买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在过去一个周中，我相信很多关心地产的人，在刷短视频时，都会刷到这样的爆款视频：

李沧一脚到崂山，比开盘时一平方米降了9000元!

没错，过去两年主城区的销冠，又开始作妖了，据这些路边社的“专家”们剧透，这一次清盘降价的力度空前。

当然，真相，在周五出现了反转，很快房产圈里开始流传另外一条紧急通知：

限时三小时，把那些不实消息删除，否则就不仅仅是扣除信用分的损失了……

这个大降价，到底是真是假，一时间众说纷纭，但是有一点可以确认，那就是开发商在交房前清盘的决心。

更为重要的，我们要想明白一个问题：

五大开发商对于金九银十已经给出了自己的研判答案，那么青岛楼市会迎来新一波降价潮吗？

超级大盘的策略与隐患

首先，我们要搞明白一个问题：

这个楼盘有没有1.5万/平方米的房源？

老王从朋友那里得到的答案是肯定的。然而这些房源都是有着明显的特点：两侧临路，而且不论是楼层、还是户型，都有着99%的人接受不了的硬伤。

这就好比是我们去买菜，堆在摊位角落上，那些奇形怪状的黄瓜一样，从早到晚无人问津，最后收摊时给钱就卖，不应该吗？

让人感到稍稍意外的是，就剩下200多套房子了，楼层、楼座比较好的房源也降价了！

对于这个问题，你有一个理性的认识，就必须对这个楼盘的房源了如指掌了。这个盘，老王基本上每周都会去，一个周对两三次房源，所以是比较了解的。

虽然这是东李价格最低的楼盘，但是在消费降级的时代，买房者的预算一缩再缩，最后的结果是：

临路、低楼层、小户型等总价比较低的房源几乎都卖光了，3号楼没有加推之前，老王想给朋友找个124平方米低楼层都找不到了，上周去看160平的户型都卖到10楼以上了，好楼座、好楼层、大户型的房源都剩下了。

如果按照之前的价格体系，这200套房子里，有100多套卖到年末都卖不完。

甚至，再卖半年都卖不完。

因为上半年买不起的人，下半年更买不起。

所以，如果要保流速，就要降价，把总价打下来，让以前买不起的买得起，这是原因一。

第二个原因，那些开盘在2.4万元/平方米的价格上买房的人，可都憋着一肚子火呢，房价一再调整，交付肯定不如当时承诺，交房出现状况是大概率事件。

等到那时候，恐怕降价也都没人要了。

我觉得只要不是第一年高位接盘的人，大可不必为这俩事儿生气上火。我和一个买洋房的朋友说：这个房子交付时大概率没有样板间好，但是房价咱们省了四十万，这四十万足够你去升级整改了。

对于没买房的人，我觉得你如果想买这个盘，那么这个周末是最好的时机。如果你要等更低的价格，那你一定要看清楚这个市场：

开发商很悲观不假，金九的成交量堪忧也不难预测，但这不代表青岛楼市开始新一轮降价！

无量降价傻子都不干

从开发商这一次抢跑中，我们基本可以判断出金九两个趋势：

1、准客户的购买力不会变强；

2、买房的人不会增多。

这200个客户薅完了，2024年市场上也就剩不下太多的刚需了。

对于许多期房项目来说，降价能促销量，或许还有降价的动力；如果降价销量也提不起来，那么谁还有降价的动力呢？

所以，销冠的抢跑，很多主城的开发商会在8月份最后一个周跟。但是到了九月份，秋高气爽起码人气会上来，小开发商也就有了一点幻想：板块内低价竞品卖光了，自己成为刚需上车为数不多的选择，拉利润，拉利润。

等过了中秋节，人气凋零之后，开发商发现降价也没有什么客流，反而降低利润引起客诉，那么不如就地躺平。

大胆预测一下：销冠的这一波清盘如果成功了，那么九月份上半个月，降价的开发商可能不多，但有的开发商可能逆势涨价！

所以，起码在传统旺季的上半场，不要说整个主城，就是东李跟风降价的楼盘，也不会太多，除了个别急需要钱救命的开发商。

四季度楼市无惊喜

开发商降价动力不足，还与楼市缺乏有力竞争对手有关。我们通过土地端不难发现，在青岛的传统旺季，青岛几乎不会有什么新盘上市。

老四方板块的通和·悦章，有可能。

但是对于这个盘，我有三个问题：

如果买5号线的地铁盘，那么城市界面更好，且精装交付的九著是不是更有质价比？

如果看好这个板块，那么中车智汇港是不是交房更早，配套更多？

如果看好期房更多的阳台赠送，那么三批次供地中的相邻地块，是不是更值得期待？

这个盘，除非给出惊天的价格，要不然不会在市场上掀起任何波澜。

再找，那就到城阳白云山板块的北岸青特·观山赋了。这个跟滨湖观澜公用一个营销中心的项目，连工资都欠的大股东，经济状况已经不能用捉襟见肘来形容了。

就这种安全度，你敢买吗？

从产品上看，青特是将消费降级做到了极致，119㎡的户型做到了四室两厅两卫，户型确实很打动人。

但是配套上来说，周边没有大型商超，离最近的农贸市场走路的话要10—15分钟，从内部会所配套角度来说，跟滨湖观澜就是入门刚需与品质改善的差距。

从任何一个角度而言，主城刚需都没有外溢到这个项目的理由。退一万步讲，就是真要买，那么也不能首开上去当韭菜吧？对比一下过往青特项目首开价、特惠价、工抵价，哪个更香一目了然。

所以，金九银十青岛主城还是老盘的游戏，没有什么新竞品的加入，库存不多的开发商也没有降价的动力。

以上，就是我对市场不乐观，但不认为房价会开启崩盘大潮的理由。