍有很多城市会把房地产回落放在首要位置，但是市场回暖的速度可能并没有想象中这么美好，毕竟经历了一轮低潮期，大家还有心思买房吗？更多的都是想尽办法挣钱还款贷款，再说最近这两年很多家庭都欠下了一屁股的网贷信用卡，甚至是银行贷款，买房的事情还是往后推一推，再说更何况不知道房价会不会再次下跌。

1、疫情的冲击，不少行业遭受到前所未有的挑战。

三年时间的冲刷，很多个行业，比如餐饮、影视、旅游、婚庆、出行，等多个产业链都出现了疲软的状态，仅2022年上半年全国就有46万家公司倒闭，注销工商户更是突破了310万家。

2020年第1年，不管企业还是个体工商户，都是这样想的，忍忍应该很快就过去的了。

2021年第2年，都已经过去一年时间了，全球有多个国家都已经陆陆续续的开始解封，国内应该也快解封了吧，到时候会迎来爆发性的恶性消费。

2022年第3年，各行各业都好像撑不下去了，已经到达了临界点，看到整个2023年出现了兵败如山倒么！10家企业有8家企业都缩小了生产规模，不少门店也开源节流，甚至连互联网大厂都开始大规模的裁员。

英国、美国、新加坡、法国、中国香港、中国台湾，等多个国家以及城市放开半年时间，消费数据和制造业数据都并没有任何的起色，更关键的是还出现了持续下滑的状态。

有人说中国与这些国家地方不一样，即便有不一样之处，差别也并不会说一个持续走低，一个就立马会迎来180度的大爆发吧！

2、老百姓对于房地产的预期持续下降

2022年12月27日央行发布，对2023年第一季度房价走势预期，有86%的人预期平稳、下跌，不到14%的人认为房价会有上涨的方向。2023年第1季度仅有16%的居民有打算购房的意愿，这个数字再次创下新低。

弱弱的问一句，如果不是房地产的预期持续的下降，为什么在2022年最后的两个月出台这么多利好房地产的政策？原因很简单，就是为了在2023年能够烘托整个市场，帮助房地产企业渡过难关，如果预期好的情况下，市场根本不需要政策的工作抢着卖，开发商还怕没有钱回笼吗？

3、房地产迎来新时代

过去的房地产价格确实是一直处于上涨的状态，在很长一段时间内都出现了供不应求，2016年房地产投资比更是高达85%，2017年房地产投资比例75%，即便到了2020年房地产投资比例还接近40%，2021年整个市场迎来了180度大转变。

全国多个城市的房地产都已经出现了重大需求，市面上大量的投资者都会撤离房地产市场，看看2022年重点城市的挂牌量就清楚了，根据数据显示，40个重点城市二手房挂牌量突破了350万套，天津、济南、青岛、石家庄、成都、武汉、重庆、佛山、广州等多个城市二手房挂牌数量都突破了10万套。

过去的卖方市场已经变成了买方市场，只要想买房价格能谈到多低都有可能的，特别是急需用钱的业主，甚至可以谈到市面下7折销售。

4、居民杠杆率已经顶不住了

我国居民部门真实杠杆率其实不低了，2021年或居民杠杆率为62.1%，不要以为这就是真实故事，真实数据是居民杠杆处于GDP， GDP是包含了企业和政府的收入，属于真实的。居民杠杆应该要扣除政府收入，也就是说居民的增值杠杆率远比62%的要高。

2021年我国居民总负债金额73.29万亿，居民可支配收入68.6万亿，居民真实杠杆率为106%，居民的杠杆率过高，容易对消费形成挤压，在这么高的居民杠杆率下买房，要不起。

2023年房地产出现暴涨的概率几乎为0，在这样的大环境下，大家都是努力的活着。