万科公告:今天起郁亮月薪1万

潘堂 2024-04-01 08:33:04
3月28日晚,刚刚,万科发布了2023年度报告,老潘先从基本面做个整体盘点,后期再做深度解读。总体看,成绩单还不错。一方面,经营的基本面可圈可点。近5000亿的超级营收,超百亿净利润、长租公寓成功盈利、商业模式上更是有望成为唯一成功发行三类经营性REITs的房企(商业+长租+物流)……年报显示,2023年万科实现营收近5000亿(4657.39亿),归母净利润121.63亿。而且在行业下行调整时,万科再次实现经营性现金流连续15年为正。另一方面,财务的基本面还是相对安全。2023年底,万科在手货币资金998亿,完全可覆盖一年到期有息负债;同时,剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年76%的高点连续五年下降。展望2024年,以及应对债务安全方面,也下了决心。年报显示,为应对2024年债务风险,万科将采取3大针对性专项行动,比如通过大宗资产股权交易等实现交易回款不低于300亿,比如未来两年拟削减付息债务1000亿元,系统化解万科财务风险。part 1财务数据上看,万科是安全的在手货币资金998亿,可覆盖一年到期有息负债2023年,房地产很难!销售层面,2023年全国百强房企销售金额下降17%,近两年累计下降51%,二手房平均价格已连续22个月环比下跌。融资层面,2023年80家房企新增融资总额同比下降28%,仅为2020年融资额1/3;同时,房企全年发行债券金额同比下降31%,2023年债券到期规模为发行规模的2.3倍,发行规模远小于到期规模,这意味着房企资金持续净流出。土地供给层面,2023年全国土地成交金额连续3年收缩,全国新开工面积9.54亿平方米,回到2007年的水平,近两年累计降幅52%。销售融资开工等多重因素下行下,给企业经营带来异常艰巨的压力。在此情况下,万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。截至2023年底,万科已连续15年经营性现金流为正,在手货币资金998.1亿元,可覆盖一年内到期有息负债;剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年76%的高点连续5年下降。同时,在行业整体融资显著收缩之下,2023年万科在境内外合计新获取的融资897亿元,其中境内新增融资766亿元,新增融资的综合成本3.61%。此外,万科紧跟国家房地产金融支持政策导向,2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元,实现资债结构持续优化。part 3 5个航道发展,还不错

多元化业务被视为万科的第三次创业。

在2018年喊出“活下去”的同时,万科也提出将所有业务行为“收敛聚焦”。但在2023年来看,万科5个航道,整体发展的都不错。

航道1:开发方面:2023年,万科开发业务销售金额3761亿元,稳居行业第二。去化率表现也持续提升,全年新开盘项目首开当日去化率近67%,其中13个项目开盘去化率达80%。航道2:万物云方面:2023年万物云实现营业收入334亿,格外耀眼。同比增10%。其中社区空间居住消费服务收入189亿元,同比增长13%。航道3:长租公寓方面:万科长租公寓规模和效率保持行业第一,并在成本法会计计量方式下实现了整体盈利。作为全国最大的集中式公寓提供商,万科泊寓租赁住房23万间,累计开业18万间,累计服务客户超过80万人,客户满意度95%,全年出租率达96%,超60%客户选择续租。航道4:商业地产方面:2023年万科商业业务实现营收91.1亿元,同比增长4.6%,合计开业203个商业项目,万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。航道5:物流地产方面:自2015年开启全国仓储网络布局至今,目前冷链仓储规模保持全国第一,2023年营收41.8亿元,同比增长17.2%,其中冷链收入同比增长33.9%。part3 喜讯有望成为唯一一家突破三种经营性REITs的房企2023年,公募REITs试点持续深入,为万科带来新的发展机遇,有望有效解决经营性业务资产过重、投资回收周期过长的难题。正如万科董事会主席郁亮此前表示,REITs对于经营性不动产的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发,能够实现商业模式闭环,推动房企从开发商转变为不动产商。万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已进入询价阶段万纬物流REIT已于交易所正式发布长租公寓REIT目前也在积极申报中。经营性业务的REITs突破,将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环,实现资产和资金更高效、更良性地运转,保障经营性业务的可持续发展。事实上,伴随REITs的扩容和发展,万科经营性业务上的能力优势将愈发显现,为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。part4 活下去的“三大行动” 2024年,万科确保“安全底线”!

2024年,如何活下去,万科年报透露,核心通过三方面操作:

行动1:保安全底线

一方面销售2024年必须跑赢大势,且保证经营性现金流为正;另一方面,通过大宗资产股权交易等实现交易回款不低于300亿,增厚公司安全垫。

行动2:降杠杆。未来两年拟削减付息债务1000亿元以上,主动推进融资模式的转型。

行动3:保交付,强化内生式发展。做好产品,好服务,通过能力竞争优势和高效管理支撑万科内生式发展。

整体而言,对于二级市场投资者而言。万科计划在2024年实现交易回款不低于300亿元,这将为投资者提供快速的现金流来源。同时,未来两年削减付息债务1000亿元以上的计划也将进一步降低公司的债务风险,提升投资者的信心。

part 4

月薪仅1万

从今天起,郁亮等高管自愿降薪

除了三大行动,确保万科尽可能活下去,万科高管层也表示:从今天起,集体自愿降薪。

其一、放弃年终奖:万科在职8位董事、监事、高级管理人员,自愿放弃2023年度奖金。

其二、月薪1万:自今天起万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席谢冻,自愿领取月薪税前1万元。

对比之下,2022年伴随万科净利润腰斩,郁亮自愿放弃全部奖金(280万),以身作则率先“谢罪”。

2023年,郁亮工资从昔日千万年薪,骤降到只剩127万。

2024年,从今天起,郁亮每月1万元工资!

部分素材来源:证券日报网 李昱丞

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