最近的深圳市场真的没有什么波澜，所以上周我们直接去市场考察了。

暴踩了西部几个在售以及准备开卖的新盘之后，我又有了一些新发现，下面给大家一个一个详细说说。

和荣西湾

第一个盘是固戍地铁站旁的待售新盘和荣西湾，地铁走过去大概就7-8分钟，固戍周边的地段不用多说了，熟悉宝安的朋友都知道是打工人聚集地、租房人天堂。

说回和荣西湾，老实讲这个盘我挺喜欢的，由于靠近机场高层都要限高，所以合荣西湾3栋楼都是小高层，总楼层只有13层。

见惯了现在新盘的高耸入云，能有一个小高层项目出现，真有如获至宝的感觉。

当然和荣西湾优点还不止这些。

楼盘2024年就交楼，纯住宅、准现房、容积率还低，户型有54㎡2房、64㎡2房、76㎡3房等小户型。

开发商现在还没有放出预售价格，周边没有多少二手商品房，参考之前新盘的价格，预计总价6.5万/㎡，54-64㎡小户型总价预估大概就在350-400万之间。

这两个小户型都没有做样板间，大家直接看看户型图，小面积两房基本只能保证主卧有足够空间，其他也不能要求太高。

周边的界面，只能说是中规中矩，固戍本来就是城中村“重灾区”，很难指望会有一片“净土”

不过项目销售说周边有旧改，而且是工业厂房的旧改，会比住宅旧改快不少。

但你问她具体有多快，她也答不上来，总之就是相信就完事了。

不过有地铁盘、小高层、准现房、纯住宅这4大优势在手，还能要求什么呢？

对刚需上车来说，足够了。

卓越星奕府

云奕府和星奕府都位于航城，都是卓越的楼盘，云奕府是一期，星奕府是二期

营销中心就在项目旁边，周边全是旧改工地，旁边还有一个汽车销售中心，界面乱作一团，想要找到营销中心确实不容易。

星奕府周边界面

那么多工地出现，是因为星奕府周边有多块旧改项目，中粮、鸿荣源、宏发和华润分别接手开发。

有旧改有想象是好事，但是现在项目周边真的是荒的离谱，什么都没有，我去现场看完之后只能感受到一股荒凉。

现在城中村拆了一部分还有一部分在拆，整个片区要把所有规划的配套建好，恐怕得等10年。

而且周边的旧改多，意味着未来同片区内住宅也会扎堆，中粮、鸿荣源和华润的楼盘都会和星奕府竞争，这对潜在买家而言不是一个利好。

但即便如此，星奕府开盘之后还卖得不错，如今备案的比例也已经达到58%。我们去销售中心看房的时候人已经不多了，销售人数不多，也是稀稀拉拉。

坐拥如此地段，星奕府能赢得市场青睐，关键还是品质。

卓越最近两年在深圳开的盘基本都在做智能家居，无论是龙华的和奕府、柏奕府，还是云奕府、星奕府，都是精装修+智能家居。

此外，在产品细节上卓越做的也很好，比如风雨连廊的设计、比如每户的阳台都设计成了L型阳台。

L型阳台户型

交房方面也不用担心，一期云奕府楼梯已经建好接近交房，卓越的实力还是挺强的，不用担心烂尾或者偷工减料。

如果你重产品、轻地段，这个项目会非常适合你。

云上润府

云上润府昨天刚刚公布了开盘的入围人数，近7成的入围比例，比例可以说是非常高了，看来市场对项目还是比较认可的。

之前我们去的是项目的异地销售中心，没法亲身感受楼盘周边的氛围，但是福永这个地段我是熟悉的，云上润府在塘尾地铁站周边，那地方的界面只能说在福永来说不算最烂，但说好绝对好不到哪里去。

我之前在雨天拍过一张周边的情况，项目正在施工，马路对面就是本地村民建的统建楼鸿德园。

项目最明显硬伤是距离桥头地铁站太远，直线距离1.1公里，步行时间大概要15-16分钟，赶地铁的上班族得疯掉。

但是项目能有这么好的入围成绩，说明它的优势也是很明显的。

第一个优点：小高层

也是托了机场限高的福，最高层19-20楼，和之前卖的润峯云上府差不多，

第二个优点：性价比高

最低价4.1万/㎡，最小户型98㎡总价400万出头，打个小折就在400万以下，400万买98平大三房改善户型，首付只要120万，价格太香了。

98平户型图

总价低的房源开盘第一轮估计会被抢完，最后大概只会剩下一些大户型和天地楼层的小户型。

鸿荣源珈誉府

再往西走就是鸿荣源珈誉府了。

珈誉府是一个体量达到248万㎡的大项目，自带30万平壹方天地以及20万平奥特莱斯商业，商业体量整个西部无敌。

这个项目规模大家对标龙华中心的壹方天地就好了，同样是超大盘、多期开发。

不过我们去到现场的时候看到整个项目都还是一个大工地，彻底兑现还得等个几年，但是鸿荣源有在深圳做超级大城的经验和实力，倒也不用担心烂尾。

珈誉府项目施工现场

现在准备在卖的是一期，刚刚开放销售中心，价格还没备案，但是看的人已经很多了。

一方面是这个盘确实在沙井来说很有关注度，另一方面鸿荣源之前还请了李克勤以及王心凌来站台，开发商为了宣传着实是下了血本的。

珈誉府各方面的条件都很不错，地铁口+超级商业，在整个沙井没有新盘能够与之匹敌，包括之前的网红盘万丰海岸城，除了商业能够掰掰手腕之外，其他都是劣势。

户型上也有76平3房这样的极致户型，鸿荣源向来喜欢极致利用空间，这对刚需来说是利好。

价格上珈誉府应该是对标海岸城的价格，均价预计在5.3-5.5万/㎡，400万出头能买沙井76平3房，在沙井这个地段算是很高性价比的价位了。

当然，看过周边之后，我的疑虑点在于巨量供应。

鸿荣源的住宅体量已经很大了，而周边二手房也不少。

比如今年过了限售期的华强城，和3年前开盘价格相比，现在价格也没有涨多少。

我预估，未来珈誉府的二手市场可能会和龙华壹方天地一样，供应量很大，但价格难涨。

恒兴御景园

再往西就是靠近会展新城的恒兴御景园。

这个盘可以定性为烂盘。

一去到项目附近观感就已经很糟糕了，周边都是城中村建筑，项目对面就是已经在拆的旧改工地，界面是真的烂。

进入销售中心，体验感可以说是所有新盘中最差的，销售直接抽完烟给我们讲解，除了我们之外，也只有一组客户在看房，很冷清。

配套方面，看到周边界面就懂的都懂了，问销售项目底商招商情况，销售也是支支吾吾，看来大概率是招不到什么商业。

户型也中规中矩，有65平两房和81平的3房，毛坯交房，只能说是无功无过。

唯一一个可以说道的优点就是今年年底交房，准现房交楼。

不过即便是准现房交楼，这个盘也卖得不好，最新房网数据显示御景园只卖了40%，看来买家心里都很清楚这个项目的价值有几斤几两。

云海臻府和会展湾雍境花园

这两个项目放在一起，因为这两个盘都挨着，基本条件都一样。

我是坐着12号线直达到两个楼盘附近的，地铁口一出来就是会展雍境花园，旁边就是云海臻府，都是真地铁口楼盘，没有一点水分。

不过，这两个项目在会展湾，周边除了地铁之外，啥都没有，就是一个大工地。

两个项目都是2025年交房，交房的时候配套上相差不大，两个盘要比较主要看内部。

但老实说，我看完雍境花园再看云海臻府，确实有很大落差。

同样的环境之下，雍境花园明显在户型上有更大的亮点。

招商雍境有79平3房的户型，89平3房也有一个横厅户型，云海臻府则中规中矩，最小的是89平竖厅3房

招商雍境89平户型图

比较开发商，招商肯定也比云海臻府的特建发实力更强。

云海臻府唯一能说出来的优势就是价格。

云海臻府的限价更低，只有4.61万/㎡，但是由于产品设置的原因，云海的89平户型最低总价其实比招商雍境的79平还要高，价格优势也被稀释了。

两个盘比较来看，还是选择招商雍境花园更香。

看了西部这么多盘，说说几点感受吧。

1.宝安新盘多数集中在外围了，宝安靠近南山的板块新盘很少。

但外围区域的楼盘并不等于垃圾。

未来宝安的规划是南北各打造一个中心，所以外围的板块机会还是挺多的。尤其是沙井—会展湾这一块，以后就是宝安北边的核心，想象空间很大。

2.和之前看过的光明相比，宝安新盘周边的界面普遍都比较差，观感上完全是一个大农村。

这个现状短时间内是很难改变的，你如果受不了就别买，受得了的就期待5-10年后城市界面的蜕变。

3.市场不好，新房出货压力挺大的，因此开发商都很愿意在产品和价格上内卷。

所以现在市场上高性价比的产品选择还是不少的，对买家来说是个利好。