二手的火在这个六月已经不稀奇了
从老破小的成交火热到豪宅成交量的上浮
每个价格段都在这个新政后的黄金时间点兑现自己的流量
什么单日破千
要破两万、有望来到近三年新高...
所有人都在这种不会错的论调里尽情发挥
但楼市还是个讲数据的地方
讲数据讲的更多是整体跟具体，完整的月度季度年度
或者具体到成交量以及到底排第几
站在六月的最后一天里，窗外依旧梅雨不断
我们不妨去看看这个六月二手到底成色如何
01
六月二手住宅，预估2.4万套
之前跟各位预估过一些二手住宅的成交
因为大概率我们拿到二手住宅成交数据的时候已经是五号以后了
所幸网上房地产公布的二手房跟二手住宅存在固定关系
带着这个比较稳定的92%的成交占比
我们在四月五月的预估数据最后和实际数据可以相差在百位
好那现在6月最后两天的数据还没出
6月的二手住宅是不是真如外界猜测的突破两万甚至突破两万五
我们分数据预估两步走
首先我们用六月非法定假日的周末网签算个平均数加在最后两天
加起来预估六月二手房网签量在26121套，但这是二手房不是住宅
注：全市截至28日已经成交了24109套
然后我们用上那个每月二手住宅/二手房=92%
可以预估出这个六月的二手住宅网签量24031套
这是个预估数据，但好在二手房数据够稳、二手住宅和二手房的占比也比较稳定
所以2.4万套是可以分享给各位的数字
哪怕今天雨下成这样，大概率影响的是看房人数
去网签中心要办的事被耽误概率相对小
02
“2.4万套，放近三年里保二争一”
拿到2.4万套的数据各位什么感受，我先说下我的
就是期待100分但心里也知道可能最后也只有80分，但最后居然考了90分...
这几天我听过两类对这个六月极高的期待
一说可能破两万五、二说可能是近三年最高，这就是满分期待了
当然市场也有其他声音，大概就是上海之前也出过政策，有效果的那也有周期blabla的
客观讲这个2.4万套放在2021年6月以来近三年的市场来看是个保二争一的角色
高于去年三月、低于2021年6月的数据
数据存在低估的可能，不过数据走到这个位置
是近三年第一还是第二甚至第三已经不是重点
各位需要记住的一点是这个六月二手是真真切切起来了
在一众将信将疑的声音里二手数据是真的起来了、并且还在持续
之前跟各位比较四个一线城市里上海表现突出，说他断崖式领先
还有不少人觉得北京还没完全放开
其实这里面北京4月30日后不仅放开了五环外单身限购，而且单身还可以再买一套
上海5月27日才放开外环内单身限购，但社保从五年改到三年
各一线松紧度有略微差别，但站在各自时间节点里比比数据还算公允
之前有看北京的地产老师开玩笑说上海楼市是全村的希望
现在看来2.4万套这个数字应该对得起这个称谓了
而且老实讲2.4万套这个数字其实还可以更高
前有端午三天国家法定节假日，后有6月19日上海入梅后的暴雨如注
这样的情况仍能在过去36个月里至少领先33个月
客观讲一句上海的购买力很劲道
03
六月的购买力都在哪里爆了
当我们展开这2万多套成交数据的时候，这里面有些现象也是我头回见的
从几个“粗纤维”数据开始
各区来看，我算了下16个区六月环比五月的涨幅
嘉定、松江、浦东真的赢麻了，平均超10%的涨幅，尤其是松江
这个数据我细化到板块
六月二手市场环比涨幅前三的板块都来自松江，是不是还挺没想到的
我去市调了这里面80%的板块，挺有意思的是大家都可以位列TOP
但原因各不相同
注：剔除低成交量板块，选取6月成交≥50套板块
比如排名第一的莘闵别墅板块，按道理说这是最难撬动的别墅板块
3月份之前这里一个小区一个月成交还在一到两套
但新政后平均每个联排小区的话都有两三套的成交量
这个板块里的绿洲比华利的话就是这两个月也成交了两三套、锦轩新墅的独栋也成交了两套、浅水湾花园也在上周的话刚刚成交一套2850万的
而且这里的成交还有自己的置换链
周边300-500万业主卖掉自己的房子置换到莘闵别墅的叠加、联排，联排房东又置换到独栋或者双拼
排名第二第三的新桥和车墩都是名不见经传的刚需板块
尤其车墩，车墩大神我们很早就听过，而这里也成为松江刚需的起步板块
但在这个新政后涨幅可以达到85%
而这个涨幅的大背景里除了新政之外，主要跟自身小区的物业类型有关
这里绝大部分都是动迁房，从杨浦、黄浦区动迁房东都在这里扎根
而今年开始这里比较大的几个小区
松南城裕盛苑、新晟宝邸、松南城华卫苑、松南城华杰苑
统一进入可交付时间，这个时间点赶上政策春风，成交量一下就起来了
排名第四的是浦东潍坊，这是学区板块的典型达标
板块内大部分小区都对口的浦明师范、明珠小学
往年12月-4月才是旺季，但现在这个时候因为新政以及部分户型价格来到近几年绝对低位，于是板块交易量也起来了
还有一种看上去也是学区房的影响，但其实有别的原因，像闵行七宝
飞机航道下的板块，最大也最为有名的社区就是万科七宝城市花园
七宝的涨幅看上去也跟学区和低价有关
但其实火热的点还有很重要一点
这里的中介小哥跟我分享说，他们手里的单子有很大部分是来自这里的二胎三胎家庭
他们的改善需求也在这次新政后被释放，因为新政对于多孩家庭的倾斜
发现没普涨的板块里你也能看到不同的上涨理由
而更多时候你会发现当我们每次说起上涨的时候，这些上涨下沉到每个板块都有不同的作用机制
04
最有意思的还是这个
当我们下沉到价段、面积段、房龄段会看到六月二手的另一面
环线来看，除了中外环这个维度，其他各环线普涨
中外环在新政后反而成了高不成低不就的环线
环线级别动辄近万的成交套数，5%的涨幅就已经是很大的波动
可以看到内环内、内中环、外环外都在上浮，尤其后两个
辛苦标记下这里，后面还要串联下这点
总价段里，你会发现300-500万总价段的涨幅领涨所有总价段
这原本也是上海二手成交的主力价段，只不过在新政后他的涨幅也是最大的，相比别的价段，几乎属于跳涨
面积段有两个面积也属于跳涨，30-50平、70-90平
大概率离不开内环内老破小和外环外小三房的贡献
房龄段就更有意思了，涨幅最夸张的是1970年以前房源的绝对老房子的涨幅，不过这部分成交套数不过百，30%的涨幅我就先不跟各位展开了
可对比的涨幅1970-1980年的老房子，这是除了低基数的1970年以前房源之外的最高涨幅
要知道1990年以前的房子在新政前的市场是被清晰放弃的（有点小可以点开看）
新政几乎一己之力扭转了房龄段的成交趋势
哪怕只是短短的几个月，也是老破小房东难得一遇的春天
我们来合计下前面标记的成交标签
内环内、内中环、外环外-->30-50平、70-90平-->≤300万、300-500万、1200-1500万
如果我们挑出每个细分维度的出挑数据你会发现至少匹配出这么几种购房需求
刚需：内环内+300万以内、刚改：外环外+300-500万+70-90平
改善1：内环内+1200-1500万、改善2：内中环+1200-1500万
而这也是新政后疯狂出货的几种类型
05
这个六月二手要创纪录了
19号入梅这周因为天气原因市场成交有滑坡
无论是市场咨询还是转定单的成交
但本周开始咨询和成交又起来了，这应该会在未来两周的网签数据里走出v字型
作为近五年楼市放松之最，新政后数据好是一定的，我们关心的是好到什么程度，目前来看成色可以说略微超出预期
市调的时候闵行的中介小哥跟我分享了一个数据
这次新政后的刚需释放夸张到什么程度呢
他说中介一般将全市分为几个大区，而这家中介的莘闵大区是比较知名的以刚需为主的大区
他接着说以往每月他们都有佣金考核指标，每月都有不同，大概八百万左右
而新政前指标大概只能完成百分之五六十
但这个6月20日就已经完成佣金指标的100%
内部甚至大胆预估六月整体佣金业绩是指标的三倍
总的来说，六月的二手确实值得记上一笔
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5380篇原创文章
