贝壳开始下场拍地造房,是看好房市了?

知危雨评 2024-10-08 20:04:43

房地产行业有句戏言叫:有钱就能做房地产。

最近一段时间,经济和政策都在回暖,就有人开始对房地产蠢蠢欲动了。

这不,9 月 20 日,房地产中介龙头贝壳旗下的住宅开发公司——贝好家置业以 10.76 亿元的总价、42% 的溢价率拿下成都一地块,折合楼面价 27300 元/平方米,刷新了近年来成都楼面价纪录。

贝壳进军房地产开发业务,起源于 2023 年 7 月贝壳董事长兼 CEO 彭永东发的一封公开信。

该信提出,贝壳要从一体两翼拓展为一体三翼,在主体经纪业务( 新房销售和二手房销售中介 )和租房( 自如,省心租等 )、家装家居( 整合自 80 亿收购的圣都家居、15.5 亿收购的爱空间 )两翼之外,增加新的一翼——房地产开发业务。

于是,今年以来,各地的土拍市场上,不断闪现贝壳的身影。

今年 3 月 15 日和 6 月 25 日,贝壳先后参与了北京顺义新城与广州荔湾的土拍,但没竞拍成功。

7 月 30 日,贝壳成功拿下西安两宗住宅用地,委托绿城管理来合作代建,贝壳则提供资金、渠道和营销服务。

而本次贝壳拿下的成都地块,则将由贝壳自己操盘。

贝壳选择投身房地产开发业务的原因,可能是看好房地产的未来,但大概率还是出于业绩增长需求。

今年上半年,贝壳的门店数量继续增长,达到近 4.6 万家,同比增长 6.9%,活跃门店数 4.44 万家,较上年同期增加 8.1%;经纪人 45.87 万名左右,同比增长 5.2%,其中活跃经纪人数量约 41.15 万名。

但,公司的经营数据却没有随之上涨。

上半年,公司总交易额( 贝壳撮合卖房,并收取一定比例佣金作为收入 )为 14689 亿元,同比减少 16.2%;收入 397 亿元,相比 2023 年上半年的 398 亿元略有下滑;净利润 23.33 亿元,较 2023 年上半年的 40.49 亿元大幅下滑了 42.38% 。毛利率 26.8%,同比下滑 2.6 个百分点,净利率则从去年上半年的 10.18% 降到 5.87% 。

即使扣掉股权激励等因素,贝壳的经调整净利润也从 59 亿元减少到 41 亿元。

拆分来看,由于消费者担心烂尾风险和新房装修质量,二手房的销售情况好于新房。

贝壳存量房( 二手房 )交易的总交易额同比减少 8.7% 到 10238 亿元,其中由链家门店促成的存量房交易额较上年同期减少 11.9% 到 4124 亿元,贝壳平台上贝联经纪人促成的交易额同比减少 6.3% 到 6115 亿元。

贝壳新房交易的总交易额则同比大幅减少 32.4% 到 3871 亿元。其中外部经纪人、链家经纪人分别促成交易额 3138 亿元、733 亿元,跌幅分别为 33%、29.9% 。

交易量的下滑也相应体现到贝壳的收入上,存量房业务的收入由 2023 年上半年的 156 亿元减少到 2024 年上半年的 131 亿元,减少 16.3%;

新房业务的收入由 2023 年上半年的 171 亿元减少到 2024 年上半年的 129 亿元,减少 24.9% 。

而作为两翼的家装家居业务和租房业务则出现上涨。

上半年,贝壳家装家居业务的收入同比增长 59.9%,达到 64 亿元;租房业务的收入达到 58 亿元,同比增长 176.7% 。

此外,新兴业务及其他业务的收入从上年同期的9亿元增到16亿元。

但这些新的增长点由于体量尚小,无法对冲房产销售业务的低迷。

今年上半年,家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他三项业务的收入占比提升到 34.8%,贝壳存量房业务和新房业务收入占总收入的比例从 82.23% 跌到 65.2%,但仍有近三分之二。

两只翅膀带不飞,那就再装一只翅膀。所以贝壳入局地产开发也就很好理解了。

但,地产开发如今并不是一门好生意,贝壳的举措是否能给公司带来增长还是有待商榷的。

首先,在国内,土地作为地产开发的原材料,只有地方政府一个卖方。加上地方政府卖地采用拍卖制度,几十个开发商抢地的情况导致地价很容易飙升,压低利润空间。

行为经济学中有个赢家诅咒的理论:拍卖者因为过于乐观地估计了拍卖品的价值而出价过高,结果拍卖中赢了,实际上却是输了。

放到土地拍卖的案例里,假如一块土地万科觉得造好房子之后能卖 20 亿,它可能竞拍出价 18 亿;融创认为能卖 25 亿,出价 23 亿;而贝壳认为能卖 28 亿,竞拍时则会乐观地出价 25 亿。( 数额仅做举例 )

土地会被贝壳拍下,最后开发成住宅如果能卖 28 亿甚至 30 亿,贝壳当然可以赚钱,而要是连 20 亿都卖不出,那么最乐观的贝壳就是冤大头。

总之,土地拍卖的价格是由最乐观的开发商决定的,人有多大胆,地有多高价。但能不能赚钱就是另一回事了。

贝壳在进军房地产开发业务的时候,认为自己在销售新房、二手房的过程中,洞悉了消费者的需求,有助于自己开发房地产。

但行业里的其他竞争对手,在陷入困境之前,谁没有对消费者的洞察呢?如果没有消费者洞察,之前也卖不出那么多房子。

同时,住宅开发业务可不只是把房子造好卖给消费者那么简单。

土地拍卖的时候多会要求房企自持物业,配建保障性住房,配建养老设施,配建商业综合体等等要求,而贝壳在这些领域,并没有经验。

所以,贝壳参与房地产开发业务,搞不好是要交学费的。

此外,随着我国城市化进程进入中后期,以及人口趋势的变化,房地产行业逐渐进入买方市场。

加上消费者对于烂尾的担心,预售制有转变为现房销售的趋势,这会增加房地产开发商的资金压力。

巴菲特说,不同行业的业务就像一匹马,公司管理层的管理能力好比是骑手。赛马运动中,如果马不行,再优秀的骑手也无能为力。

反过来,对于高毛利率、轻资产的房屋销售业务,如果贝壳在行业阵痛期耐心修炼好内功,那么在行业好转时,增长是一件自然而然的事情。

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