福州城之北,皆是五四北,城北是否真的不再美?
曾经,五四北也是福州比较早进入商品房时代的一个板块。
只因城中太拥挤,从此楼市有了你!
早期,因为鼓楼区地少人多,为了满足一部分的居住环境,在临近鼓楼的五四北琴亭湖片区开发了商品房。
比较早的商品房有蓝山四季,君临香格里,居住主题公园等楼盘。
后来,也有开发商重仓五四北,只不过最后不能以喜剧收场。
当福州一路向南的时候,这个被忽略的板块似乎被遗忘了,昨天有几个网友同时咨询,觉得有必要剖析一下五四北。
前言
图片来源于网络
从地图上看,五四北板块北面被山包围,没有发展的战略纵深,东扩南进的发展策略对于五四北来说,并没有太多利好。
虽然福州是多中心发展的城市,但是非要给福州定一个宇宙中心的话,那就应该是东街口。
从物理距离上看,五四北连东街口比较近,大多数楼盘的直线距离在8公里以内。
早期五四北有很多的空白,所以以鼓楼为中心,一路北上开发。
现在的五四北可以分为多个片区:发展比较成熟的琴亭湖片区,有烟火气息的战坂片区,高库存的泉头片区,莲花峰脚下孤独的斗顶片区。
如果从体量上来说的话,这几个片区的总库存基本上是供过于求了,甚至有楼盘都开始六折多卖房了。
但是,即使大幅度降价,也未必适合大部分人群,当然也不能因为发展因素否定整个板块,针对不同群体,逐一分析。
PART 1
图片来源于帮帮团
琴亭湖片区是五四北板块中发展比较早,周边的配套相对是比较成熟,城市界面尚可。
在售的楼盘是鲁能公馆三期,平时在售的房源均价在2.8万左右,户型还很差,比如110平米的户型只能做中间户。
最近经常刷到鲁能公馆三期的广告,标着单价23888元,但右下角有一个起字。
从户型和价格上看,都不值得入手,这种价格在东区的选择性都很广了,而东区楼盘的户型都相对更为合理,这个面积段很多楼盘都能做端头户型了。
对于开发商的精装交付,有权威媒体报道过,精装房变惊装,产品力一般,关键是价格还很高。
鲁能公共一期离地铁口近,属于正地铁房,现在二手房高楼层有2.45万的成交记录,低楼层成交记录更是低到两万一二左右。
这个片区来看,目前很多二手次新房的库存量很大,更具性价比,因为二手房根据房东意愿报价,有比较大的弹性。
如果真的离不想远离鼓楼,希望留在五四北的核心片区,尽量考虑板块内的次新房。
PART 2
图片为实地拍摄
昨天网友主要问战坂片区的天空之城二手房能不能下手。
如果真和新房对比的话,这里的国贸保利和颂璟原均价在2.3万左右,他问的1.9万的天空之城肯定更有性价比。
首先,次新房和期房是有一定的区别。
次新房即买即入住,能省下租房成本,而期房相对来说,未来的社区可能会更值得期待,但是时间等待成本很高。
天空之城地块是2017年土拍的大地块,分为天境,天玺,分别有万科和保利开发。
现在二手房挂牌价在1.8-2.1万左右,而其中大多数二手房都是家具家电齐全。
既然买二手房不是看挂牌价,肯定是找价格低点了,从综合购房成本来看,能找到合适的房源,天空之城对比和颂璟原每平米能少5千元左右。
其实,从户型上看,天空之城的中间户型朝北也是有采光的,而和颂璟原83平米的户型居然朝北无采光,也是卖不好的主要原因。
战坂片区有基本的生活配套,这里至少还有比较充足的烟火气息。
如果是地缘客户,或者说是鼓楼的刚需外溢的话,战坂片区还算是及格的,但是3号线并没有实锤,第三轮的地铁规划存在未知因素。
PART 3
视频为实地拍摄
泉头片区被喷得最惨,因为这里几乎没有配套,却有两个全国头部房企交学费于此,是当年的龙湖和绿城首入榕城的学费。
龙湖的高端产品云峰系在此落户,总户数907户,绿城柳岸晓风总户数1158户,还有一个熙悦府,2496户。
这里最悲催的是没有配套,却有这么多房子!
但可以有一种反向思维,这里三个大盘已经有4千多户了,还有世茂的安置房,如果入住率能到达70%,假设每家三口,那也有一万多人了。
那有没有可能因此未来会有基本的生活配套呢?
其实现在柳岸晓风楼下的底商也有基本的生活配套了,未来配套还能进一步完善。
目前柳岸晓风作为高品质社区,均价在1.75万左右,而熙悦府的产品力就弱很多,前些天的促销价也喊出13666元的口号(实际价格会略贵一点)。
就泉头板块来说,现在只适合自驾出现的购房者,柳岸晓风可能会吸引一部分注重品质的群体,而熙悦府只能把目光投向对价格非常敏感的刚需。
这个板块,地铁就别指望了,能希望的就是早日多通几条公交线路,底商进一步完善。
PART 4
图片来源于网络
斗顶片区很孤单,只有金地五四领峯和二期的都会上城,现在剩余房源较多的是二期。
这个楼盘是五四北唯一一个在高架桥北面的楼盘,这里就涉及到一个紧靠高架桥的不利因素。
当然,这个楼盘还有一个重大的不利因素,北面就是莲花峰万寿园,说直白点就是骨灰楼,墓地等场所。
但是,这个楼盘是四城区中价格洼地,总价100万左右能买三房,这应该是纯商社区的最低门槛。
从品质上来说,纯上楼盘,低密度社区,户型也不错,再加上低总价入手一个所谓“近鼓楼”的楼盘,总有人会心动。
不过,入手这种房源的外地人要明白,未来流通性可能不太理想,本地人对这个楼盘还是有比较大的忌讳。
对于极限刚需来说,真想有一套属于自己的房子,只能说是勉强考虑,做好长期持有的准备。
小结
图片为实地拍摄
其实大部分想安家五四北的群体,除了地缘客户外,大多数为预算有限的刚需。
接触过很多购房群体,总以自己现在的上班地点出发来找楼盘,但每个人所处的情况还是有所区别的。
如果是在鼓楼板块,且工作比较稳定的群体,是可以考虑的,也仅仅是考虑而已。
楼市中还有一部分人,其实工作并不稳定,尤其是年轻群体,选择五四北板块要慎重。
还有一点要提的是,上班族安家在五四北的话,大多数通勤靠自驾,因为地铁1号线能辐射的范围很小,早晚高峰的公交太拥挤。
所以,综合来看,五四北存在的最大价值就是市中心的刚需外溢族的价格洼地。
福州是多中心发展的城市,可能你现在就职于鼓楼,未来可能会转移到北江滨,东二环等板块,到那个时候,置换的代价就很大了。