关于房子的讨论从来都没有停歇过，究其原因，主要还是房子对一个家庭实在是太重要了，没房的希望房价能够降到能买得起的地步，有多套房的则希望楼市能够企稳回升，保住自己的财富。然而，随着国家对开发商杠杆风险的控制，叠加疫情和外围环境影响，潜在买房人的观望情绪越来越浓，不着急买房已成为当下市场的代名词。越来越多的人认为，2024年房子将迎“首个贬值潮”，而清华韩秀云与北大姚洋看法一致。

光听口号不看实际，那不过是掩耳盗铃。央妈在最新的说词中提到，随着房地产措施的落地，房地产市场已经出现了积极变化，说重点城市市场预期和销售都有好转。但在很多人的实际感受中却出现了不一样的情况，比如：

中指院发布的报告显示，今年前9个月100城二手房价格环比下跌城市数量为99个，基本处于普跌状态了，而且，被市场寄予厚望的楼市“金九”，其二手房价格跌幅环比8月份还环比扩大了0.06%。而在大摩的一份针对我们2千多名消费者的调查也似乎印证了这一数据，超过8成的人都不愿意或者不确定是否会入市，认为房价在未来一年下跌的人数占比超过了4成，比认为房价上涨的比例要高出一倍左右。

银十呢，同样不理想。根据CRIC监测数据显示，今年国庆长期与去年同期相比，35个重点城市销售面积下降了2成。要知道，这还是一线城市执行了认房不认贷以及诸多二三四五线城市发补贴、降利息的情况下。一句话，无论你如何表达“诚意”，就是提不起买房的欲望。为何会如此？用广东省住房政策研究中心首席研究员在《强力救市，为何没换来楼市回暖？》一文中的话说，楼市当下局面，是过去20年商品房单边上涨、只允许涨不允许跌的结果，现在是到了买单时候了，不得不承受一鲸落到万物生的阵痛，别无他法。

业界很多人应该了解，李宇嘉不是一个对楼市悲观的人，观点往往也比较客观，但从他的言辞中，我们似乎看到了无奈的表情。所以，有人看到这就说了，今年就这么两个月，基本就这样了，在办法都用尽却不见明显起色的情况下，明年房子可能首迎贬值潮。

在北大国发院院长姚洋看来，地方上不应该管控价格，现在大家看跌房地产，就应该让价格下来，允许房企降价自救，不限高价，也不能限地价，让市场自动调节，不能让购房者觉得房价会永远涨下去。同时他还认为，房地产在大城市仍然是一个比较好的保值手段，但在一些中西部和东北的城市，不涨反降，连保值的价值都没。

与姚洋持有相似观点的清华经管院教授韩秀云也认为，现在楼市普涨时代结束了，买了房可能面临下跌风险。在被问及现在是否适合买房问题时，她是这样说的，要提醒一下投资者，我们的房地产不管是从经济增速角度，还是老龄化少子化的人口结构角度，都不再具备暴涨的基础了，不同城市分化是必然趋势，不要盲目买房。

从两位专家的观点看，起码有3个点的意思是一致的：1.都认为房价普涨时代结束，买房未来可能面临下跌风险；2.房地产调整是市场必然趋势，不管是老龄化，还是少子化，也不管是你愿意不愿意，不应该认为阻碍市场的自我调整，我们应该顺应这个趋势；3.在经历这波充分调整后，房地产市场将出现分化，大城市相比小城市的保值属性更强一些，而大部分的小城市不仅不能保值，连本都保不了。

当然了，也有一些网友不赞同专家们的观点，认为当下楼市所遇到的困难只是暂时的，而且目前国家已经重新启动城中村改造，大量手握拆迁款或者房票的居民将是住房需求的集中释放源，而且，自然部也在近期取消了土拍地价限制，有利于土地价格充分竞争。这些确实是近期发生的事情，但效果真的有那么好吗？比如央媒经济日报就说了，城中村改造不是大拆大建，而且仅限于超大特大城市。还比如说土拍地价限制，取消上限也包括取消下限，在当下的市场氛围中，如果想卖出去，你说是价格应是低还是高？结果不言自明。

而且，除了楼市本身面临的出生人口减少、老龄化等原因，还有两个现实的因素影响着楼市再次火热进程，反倒是进入深入调整的概率更大。

第一个是杠杆再向上加的空间有限。根据央行发布的数据显示，二季度末的居民部门杠杆率已经达到63.5%，远超新兴国家，与发达经济体也不相上下。虽然一些地方降低购房首付比例，但对家庭而言，在收入不增长的情况下，负责过多意味着压力和风险越大，弄不好整个家庭财富就付诸东流了。说白了，你给购房者加杠杆，但人家也不愿主动加杠杆了。

第二个是经济增长压力减小。统计部门发布的数据显示，我国虽然第三季度GDP增速为4.9%，比第二季度有所回落，但前3个季度累计增速达到了5.2%，超过全年5%的增速目标。也就是说，即便第四季度增速低于5%，不是太离谱的话，全年经济增长目标也是无忧的。这样的话，房地产对拉动经济增长的重要性就没那么突出了，意味着，年内再出刺激楼市的大招可能性大幅降低。对楼市而言，本来观望的人就多，如果看不到刺激预期的话，购房者入市的动力或进一步降低。

不管怎么说吧，房地产快速发展了这么多年，无论是房企，还是开发商，都负债累累，而新鲜购买力也需要时间培养，而且他们也看到购房代价有进一步降低的可能，等待观望也属于正常。其实，这也未尝不是一件好事，正如前面专家所说，我们不能只习惯于只涨不跌的思考方式，让市场来做决定，调整充分了，市场自然也就平稳下来，那个时候，你不喊人家买，人家有需求也会主动买。此外，有一个观点逐渐成为共识，即，房子贬值也应具体情况具体分析，有的可能是长期的，有的也可能是暂时的，房产价值因城市、因地段、因产品而出现分化，这种趋势大概率也是合情合理的。