相信很多人都看到这样3则信息：

一是六大行日前公布的2023年房贷数据显示，房贷规模缩水6000亿元；

二是二手房新增挂牌量3月比2月增加了35.6%；

三是目前已有30多个城市推出“以旧换新”政策，以打消“未卖掉旧房不敢买新房”的顾虑。

看似不相关的几条信息，其实有着本质联系，起码体现了以下3个新信号。

一是反映出经济下行压力加大，购房者不敢轻易购房；

二是不仅新房市场萎靡，二手房市场压力更大，一些人看到楼市长期得不到反转，等不及就索性把房子挂出来变现，这里面有急需资金的原因，更多的是对未来不确定性担忧增加，落袋为安的人在逐步增加。

三是对现有住房不满意，希望把老房子卖掉，然后置换成新房，其实就是改善一下居住品质。但当下市场别说卖高价，就是寻找客户都难，这事实上与价格关系不大了。地方自然是看到大家的顾虑，越来越多的城市推出“以旧换新”。

需要注意的是，虽然“以旧换新”概念在最近很火，可从实际看，无非是直接收购、与中介合作以及发放补贴3种方式，但效果可能并不是大家想象地那么好。道理很简单，资金不会凭空出来，羊毛出在羊身上。

比如直接收购二手房用于保障房，从地方实行的来看，最高也不过市场评估价的8折，最低甚至有6折的，这种情况你会卖吗？估计出手的不多。

与中介合作更好理解了。委托中介帮你卖新房，价格还不是中介说了算，如果真要卖掉，自然也是很低的价格，而且还可能存在两头吃，得利的肯定不是卖房者。而且，新房那边也固定在一个池子里（其实就是不好卖的房源聚集池，位置口碑自然没那么有竞争力），你确定你会置换成这样的房子？

最让人安慰的就是购房补贴，毕竟这个是真金白银的嘛。但最近也出状况了，不少地方购房补贴遇到“兑现难”现象，人家明确表示经济压力大，财政压力也大，只能是且走且看了。说白了，都在开空头支票，前面出手置换房子的人没拿到补贴，你觉得后面的人还会跟进吗？答案很明显。

转了一圈，如果经济不恢复正常，大家兜兜里没有钱，其实是玩了个寂寞。在这些信号的作用下，不知道大家有没有注意一个现象，即便是在同一座城市，二手房市场价格比新房还差，房价下探的幅度明显要大很多，比如，新房打个7折、8折不得了了，但二手房能直接给你来个“拦腰折”，甚至“膝折”。鉴于此，以下3类房子将变得“最难转手”，原因你可能没想到，为什么这么说呢？看看分析。

第一类是新建设区域的房子。

数据显示，截至2023年末，我国地方债务余额为40.7万亿，与发达经济体相比的话，占GDP的比值其实是相差无几，换言之，再大举借债的可能性几乎不存在，这也是国家为什么在去年底就提出，要优化“央地债务结构”。这其实是很好理解，如果地方一味举债又还不上的话，其影响显而易见。国家更多的以发行国债替代，很明确地说，地方如果经济本身不是很突出的话，除了一些战略层面的急需，想使用国债其实是没那么容易申请的。

说了这么多，啥意思？用某位业内人士的话可以读出一二，“10年以上的新区，大体轮廓有了，问题不大，但5年内新规划建设的新区不要幻想太多，难起来”。说白了，经济发展压力大本身就是趋势，现在又遇上口袋没钱，大开大合的高速建设期已成为过去式，此前规划的大饼难实现，这对周边的小区影响是显而易见的。

比如某国家级新区，在3年前房价直冲4-5万，现在呢？遍地都是2万多的房价，问题是看房人还寥寥。这些新区都有一个共同点，就是大型配套不全，要产业没产业，要学校没学校，

商业配套、交通等都大打折扣。

要知道，当时的房价都含有这些因素的溢价，未来这些积极因子没有了，而且还会产生恶性循环，因为这些地方由于当时饼画得大，来买房人中，投资客占有相当的比重，现在大型配套没有，新接盘的人也不可能来，你说这些房子转给谁？

第二远郊和都市圈的房子。

这一条就不多解释了。前面说这轮楼市跌幅最深的其实就是这些地方，无论是环京、环沪，还是环深，包括一些规划的国家都市圈等地方，以前两三万一平米，现在就只有大几千一平米了，以前一万多的，现在只有小几千一平米了。很明显，他们比所在城市的市区跌幅大多了，不比新区跌幅少。原因主要有两方面：

一是郊区在楼市火热期，地价较高。一些开发商在主城拿不到地，顺便在郊区也抢一块、两块，大家看到开发商都这么有信心，比如地价都1万一平米了，房子怎么也得卖2万一平米吧，所以，当时新盘卖1.5万是不是很便宜？还搞成摇号卖房，但遇到楼市不行时，城区的房子都不好卖，谁还会买你远郊和都市圈的房子？

二是一座城市终究不会把核心资源转移到远郊和都市圈。楼市火热期，往往容易让人迷失方向，开发商为了卖房子，地方为了卖地，画了很多的饼，一会这个大企业要来，一会某某规划又出炉。其实，当我们冷静下来想想，城市招商引资本身就困难了，主城都还有大量空置的办公楼、废弃的厂房，谁还会把好资源搬到远郊和都市圈边上，去辐射周边的城市吗？显然不现实，后面更不可能，没那么多资源的。

第三是老高层房子。

有人说，我住的高层住宅感觉还不错，视野好，也没什么设备故障，这可能是不少人目前的体验。原因就在于，我们的高层住宅快速发展也就十多年时间，大家并没有真切体验到老高层住宅的弊端。但是，近两年来，不断有高层住宅火灾，甚至大风事件出现，人们对老高层住宅的质疑在不断深化。

特别是火灾，新华网曾发文章题为《公安部发布高层建筑消防安全十大提示》，其中提到，国内配备的消防高举车大都在50米以下，大多数消防水炮、水枪高度也是50多米，超过50米，基本难有有效的外攻手段。其实呢，这个高度还是等级很高的大城市才有的，配备数量也不多，一般城市连这个高度都达不到，主要是造价太贵了，一台车要大几百万、几千万。君不见，一些救火实录视频中，消防水枪根本都够不到起火部位。

因此，不少人开始担忧，随着高层住宅楼龄增加，一些设施设备开始老化，更容易引起火灾，逃生将是个难题，如果再遇到大风、地震等突发事件，不能不让人忧虑。说直白点，未来这样的事件如果频繁出现的话，人们对老高层住宅的好感会不断弱化，会加速降低其价值的预期。反正，自南京电动车事件、南昌大风事件后，身边一些朋友都在讨论趁市场回暖把高层房卖了。

当然，还有一个重要原因是，由于房地产供求关系发生重大转变，为了扭转这种局面，目前越来越多省市开始制定新规，未来将供应低密住宅用地，这其实是明显分流高层住宅接盘客户的。有低密改善品质住宅，谁还会花大资金买鸽子楼？

最后，用经济学家李迅雷最新的发言说：

这轮房地产调整的时间可能比较长，历史上还没有一个国家同时面临总人口减少、老龄化加速、宏观杠杆率接近300%、房地产周期开始下行等如此复杂的局面。

说得很直白，未来楼市恢复不会一蹴而就，但即便恢复了，这些复杂的局面因子也不可能同时消失，房地产市场分化也在所难免，以上提到的这几类房子“难转手”或是大概率。