数据显示，今年1-11月份，全国商品房销售面积约12.12亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额约11.86万亿元，同比下降26.6%，截至11月末，商品房待售面积约5.52亿平方米，同比增长10.0%。

商品房市场低迷，老房子却焕发新春，以上海为例，市中心的老破小从原本6万/平米，上涨到7万多元/平米，当然，大部分都是在6万上下浮动，这也侧面说明，老破小依旧有投资价值。

原本以为老破小已经没有市场了，想不到，它依旧是一部分投资者眼中的香饽饽，一部分原因就是政策的支持，住建部一锤定音，“老房子”统一这样处理，这“2类人”又赚翻了，下面一起看看吧。

旧改政策

2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户，而各地统计上报数据，1—10月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.28万个、惠及居民870万户，按小区数计开工率99.6%。

选择旧改的原因

【第一，减少资源浪费】

在过去的几年里，在棚改（棚户区改造）的背景下，通常采用了一种被称为“一刀切”的拆迁方式。这种方式存在一些问题，其中之一是导致了资源的浪费；

尽管许多老旧房屋可能年代久远，但通过修缮和改造，仍然可以继续居住，选择全面拆除不仅可能对当地环境造成污染，而且会带来严重的资源浪费。

老旧房屋的可修复性： 很多老房子虽然可能需要翻新和修缮，但它们通常仍然具有可修复的潜力。通过对结构的维护和内部的改造，这些房屋可以得以延续使用，而不必进行完全拆除。环境污染： 完全拆除房屋可能导致大量的建筑垃圾和废料，这可能对当地环境造成污染。处理这些废弃物可能需要耗费大量的资源，同时也可能影响周围社区的生态平衡。原材料和能源的浪费： 拆迁会导致大量的建筑材料和资源被浪费。而在新建房屋的过程中，需要大量的原材料和能源，这对于一个可持续发展的社会而言是不经济和不环保的。

【第二，遏制房价上涨】

在棚改的政策之下，通常对拆迁居民采取的是在棚改政策的实施中，货币化安置的方式通常是为了给予拆迁居民更大的选择自由，但同时也可能导致周围房价上涨的问题：

稳定房价： 通过旧改政策，改善老旧小区的住房条件，减少了大规模拆迁后居民购房的需求。由于改造是在原有小区基础上进行，而不是通过拆迁重新建设，这有助于稳定当地的房价，避免了因拆迁带来的购房热潮。提升居住环境： 旧改政策的核心是对老旧小区进行改造提升，包括房屋结构、基础设施、绿化等方面的提升。这不仅改善了居民的居住条件，也提升了整个社区的居住环境，增加了居住的舒适度。

减少社会不稳定因素： 大规模拆迁可能导致社会不稳定，因为拆迁居民在新地区购房可能导致当地房价上涨，引发社会矛盾。而通过旧改，减少了这种不适应感，降低了社会不稳定因素。保护历史文化： 旧改注重对老旧建筑和社区的保护，通过改造保留原有建筑风貌，有助于保护历史文化，维系社区的文化传承，同时提高了当地的文化价值。

旧改主要方向

旧改（旧城区改造）通常集中在两个主要方向，旨在提升城市的整体品质和居民的生活条件：

①降低安全隐患

旧城区由于年代久远，建筑结构可能存在安全隐患，如老旧的电线、老化的管道、不符合现代建筑标准的结构等。通过旧改，可以对这些安全隐患进行识别和整改，包括升级电力设施、更换老化管道、加固建筑结构等，提高居民居住的安全性。

电力设施改造： 更新老旧的电力设备、电线和开关，提高供电质量，减少火灾隐患。管道更新： 更换老化的水、燃气、暖气等管道，确保供水供气安全可靠。建筑结构加固： 针对老旧建筑的结构问题，进行加固和修复，提高建筑的抗震和安全性能。

②外立面翻新修补

外立面是建筑的外观，翻新修补外立面有助于提升城市的整体美观度和居住环境。这不仅包括建筑外墙的翻新，还可能涉及到景观绿化、公共空间的改造等方面。

外墙涂装和修缮： 对建筑外墙进行翻新，包括新的涂料、装饰材料的运用，提高建筑外观的时尚感和整体协调性。景观改造： 对周围的环境进行美化，可能包括新的绿化带、景观灯光设计等，使整个区域更具宜居性。公共空间设计： 改善社区公共空间，如广场、步行道等，增加居民的活动空间，提升社区的整体居住体验。

通过这两个方向的改造，旧城区不仅可以提高居民的生活质量和居住环境，还能够推动城市的更新换代，促进社区的可持续发展。

两类人将受益

旧改（旧城区改造）主要的受益方主要包括当地居民和进行旧改的开发单位。以下是它们各自可能获得的主要收益：

第一：当地居民：

居住环境提升： 通过旧改，居民的居住环境得到提升，包括安全隐患的解决、建筑结构的改善、公共空间的美化等。这将直接改善居民的生活质量，提高他们的居住舒适度。社区设施改善： 旧改项目通常伴随着社区设施的改善，如公园、健身设施、商业区等，为当地居民提供更多便利和娱乐选择。房产升值： 随着旧改的进行，整体房屋品质提升，可能带动当地房产市场的升值，使居民的房产价值提高。

第二：旧改单位（开发商或开发机构）：

房地产开发收益： 旧改单位通过改建、翻新或更新建筑，提高房地产的质量，增加房屋的市场价值，从而获得销售房产所得的收益。土地增值： 由于旧改项目可能伴随着土地的重新规划和利用，改善土地的开发价值，使土地价值上升。旧改单位可以通过土地的出售或开发来获取土地增值的收益。商业项目机会： 在旧改过程中，旧改单位有机会规划和引入商业项目，如商业中心、写字楼等，从而获得商业运营的收益。

通过这两方的受益，旧改有望促进城市可持续发展，提高当地居民的生活水平，同时为开发单位带来经济回报。

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以上就是本期的房产专题，更多与之相关的知识，欢迎关注，我们下一期再见！

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