福州今年第二场土拍定档7月1日！这次共上架10幅地块，包括3幅纯商宅地、2幅安置房用地、4幅商业用地和1幅工业用地，合计出让面积188.32亩，总起拍价仅有38亿元。

金山北40亩的纯商宅地（2024-18号），是本次土拍体量最大的地块。整体规模小归小，但可售宅地位置还不错，鼓楼省机械研究院地块（2024-24号）和晋安汉唐文化城地块（2024-26号）都在二环内。

新一轮旧改开启后，福州市中心明显不缺宅地了。反观三环之外的近郊，在一次次土拍遇冷后，宅地几近“断供”。

福州三环外，已经没有房地产了？

福州2024年第二次土拍看点集中在宗地2024-24号，即鼓楼省机械研究院地块。该旧改项目还在征收签约期（截至6月23日）就被放出来，可能是想用王牌地块炸场。

因为原拆原建，省机械研究院地块被拆成了两幅。其中，宗地2024-24号是纯商地块，容积率上限3.0，2024-25号是安置地块，容积率上限4.05，两者都限高100米。这个建筑密度虽然不及南湖，但跟上海西有得一拼。

值得一提的是，2024-24号地块楼面价高达25674元/㎡，距离去年的高工小区地王（即建发紫宸）直线距离仅1公里。后者成交楼面价38524元/㎡，省机械研究院商品房地块大概率也是“车轮战”，但地价能否破3万呢？

东街1號认为很难。虽然地段优越生活气息浓厚，还有晋安河一线河景、F1滨海快线闽都站（在建）、世欧商圈加持，但地块太小（15.27亩），加上容积率过高，开发商规划产品受限。

该地块周边，建发灏云和建发紫宸已经入市，未来谁来硬刚建发值得关注。

位于晋安核心区的紫阳钢材市场周边地块（原汉唐文化城地块），同样也还在签约期就上架土拍。宗地2024-26号地块周边配套完善，起始楼面价16038元/㎡，参考周边首开端礼著3万出头的均价，有足够的利润空间，大概率也会被外来房企盯上。

金山北的宗地2024-18号地块，距离地铁5号线马榕站约200米、距离地铁2/5号线换乘站金山站约500米，放在以前算是比较香的地了。但上一次同板块闽江大道西侧的两幅地铁宅地，一幅取消出让，一幅被左海兜底，使得这块地的命运不那么明朗。

上次取消出让的是金山生活区2024-03号地块，起始楼面价15022元/㎡。而这次2024-18号地块位于金山工业区，生活气息一般，15351元/㎡的起始楼面价并无优势，可能又是市属国企兜底。

有没有发现，福州三环外的宅地供应正在缩减，土拍向城市核心地带倾斜。三环外没地了吗？

不。

去年第五次土拍取消出让的仓山福峡路沿线4幅超260亩纯商宅地（下图），至今仍未重新上架。

去年第七次土拍大批取消出让的晋安区新店东片区改造项目，如今也只敢挤牙膏式地上架。这次出让的是J-02、J-17商服地块，下调起始价后或许能找到买家。而新店东剩余6幅宅地仍在推介中。

正荣被收回的五四北安商房地块——宗地2024-19号地块，已是第二次回炉了。这次把安置房分割出来单独出让，也说明开发商对三环外的宅地意愿不强。

年初就已预告的金城民营工业企业配套用房地块，是五四北新店西片区的宅地，也还在捂着。

这些三环外的宅地就算现在上桌，市场反馈也非常一般。为了避免高流拍率，不如等市场行情好的时候再适时推出。

接下来，台江金屏垱地块即将征收，根据控规有望规划2幅纯商品房用地。金山工业园金山片也还有多幅待征迁地块，其中，市人才集团科技企业孵化器地块拟规划住宅商业用地。这些地段更好、素质更高的地块才是未来土拍的重头戏！

随着大分化时代的来临，福州土拍思路也从赚刚需的钱转变为收割富人了！

福州拍地正在放弃三环外？准确一点是，开发商抛弃了近郊区的刚需。

没有太多产业、人口导入，配套待完善的外围板块，土地无人认领已成常态。

据东街1號整理，去年以来，福州土拍取消出让/流拍的地块共26幅，其中位于三环外的地块占了20幅。如果把范围缩小到可售宅地，该占比超过8成。

而对于高端购买力聚集的鼓台宅地，开发商预期较高，往往高溢价成交。

特别是外来房企，要么不拿，要么就抢核心地块。背后的原因是，福州市中心的豪宅越贵越好卖，而外围刚需盘一次次上演降价大逃亡。

往好的想，三环外宅地供应暂时断档，可以为外围新盘争取一些消化库存的时间。

上为正文。