前段时间，我说过美国的房地产行业，其实也不好过，而根据国外媒体的曝光，目前的美国房地产和相关银行业，已经出现了危机，甚至即将暴雷。

美联储加息，美国房地产暴雷？

根据《金融时报》的爆料，美国的六大商业银行地产坏账，已经超过了其准备金，这就意味着美国商业银行中，关于房地产的不良贷款急剧上升，甚至超过了某个阈值。俗话说的好10次金融危机，有8次都是房地产主导的。

那么，现在美国的房地产和银行业危机到底进展如何？真实的情况是怎么样的？这又如何影响全球经济和中国？今天我们就来谈谈这个话题，码字不易，欢迎点赞，转发，收藏。

从2020年开始，美国房地产的日子就并不好过。

一开始的时候，疫情导致美国各地的办公室空间空置率不断提升，各大公司开始考虑缩减办公室面积，开启远程办公模式。这导致美国地产行业第一次承压。

美国商业地产空置率飙升，基本都达到25%。

真正的危机其实开启与2022年的3月份，当时的美联储为了应对恐怖的通胀危机，选择采取史诗级的加息方式来应对，这虽然在短短1年时间内就成功抑制了通胀，但是副作用也非常明显，特别是对于美国房地产行业来说，更是一次巨大的危机。

这是因为，美联储加息以后，资金存在美国的银行里就能够享受高达5%左右的利息，有的产品甚至可以更高。

同样的，如果在美国买房的话，就意味着要承担年化高达7%-8%左右的房贷利率，这种高额的利率，对于前几年还在享受1%-2%左右贷款利率的美国人来说，是不可接受的。

所以我们可以看到，截止去年年底，美国的写字楼空置率就高达25%，这还是休斯顿和洛杉矶这种特大城市，如果是中小城市，写字楼的空置率可能会更多。

而房地产不景气，带来的就是购房人数的不断减少。这会导致美国地产价格不断下跌。光从美联储加息以来，美国的商业地产价格就已经下跌了11%。

美国商业地产价格下跌，美国银行面临巨大负担。

而商业地产价格下跌，意味着房屋的估值也出现了一系列的问题，这就是美国的“商业地产危机”。

众所周知，美国的金融系统，其实和房地产行业是密不可分的，2008年以及之前的多次金融危机，就是因为房地产首先暴雷，然后影响到了美国的金融体系，这次的情况其实也差不多。

根据数据显示，到明年年底，美国的商业地产贷款总量将高达1万亿美元，到2027年高达2.2万亿美元。

而随着巨额贷款而来的，还是更多的坏账。

文章开始我们就说过，英国金融时报披露了美国商业房地产不良贷款急剧上升的情况，就算是最安全的美国最大的例假商业银行，摩根大通、美国银行、富国银行、花旗集团、高盛和摩根士丹利，其贷款坏账也已经超过了其损失准备金。

这就意味着，美国商业银行，已经被房地产项目给拖累了。出现了严重的坏账。而IMF也警告说，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌。

美国商业地产价格迎50年来最猛暴跌！

那么其中的缺口，谁来还呢？其实没有人可以主动担责，但是坏账已经公布，如果美国的银行业不能为此兜底的话，那么金融危机就会出现。

总的来说，最终的锅，还是要看美国的商业银行，到底能不能挺过这一次危机，而现在的美国银行业，其实也是自身难保。

大概6天前左右，美联储公布了美国银行业第四次“压力测试”的场景，这次测试是继去年3月份美国银行业危机，和硅谷银行倒闭事件以后得又一次测试。

美国银行业将进行年度压力测试，设置的假设情境比以往更为严苛

美联储的意思是，看一下美国的银行业，在失业率6.5%和10%的峰值情况下，是否有足够的资金能够向美国家庭和企业提供贷款。

而这种极端的情况，就是美国房价下跌36%，和商业地产价格下跌40%，可以说，美联储的担心是有必要的，因为美国目前的通胀危机仍然没有结束，而且国内的CPI和PPI指数，甚至出现了环比增加。

所以，不仅投资机构和金融市场，普遍把原本3月份要开始的降息周期，推迟到了6月份，而且甚至有经济学家表示，美联储应该继续加息，先把国内的通胀打下来再说。

而维持高利率，对美国的银行等大型金融机构其实是不利的，一方面就是会导致美国房地产行业继续崩溃，另一方面，大批的银行在低利率时期购买了很多的国债，商业地产贷款。而现在随着高利率的持续，这些资产就会减值，并计提坏账损失，从而威胁银行的流动性。

美国金融体系，已经缺乏流动性

而现在，美国金融体系的流动性其实已经出现了问题。

之前的美国金融体系，是依靠着隔夜逆回购协议最高2万亿美元的流动性资金在支撑，但是随着美联储不断缩表，这部分资金已经减少至5000亿美元以下，而且继续维持下滑趋势。

而美联储虽然从去年年中开始，就暂停了加息，但是美国的联邦基金利率，依然维持了5.25%-5.5%的高位。这就意味着，美国的流动性其实是在持续失血的。

尽管加息能够很好的抑制通胀，但是最近半年多的情况表明，加息的副作用不断的涌现，正在美国经济系统内，酝酿一个又一个的危机。

美国的房地产因为加息而崩盘，商业地产贷款资不抵债，坏账飙升；而美国金融市场的流动性，因为美联储的缩表而不断被“抽血”，这严重威胁了美国银行业的资金安全，甚至美国股市看似非常火爆，但是也存在因为流动性而不足的隐忧。

美联储缩表，导致美国流动性确实

相比于中国金融体系，美国的金融市场无疑更加的严丝合缝，这在平常时期是一个非常优秀的体系，但是如果某一个地方出现问题，就会传导出危机。这个时候，就必须用“大放水”来解决了。

对于中国来说，虽然美国离我们非常远，但是金融系统的影响却还是有的。如同2008年金融危机一样，美国如果出现危机，那么必然会伴随着大放水等影响到我国的金融市场。

所以对于中国来说，提高防灾备灾意识非常重要，而我们的的房地产行业，也因为经济周期等原因处于下行趋势中。所以，我们同样需要更多的利好，帮助行业复苏回暖。

降息还是加息？鲍威尔又要开始头疼了。

总的来说，对于美国的银行而言，在金融体系缺乏流动性的时候，继续收紧流动性是否正确？是不是要更快速的放水降息，还是首先来解决通胀问题，把流动性危机，银行业危机和房地产危机放在一边？

这是美联储主席鲍威尔需要慎重考虑的问题。

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