老实说我们对保租房都不够重视

我身边很多人都还没弄清保租房、公租房、共有产权的区别

但你发现没，保租房正在越来越多的出现在我们眼前

在顶层会议方向里

在各路媒体专题内容里

甚至我们平台自己都有很多保租房踩盘内容

越来越多“露面”背后其实是保租房发展的惊人速度

截至到我码字的这一刻，上海保租房已经达到26.7万套、广州达到13.37万套、深圳达到22.5万套

全国各地保租房已经达到508万套，这不是计划将建数字，而是已经建成的数字

这什么概念呢，按照保租房不超过70平要求计算，哪怕按照35平一间计算

508万套也意味着1.78亿平，而2023年全国商品房销售面积也才11.2亿平

也就是说现在的保租房在23年全国商品房销售面积里能占到十分之一的体量

十分之一啊同志们，这还不包括在建中、以及未来将建的

这对于地产圈而言几乎是无法想象的存在

而且相信我，这样的保租房他的能量释放才刚刚开始

因为种种迹象表明保租房的发展已经超出你的想象

01

居然等来国家层面的天量资金

以前我们看到过保租房资金都是从哪来的

其实都谈不上资金从哪里来，我们看到的保租房更多是穿插在各个土拍地块附件里

比如一块地需要配建人才房、公租房、或者保租房

2016年关于保租房的文件里也是这样规定的：

各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划

除此之外还有一个方式就是鼓励房企开展住房租赁业务

也就是后来我们听到过的房企长租公寓潮，相当于由政策支持的市场化运作

反正不管是土拍还是市场，围绕谁来出钱这件事主角有过很多

但这几天各位关注到没

这个1月里青岛就拿到了18.5亿元的租赁住房贷款

青岛有小伙伴说这是由国开行牵头，有工行、农行、中行参与的类似银团的贷款操作

这不是孤例，2023年12月天津拿到租赁住房贷款12.88亿元

2023年6月国开行给济南发放了保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元...

截至今年1月13日这个贷款已经发放全国各地城市，共计40.86亿

而这背后是来自国家金融部门对于租赁市场的明确支持

叫租赁住房贷款支持计划试点贷款，整个租赁住房贷款支持计划总额在1000亿

也就是说40.86亿的贷款还只是前菜，后面还有大量的贷款会进入保租房赛道

难以想象的天量级资金

而且这也是我们第一次在实操层面看到保租房能有来自国家层面的贷款支持

相比1000亿数字的体量，国家资金的躬身入局更能说明保租房在未来发展里的份量

这是来自国家层面的规划意志，这意味着未来发展版图里保租房的定位

以及肉眼可见的围绕保租房的资源倾斜，这才是重点

因为这意味着大趋势，势不可挡

02

而且保租房正在进入海量城市

天量贷款之下更多的城市也进入我们视线

过去我们听到保租房这些概念无一例外都是在北上广深这类一线城市

有谁在自家二线省会或者三四线老家听到过保租房的概念，大家都买房或者干脆租房

但今年你仔细看，不是说从今年才开始，但是从今年这个迹象越来越明显

就是保租房开始下沉到二线甚至三四线城市

重庆、济南、郑州、成都、福州、天津、长春...是这一批国家租赁贷款试点城市

全国范围来看，如郑州、厦门这类二线城市

甚至湛江、漳州、大庆、呼和浩特这样的三线城市都明文列出自己保租房、人才房、公租房

©克而瑞

这是过去几年我们无法想象的

哪怕二线城市如南京、成都，准一线城市如天津、杭州都没太多保租房消息

但今天保租房早就敲开二线三线甚至四线城市的大门

他们按计划被编入各地发展规划的文件里

保租房三个字对各城市的渗透可能比这个计划里看到的还要深

在我们浑然不觉中保租房已经不是大城市专利，而是深入二三四线腹地的居住形式

辩证法里经常会提到量变引起质变的道理，今天保租房在二三线的存在值得关注

因为这很大概率代表未来住房趋势的质变

03

保租房源来源方式也越来越多样

这也是我们最近在保租房消息里看到的一个挺有意思的点

比如重庆的保租房

2月重庆的4207套保租房将用于投入租赁市场

而这4207套不是新建也不是地块附赠，而是重庆国企通过收购的4207套存量商品房

这些房源集中在轨交站点、产业园区、学校医院附近，面积以70平以下小户型为主

4000多套什么概念呢，差不多相当于重庆一个月的新房成交套数、或者重庆1/2的二手成交量

你会发现拴在城市两头的保租房建设和去库存在这一刻居然形成闭环

而这也不是重庆个例了

青岛收购了7个存量项目的2319套房用作保租房

天津保租房计划也是利用国开行的12.88亿贷款去购置存量住房用作保租房

福州的保租房计划就是利用贷款去收购存量住房用于扩大保障性租赁住房供给

上海还要灵活一些，通过市中心老破小和外环外大新房的两厢换租

老破小房东租到外环外大新房，然后老破小拿来做保租房，一举盘活一二手和租赁

也就是说保租房房源的解决方式比我们想象的多得多

我自己也在一年前看到过一份文件

这是来自安徽合肥高新区管委会的内部文件

里面详细记载了高新区是如何将企业闲置用地、无效用地转废为宝的

而这件事在全国范围内比较火的点也是如何通过法律手段解决闲置用地问题

但当你翻到文件最后会发现，这些闲置用地未来又会转为怎样的用途

也会拿来做保租房

对闲置和低效利用的商业办公、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保租房，不变更土地使用性质、不补缴土地价款

这件事并不只有合肥高新区这么做，而是全国范围内所有闲置用地的处理方向

因为保租房顶层文件里就是这么规划的

©国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见国办发〔2021〕22号

当一件事找到闭环，意味着他可以可持续发展下去

而这也提醒我们保租房的发展似乎已经进入纵深阶段

04

甚至保租房也能介入城市更新

最先开始关注到这个迹象是上海在古北国际社区的黄金地段

这里建了两个大型保租房，璟宏公寓和璟辰公寓，没想到这样的地段也能有保租房

印象中保租房大概率位于城市非核心区域，让市区回归市场，让非市区照顾公平

上海很有名的保租房闵行·莘社区，就是位于12号线底站七莘路站

但最近的保租房消息如果各位关注的话会发现

除了璟宏公寓和璟辰公寓这样位于古北国际社区这类地段的保租房

位于长宁区的镇宁路405弄4栋征收后改建为晨建公寓的保租房

还有位于长宁区仙霞路水城路的水仙楼，这是住宅转化的保障性租赁住房项目

还有市区延安西路上生·新所内的晨品公寓，这是老旧厂房改建来的

晨品公寓©上观新闻

你会发现保租房以改造城市老旧建筑的方式入场，也非常丝滑地介入城市更新阶段

当然最丝滑的地方可能是深圳，占据城市一半人口的城中村就位于城市中心区域

城市更新是深圳城中村改造的当务之急

不管是国资力量还是纯企业力量，深圳都做过多次尝试

万科的万村计划、深圳的统租事件...

这些事情都是深圳在探索保租房建设和城市更新融合的试错阶段

但另一面也让我们看到了保租房的牵连度早就不受城市地域限制

以重建、改建、甚至新建的方式介入到这个城市的方方面面

哪怕是核心区域的城市更新这样的关键节点

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所以当我们还没弄清保租房概念的时候

保租房已经发展到如今的大势了

而这样的保租房趋势也不是一蹴而就

它现在有多枝叶茂密，它过去的根就扎得有多深

其实保租房的历史最早可以追溯到2007年

早在2007年中国经济还在GDP增速还在11.4%上狂奔的时候，高层就已经开始布局保租房

要知道这一年楼市狂飙，开发商私下里的经典名言都是

现在楼盘利润率已经高到让我们不好意思的程度了

但即便是这样的疯狂，2007年楼市调控的一个重中之重就是

把重心偏向保障性住房

这一年国家层面发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，它的目标跟房价无关，而是让老百姓租的起、也住的起

关于保障房的文件名可以堆成山，但发令枪响的地方是这里

也是17年的点滴发展才有今天我们看到的保租房发展的浩浩荡荡

也许你还没弄清保租房到底是什么意思

但他已经在改变我们的未来