国内楼市是否存在泡沫，在这个问题上，目前大家的共识是中国的楼市确实存在着泡沫，只是在不同城市中，泡沫的程度有所差异。其实，房地产市场的发展受到多种因素的影响，包括政策调控、市场需求、供应关系、金融环境等。

在这些因素的综合作用下，楼市泡沫的产生和演变具有复杂性和多样性，因此，我们不能简单地用“有”或“没有”来回答这个问题，而应该从多个维度进行分析和判断。

从一线城市来看，北上广深等地的房价普遍较高，且增长迅速，这些城市的经济发展水平较高，吸引了大量的人口流入，使得房地产市场需求旺盛。然而，与此同时，土地供应相对紧张，开发商在获取土地方面面临着较大的压力，这导致了土地价格不断攀升，进而推高了房价。

此外，一线城市还聚集了大量的优质教育资源、医疗资源等公共服务设施，使得这些城市的房地产更具吸引力，然而，这也使得一线城市的房价泡沫更为严重。

相比之下，二三线城市的房价泡沫程度要小一些，这些城市的经济发展相对较慢，人口流入速度也较慢，因此，房地产市场的需求量相对较小，同时，这些城市的土地供应相对充足，开发商在获取土地方面面临的压力也较小，这使得二三线城市的房价增长相对平稳，泡沫现象并不明显。

然而，需要注意的是，尽管二三线城市的房价泡沫程度相对较小，但并不意味着这些城市不存在泡沫，实际上，要判断国内房地产是否存在泡沫，可以看3个方面：

一、房价与收入之比

在国际惯例中，房价与家庭年收入之比通常被认为是衡量房地产市场健康与否的重要指标。合理的比值应控制在6-7倍左右，这样的比例既能保证居民负担得起购房支出，又能确保房地产市场的稳定发展。然而，在国内二三线城市，这一比值已经高达20-25倍，而在北上深等一线城市，更是惊人地攀升至40倍以上。

这意味着，当地居民在不吃不喝的情况下，需要40年以上的时间才能买下一套商品房。如此悬殊的差距，不仅严重背离了国际惯例，更暴露了国内一线城市房地产市场存在的巨大泡沫。这种泡沫不仅给当地居民带来了巨大的经济压力，也威胁到了整个房地产市场的稳定发展。

二、租售比失衡揭示的投资风险

房子的租售比，是另一个衡量房地产市场泡沫的重要指标。在当前的市场环境下，租房居住相较于购房，往往更加经济划算。以上海为例，租一套90多平米的二室一厅的房子，一年的租金仅需10万元。然而，同样的一套房子，其市场价值却高达600-700万元。

这意味着，如果房东购房用于投资，至少需要60-70年的时间才能收回成本。这样的投资回报率，不仅远低于市场预期，甚至还不如银行定期存款的利息收益。这种租售比的失衡，进一步揭示了国内房地产市场存在的泡沫问题。投资者在面临如此低下的回报率时，很容易对房地产市场失去信心，从而加剧市场的波动和不确定性。

三、房企高负债率背后的风险隐患

房企的负债率，是反映房地产市场风险状况的另一个重要指标。据数据显示，2023年上半年，多家知名房企的负债率居高不下，有的甚至超过了警戒线。这些房企之所以会陷入如此高的负债率，主要是因为在过去几年中，为了抢占市场份额和扩大规模，他们不惜疯狂扩张、高价拿地。

然而，随着市场环境的变化和调控政策的出台，这些房企开始面临巨大的偿债压力。一旦资金链断裂，不仅会导致企业破产倒闭，还会对整个房地产市场造成巨大的冲击。因此，房企的高负债率，不仅揭示了国内房地产市场存在的泡沫问题，也暴露了整个行业面临的巨大风险隐患。

随着市场泡沫的逐渐显现，人们对于房地产市场的未来走向产生了诸多疑虑。在这样的背景下，著名经济学家马光远就明确表示，未来我国的楼市将逐步回归到居住属性，这和当年曹德旺的观点是一样的。

马光远作为国内知名的经济学家，长期致力于宏观经济和房地产市场的研究。他对于房地产市场的深刻洞察和精准判断，使得他的观点往往能够引起市场的广泛关注。

马光远认为，长期以来，房地产市场一直被过度投资和投机所主导，导致房价脱离了居民的实际购买力，这种脱离实际的经济现象，不仅加剧了社会财富的不平等分配，也给经济的稳定发展带来了极大的隐患。

因此，未来房地产市场的发展，必须摆脱投资属性的束缚，回归到居住属性上来，实际上，当前房地产市场已经出现了三大信号，预示着未来楼市的走势将逐渐明朗。

一，利好政策未达预期

自去年以来，各地为了刺激楼市，纷纷出台了各种救市政策。从放开限购、限售政策，到降低存款利率，再到提高公积金贷款额度上限，无一不是为了鼓励刚需家庭入市购房。然而，这些政策似乎并未能扭转楼市调整的趋势，相反，各地房地产市场依然呈现出“量价齐跌”的局面，让人不禁对楼市的未来感到担忧。

这其中的原因，主要是在经历了多年的高速增长后，房地产市场已经积累了大量的泡沫和风险。而随着经济结构的转型和人口红利的逐渐消失，房地产市场的增长动力也在逐渐减弱。此外，人们对于购房的热情也在逐渐降低，更多的人开始选择租房或者将资金投入到其他领域，这种社会心理的变化，也对楼市产生了深远的影响。

二，房价下跌的城市越来越多

数据显示，全国百城二手房的均价连续24个月环比下跌，这种趋势的蔓延，不仅让购房者感到压力，也让开发商和投资者感到迷茫。房价下跌的原因，除了经济结构和社会心理因素外，还有一些具体的原因，比如，一些城市的供应量过大，而需求量不足，导致房价下跌。其实，对于整个经济来说，房价下跌也有助于释放一部分消费潜力，促进经济的稳定发展。

三，房地产市场的预期在下降

在经历了三年疫情的冲击后，很多人的收入减少或者失业，这使得他们暂时搁置了购房计划，在当前的经济环境下，人们对于未来的收入和工作前景都充满了担忧，因此，他们更倾向于将资金投入到相对安全的领域，而不是冒险购房，同时，一些人也开始认识到房地产市场的风险性，不再将其视为一种稳赚不赔的投资。

这种预期的下降对于楼市来说无疑是一种挑战，然而，挑战也意味着机遇。对于各地和企业来说，他们可以通过调整政策、优化市场环境等方式来重塑市场信心。例如，各地可以出台更加灵活的购房政策，降低购房门槛；企业也可以提高产品质量和服务水平，吸引更多的购房者。

总的来说，当前房地产市场已经出现了三大信号，预示着未来楼市的走势将逐渐明朗，虽然目前楼市面临着一些挑战和困难，但只要我们能够正视问题、积极应对，相信楼市一定能够迎来更加美好的明天。

同时，我们也应该看到，楼市的发展不仅仅是经济问题，更是社会问题、民生问题，因此，在推动楼市发展的过程中，我们也需要更加注重平衡各方利益、保障人民群众的基本住房需求。对此，你同意吗？同意点赞！