超越行业市场周期，守好存量开拓增量，房地产企业探索高质量发展路径，产品力与服务力竞争正在更高维度上展开。对于质优民营房企美的置业（3990.HK）而言，其剥离地产开发业务，聚焦产业链服务的战略转向，也引发业界高度关注。
“我再强调，美的置业（3990.HK）上市平台重组之后，能够快速把公司的负债总额降下来。（3990.HK）会轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务，比重和增幅将来会更加稳定。我们主要重组完成之后，还是围绕房地产产业链作相关的经营业务，房地产产业链未来前景还是很广阔。”美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在8月19日公司上半年业绩会上重申了对未来发展的充分信心。
管理层合影
8月16日晚间美的置业公布的2024上半年度业绩报告显示，其在期内实现合同销售总额202亿元，公司营业收入251亿元，净利润为5.96亿元，保持正向盈利。在财务指标上美的置业也表现不俗，上半年净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收后的资产负债率为67.8%，稳步维持绿档水平。“目前开发性业务挑战增加，但围绕房地产产业链的其他相关业务，还是很宽很宽的，我们主要专注于接下来的服务，这是第一大业务，第二是资产的运营，包括商业资产的运营和产业园资产的运营，还有房地产科技，最主要的就是这3大板块，未来空间更加广阔。”郝恒乐相信，在接下来美的置业的资产运营、房地产科技、保留业务等等，都有良好的增长空间。
减法：化风险降杠杆 重组后轻装上阵
在2024年上半年，美的置业实现了交付2.6万+套，提前交付批次34批次，客户满意度85分，下半年预计交付2.8万+套。而在存量的开发资源中，美的置业也继续聚焦外拓。截止2024年6月30日，在建土储面积921万㎡，空地土储面积721万㎡。重组完成后，可承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。按照现有土储规模结合定价标准，未来三年关联交易年度上限额度分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元。
在行业分析人士看来，美的置业自2018年于香港联交所上市以来，在上市平台的助力下，集团各项业务得以快速发展，且财务状况保持健康稳定。而此次战略调整，集团将全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司重组至控股股东，重点目标在于减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险。背靠大树好乘凉，得益于控股股东美的集团的大力支持，令美的置业轻装上阵开启新征程。
根据信息披露，此次美的置业重组交易方案采用实物方式分派。基于《上市规则》标准，特别股东大会将于9月2日召开。公司此举是为降低债务水平及信用风险、业务模式重心转移至轻资产属性并保留集团价值重估，未来将构建围绕房地产开发全价值链的低杠杆、轻资产的综合实力，持续探索房地产发展新模式。美的置业拟将房开业务重组到附属公司（“私人公司”），后将私人公司股权以实物形式向全体股东进行分派，同时提供现金替代方案即每股5.9港元，现金替代的市盈率为20.82倍，远高于市场可比公司，且较6月23日公告前最后交易日收市价每股3.75港元溢价57.3%。
昆明美的北京路9號
在业界看来，此次重组为控股股东及置业集团主动拥抱变化的举动，在行业变革深水期，不断探索、不断创新，在“房住不炒”理念下，探寻新的发展空间和经营模式；是在房地产行业下行周期中，美的置业为做好长期化解债务风险的准备，在有序化解债务的同时，推动公司战略转型，为未来积蓄能量。
此次美的置业重组，以慷慨的现金选择权实现了良性的支出，为何未选择上市公司的私有化而保留了上市平台，其价值意义何在？针对投资者这一关心的话题，美的置业管理层也重点表达了对行业市场的信心：“其实现在整个行业还是处于出清和转型的交织期，还是非常困难，虽然困难，但不等于我们放弃了这个行业，无论是大股东还是金融行业都对地产行业保持了信心，应对特殊阶段的周期交替过程中，我们肯定不能用过去常规的应对方案去渡过这样的危机，所以我们采用了特殊的重组方案。”
美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，“我们保留了3990这样一个重要的主体上市，除了维持现有的物业管理空间服务以及建筑科技之外，事实上整个团队依然保持对我们开发业务全链条的操盘。当我们开发业务从上市这一块分出来之后，事实上也是为了更好的、更灵活的应用好股东的资源渡过这个周期。这背后有非常重要的考量点，是股东对于整个行业的信心，以及股东对于我们应对这个周期之下的意见和实力，都体现在这里。”
另一方面，凭借稳健基本面、财务审慎的优势，目前美的置业正主动优化负债结构及保障充足的流动性，保持低杠杆、安全性，并有序布局偿债计划。截至报告期末，公司一年内到期有息负债人民币90.8亿元，月均还债仅人民币7.6亿元。报告期内，现金总量135亿元，偿债压力较小。2024年半年度累计发行三期共计41.4亿元中期票据，融资渠道保持通畅。同时，公司加权融资成本较上期下降15BP至4.54%，具备持续低成本融资能力。
得益于优良的企业资质和高信用价值，美的置业在赢得了众多主流机构在资源赋能和信用价值上给予的坚定认可和强大支持。对于公司战略转型后的全新发展，也打下良好财务基础。
加法：聚焦产业链服务多元赛道
在未来，美的置业将构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式，业务实质并未发生改变，且将更聚焦于民生实业，以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链，积极探索房地产新模式，为社会创造更大的价值。
在美的置业的未来发展规划中，物管服务将继续发力核心业务，即住宅核心业务；而基于强大的产业链资源优势，让服务管理延伸到产业园区、医疗、康养等等多元化赛道。在继续优化提升住宅项目客户服务体验同时，把医院、产业园服务的第二赛道继续进行很好的拓展和延伸，强化公司的核心竞争力。
从2023年业绩数据可见，美的置业也有小而美的优势：营业收入29.1亿元，归母核心净利润4.2亿元，归母净资产49.2亿元。这当中物管服务的营业收入是17亿，合约面积9,218万㎡，在管面积6,989万㎡，非住宅业务的业态合约面积约占1100万方，其中产业园占比98%，非住宅业态合约收入约3.2亿，其中产业园和医院收入约1.8亿，产业园及医院在非住宅业态合约收入占比约55%。相关服务运营业态的良好基础，为之后的新战略方向发力提供了积极动能。
据美的置业执行董事兼执行总裁王大在介绍，医院业态叠加能源管理、团餐、数字化等赛道；而住宅业态延伸资产运营、代建代售，可形成“品牌输出+代售+物业服务”的产品组合；而产业园将涉及更全面的赛道叠加，物业服务、团餐、新能源、数字化等。“物管服务的核心业态叠加多元化赛道战略，预期未来三年营收复合增长率超10%。而目前美的置业已积累了3个产业园项目，3个项目提供的营业收入是1亿，面积超过70万平方米。”
在王大在看来，产业运营项目未来仍然是非常好的市场空间，美的置业会继续拓展优质轻资产产业园项目。“上华产业园出租率超92%，年租金超8,000万。佛山睿创中心、中国塑料世界预计24-26年年均销售超4.7亿，平均售价约6,300元/㎡。中国塑料世界二期预计60亩，目前正处于政府规划供地阶段。在商业业态方面，佛山悦然广场已进入成熟期，贵阳悦然广场、贵阳悦然时光尚处于关键培育期。我们2023年的营业收入已经超过了4亿，这3个核心自持项目，应该占收入比例超过一半以上，NOI率超过了65%，是行业优秀的水平。这3个项目具有很好的收入和利益的提升空间。”
睿住建筑科技佛山产业园
而基于国内建筑工业化升级及房地产行业价值链深耕大背景，美的置业布局睿住发展作为持续培育的房地产科技赛道。报告期内,睿住发展实现营业收入6亿元，签约金额6亿元，第三方占比达100%。在国内房地产发展周期的影响下，睿住发展预见性地调整产品及市场策略，积极布局港澳及海外发达国家市场，围绕调结构、拓市场、建能力、促融合推动产业健康发展，形成数字化、绿色建筑工业化的高质量可持续发展模式。
“这里面有3个主要产品航道：模块化建筑、装配式内装和智能家居，是建筑科技板块3个核心主要产品。我们2024年产业布局聚焦设计/MIC/PC/智装产品，区域布局大湾区为主，辐射港澳（重资产标杆基地+轻资产拓展）；2025年产业布局聚焦设计/MIC/PC/智装产品，区域布局以粤港澳大湾区为主，部分海外市场；2026年产业布局聚焦多元化的复核产业，MIC产品销售比例PC产品相当，区域布局以粤港澳大湾区为主，包括部分海外市场。这一策略可以保障建筑可以在未来的复合增长率超过10%。”王大在表示，目前通过PC产品迭代，核心产品完全聚焦模块化建筑，积极培育内装产品，包括新材料研发等等，希望未来可以提供工业化、全价值的场景服务。
当前，房地产行业仍深处大周期底部区域震荡，穿越周期是每家企业面临的重要挑战。在美的置业的发展愿景中，通过专注于轻资产性质、专业化服务导向的业务，凭借在房地产全价值链深耕多年的专业积累，将得以实现更高的利润率水平和更科学的发展模式。
