楼市最近的小高潮好像又要来了，隔一段时间出一些好政策，当然大家也都懂得，挤牙膏式的操作还需要进一步的进行才行，而两会结束也不久，大家也都十分期待更多新的动作出来，只是效果如何，至少从小阳春端来看，3月目前已经落空了。

就在近期，北上深对楼市都有了新的操作，上海松绑了70/90政策，深圳更是一撸到底，直接取消了70/90政策，而北京则在离婚购房的政策上松绑了，三年内离婚也可以再买房了。

从这个节奏来看，北上深还没想这么快就完全松绑限购，挤压膏还是一种安全和稳妥的操作，大家没有看到非常劲爆的松绑政策，现在基本还是一种不痛不痒的松绑。因为7090的政策很多人可能不太清楚，这是在2006年对楼市火爆的房地产市场调控的重要政策，初衷其实还是为了调整市场供应结构，多建一些小面积房源，少一些大面积户型，以遏制房价高涨，而现在取消了其实对市场的影响不大了，更多的可能还是为保障房做一个铺垫，因为刚需不怎么买房了，让改善客户和有钱人多多买入大户型房产。

因为咱们现在都知道了，后续房地产的发展模式就是新商品房加保障房的操作，这种商品房就是给有钱人准备的，可以炒高卖高，但是保障房不能交易和买卖，新商品房不会影响保障房的价格。现在很多大城市都在大力配建保障房，不少城市今年的建设任务都是1万套，像北京、广州、西安等，而去年深圳共建设筹集了保障房18.9万套，供应分配了10.2万套，可以看出保障房对商品房的冲击还是够大的，而深圳去年新房卖的不好这也是很重要的原因之一，因为各地不少保障房相比市场的房子差不多是打半价在卖的，比法拍还便宜，那刚需在如此大的差价面前，当商品房也没有升值空间的前提下，更多刚需肯定更愿意选择保障房进行购买了。

所以普通购房者其实现在确实不用特别急，因为北京上海还没完全脱下底裤之前，价格其实就还没有完全探底，所以7090这种政策在当下可以说还是起不到太大的刺激作用，因为大家不会因为这个政策就觉得刚需户型稀缺了，然后屁颠屁颠的去买房，潜在的需求目前靠这个还是比较难挖掘，虽然不少二三线城市已经完全放开的松绑，但是炒房客还是不敢再轻易入场了，而是加速套现离场而已。

然后大家看北京取消了这个离婚家庭三年内不得买房的政策，其实能释放出来的需求也是比较有限的，因为当初这个政策是2021年出台的，当时很多改善客户为了获取购房资格，通过离婚进行曲线买房，根据数据来看，北京离婚家庭购房的比例达到了近14%，比如一个家庭原先有两套房，办理离婚后，然后将所有房产转入其中一人名下，另一方离异的单身便拥有了再买一套的资格了。所以那时候北京才继续打补丁和堵漏洞，出台了限制离婚购房的政策。

而现在大家都知道，这种限制大家炒房的政策对大家来说意义不是特别大了，因为现在没人炒房了，因为无利可图了，接盘的都是为地方做贡献了，就像房企拿地现在都没有太多的积极性，民企没钱都在努力还债，国央企还是左手倒右手，真正能愿意主动拿地的还是稀缺的。而这时候的政策其实看似出了不少，但是真正让大家心痒痒的还是没看到的。

而市场中很多声音也在说一线要尽快全面放开限购，让市场回归市场。其实即使现在完全松绑的话，也不会有明显的价格上涨，一线如果松绑，也只能短期的让销量回暖一段时间，因为现在不缺政策，当然价格也不会出现明显的大跌，这也是不允许的，因为大涨大跌都是不被允许的，阴跌是目前的大趋势，当然也不会说都跌到鹤岗这种地方的房价，因为只要房价和大家收入比到一个合理区间，就不会继续下跌了，大家本质不是觉得房价高，而是自己的收入和房价一比差距太大。

如果人人都是月入10万，房价即使10万一平大家也不会觉得贵了。现在的销量基本都是靠降价换取来的，比如像去年香港楼市来说，在一撸到底的操作后，房价相当于变相降低了30%，这如果换做内地的话，如果一个楼盘直接打7折的话，那肯定会引爆当地的市场的，相信大家都能感受到这种威力，但是如果房企不愿意降价甚至还去玩涨价的套路的话，那只能为二手房市场做嫁衣，就像现在二手的销量为什么比一手好，其实还是二手的降价优先于新房，而且管控方面，新房直接影响了地价，但是二手一房一价，所以价格可以走法拍、也可以走更多渠道进行出货。

所以，最后来看，至少现在的政策只能让市场继续观摩，还没到达大幅度刺激价格上涨的能力。