当国家亲自下场救市，收购市面上卖不掉的房子，然后改成保障用房，低价出租给老百姓，这场“房地产保卫战”，是否能够取得胜利？

国家队下场收房了？

事情要从一则消息说起，之前外媒已经报道说，国家预计会成立一个专门的机构，来收购全国范围内卖不掉的，多余的房产，然后把它用作保障用房和公租房，解决部分老百姓住不起，租不起房的问题。

以前这只是一个传闻，但是现在，杭州市临安区已经开始行动了。根据杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，国家将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

杭州市正式开始“收房”

可以看出，当房地产的一项项利好都公布以后，国家这次是亲自下场了，这可以说是救市的终极大招之一。

那么，国家亲自购房买房，是否意味着楼市已经见底？政府出手收房，到底有何影响？房价会开始上涨么？今天我们就来谈谈这个话题，码字不易，欢迎点赞，转发，收藏。

国家出手买房，然后当做安居房出租给需要的低收入人群，这件事儿其实2022年就开始搞了，但是当时仅仅是试点，采取的范围和力度其实都不大，相当于试试水。但是这次收储的影响比之前大了很多。

首先是因为房地产本身的局面比2022年要差，目前国内各大城市的限购基本已经放开，就连杭州和西安等省会城市都扛不住了，只有北上广深还在硬撑着。所以限售限购解禁的空间本身就很小了。

杭州市正式取消住房限购。

而从数据来看，现在的房地产行业相比巅峰期回落的非常明显，中国300主要城市销售额从最高点回落45%，成交面积回落58%，房地产公司的资金流紧张问题非常明显，甚至最近还有一些房企债务违约，彻底暴雷。

所以，如何拯救房地产市场？最关键的就是要鼓励老百姓买房。只有房子有人买了，房地产企业的资金流问题才能够得到解决，房价会企稳回升，居民财富才不会持续贬值。

但是这里有一个问题：如果老百姓就是不买怎么办？从2021年到现在，居民购房的热情和力度一直都是降低的，甚至很多人在2023年掀起了“提前还贷”的浪潮。所以老百姓的房产购买力是很低的。

2023年，提前还贷热潮

以前的房地产牛市中，除了结婚带来的刚需购房之外，投资性的购房也是一股潮流，但是现在随着社会婚恋难度加大，刚需购房正在减少，而投资性购房的削减程度也加深了。

所以我们看到，很多取消限购的城市虽然成交量有所增加，但是限购区域的挂牌数量一夜大增。取消限购当日的二手房咨询量增加54%，但是二手房挂牌房源则暴增91%。

所以你看，想要短期内解决房地产问题，那么仅仅是解除限售和限购政策，其实是不够的。

我们知道这个情况，国家当然也就清楚，2014年左右的房地产也遭到了类似现在的问题，房地产不景气，全国库存房地产套数非常多。

房地产库存周期，达到历史最高水平。

那么如何增加房地产需求呢？以前搞的是棚改货币化，也就是直接把钱给拆迁户，然后让拆迁户去市场上买房。但是这其实导致了贫富差距的拉大，也导致了后续的房地产泡沫。

那就是既然普通人不买，棚改货币化再来一次的可能性也不大，那就国家下场直接买房，所以才有了前文说到的，政府收储的情况。

其实房地产的问题很简单，就是供需不平衡的问题。但是既然正常的市场经济已经暂时失灵，国家就必须要承担起去库存的关键。

上一次是老百姓加杠杆买房，而这次是国家财政直接加杠杆买房，转成保障房出租，既解决了房屋控制问题，也可以保障社会民生，算是一下子解决了老百姓租房难和房地产的困境。一举两得。

政府建设的保障房小区。

所以我们看到，政府收储，一般是收新房。因为二手房存在的问题很复杂，涉及到很多已经入住小区的问题等等，如果收二手房，就会出现同一个小区租金和房屋市场价值完全不同的情况。比如商品房租金3000，但是国家保障房租金可能只需要1000，这就回损害公民利益。

而收新房则不存在这个问题，因为新房大部分都在房地产商手里，居民入住率极低，政府收储的代价不高，而且由于量比较大，政府一次性收储可以给房地产商带来非常多的现金流。

地产商不用辛辛苦苦卖房，虽然出手利润极低，甚至没有利润，但是充足的现金流可以避免房企债务违约，拯救企业的资金链条等等。对于企业来说意义重大。

民营房地产企业雅乐居暴雷了。

当然，我这边说的看似很简单，实际操作起来的难度是很大，很复杂，而且里面有很多的利益纠葛。

比如想要光靠政府收储来解决房价下跌的问题，大概需要涌入7万亿的资金，收购100多万套住宅，这些资金光靠中央政府是不太现实的，所以如果要采取类似措施，可能需要更加商业化的运营。

比如成立全国联网的统一公租房系统，中央和地方财政一起介入，设立较低的租金，采取市场化的运营方式等等，这样也可以调节过高租金，降低企业和老百姓的生活成本等等。

而现在中国国内的利率已经非常低了，这有利于削减我们举债加杠杆带来的负担。如果未来房地产市场会回暖，经济回暖，租金回暖，那么运气好说不定还能赚钱，反馈给国家，地方财政。

除了政府直接下场收储之外，更重要的还是解决老百姓购房的信心问题，其中最重要的问题就是保教楼和预售制。

保教楼的问题的根源来自于上一轮房地产泡沫，当时以恒大为首的一批房地产企业，在当时地产牛市的时候，玩资金流高周转策略。

这种政策，主要是利用种种手段，非法套取监管账户中的建设资金，，把本应该用来造房的钱拿出来，去买地。然后又用其他楼盘的监管资金，用来造这套楼盘的房子。

恒大海花岛烂尾项目

在高速增长期，这其实玩得转，但是一旦房子卖不动了，后面的项目就没有钱造了，就会导致烂尾楼的出现。而烂尾楼损害的是居民的财富，关乎民生。很多人为什么现在不买房？就是因为知道房地产企业没钱了，害怕自己掏空六个钱包买的房子最终烂尾。

所以，要救房地产，保教楼是重点之一，现在为止依然还有很多的烂尾问题没有得到解决，无数已经买房但是住不进去的业主，正在吃苦头，还得还房贷。

其次就是期房制度，期房制度主要是香港李嘉诚弄的，又叫做炒楼花，它的存在客观上解决了中国大基建资金短缺的问题，但是带来的副作用就是房地产可能得烂尾。

现在的房地产已经到达了高位，这个时候供给是明显大于需求的，未来想要再来一轮类似07年大牛市难度很大，毕竟城镇化率已经很高了。

取消预售制度，势在必行？

所以，取消预售制度，直接现房交付支付，已经在国家的考虑和试点范围内了，毕竟当社会总需求不足的情况下，本身借钱就比较容易，未来的房地产企业，或许真的会被迫取消预售制。

毕竟当限售政策都取消了，买期房和买二手房都一样。为什么要承担烂尾的风险去买期房呢？

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