作者：杨荣曼

祥生控股于2018年跨入千亿级房地产开发企业行列，并于2020年11月踩着“三道红线”正式在香港证券交易所挂牌上市。除去年上市高光外，其近期的评级被下调备受市场关注。

业绩有所增长

作为一家刚刚上市的千亿房企，祥生控股表现还算亮眼。

2020年，祥生控股有88个已竣工物业项目，其中持作出售的已竣工物业为42.73亿元，较2019年的53.93亿元减少20.77%；已竣工总建筑面积为1660万平方米，较2019年的1590万平方米增加4.40%。97个发展中物业项目，合计1058.41亿元，较2019年的926.89亿元增加14.19%；发展中物业总建筑面积为1630万平方米，较2019年的1800万平方米减少9.44%。新增土地储备46宗，应占土地储备总量达2330万平米。其中，泛长三角区域900万平米，浙江省内1120万平米。

截至2020年年底，祥生控股累计在全国已拥有近20万户业主，拥有土地储备2333万平方米，业务遍及上海、浙江、江苏、安徽等省市。

截至今年6月30日，祥生实现营业收入约为158.94亿元，同比增长约19.6%。净利润约9.73亿元，同比增长135.6%。权益合约销售额为496.81亿元，同比增长30.4%。现金及银行结余约为273.19亿元，较2020年年底增加约12.4%%。

偿债能力承压

2020年8月20日，人民银行、住房和城乡建设部出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则，概括为“三道红线四档”。三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，红档的是踩了三道红线的，有息负债在2019年的基数上不得增加；橙档是踩了两道红线的，负债总额增幅不得超过5%；黄档是踩了一道的，增幅不超10%；三线都未踩的是绿档，增幅不超15%。

从财务安全情况来看，2017-2020上半年祥生控股剔除预收账款的资产负债率分别为96.28%、93.93%、88,67%、82.37%、79.36%。2017-2020上半年公司净负债率分别为1375.68%、736.11%、360.91%、136.38%、96.57%。2017-2020上半年公司现金短债比分别为0.48、0.5、0.6、1.1，1.23。

自2020年11月在香港联交所上市以来，祥生控股集团不断调整资本结构，积极拓宽融资渠道。净负债率实现大幅下降，较2020年末下降40个百分点，达到96.57%；现金短债比再度优化，提升至1.2倍；同时，公司剔除预收账款后的资产负债率呈持续下降趋势，较2020年末再下降3个百分点，至79.36%。祥生自上市以来，净负债率持续下降，同时现金短债比以及年销售同比增量大幅上升。基于“三条红线”指标的持续优化，祥生控股集团已经实现两个指标转绿，成功进入“黄档”梯队。

公司资本结构的优化和业绩的稳步增长，为其进一步扩大市场份额，获得更优质的资源倾斜带来支持。

祥生控股集团曾公开表示称，为夯实企业发展，持续优化“三条红线”指标，未来公司将通过多元化的拿地策略，加大合作开发的力度，增强股权融资的比例；通过加强资本市场的融资力度，来调整债务期限结构；通过改善经营效率，合理控制支出，加大还款力度，提升现金流。从其2021年中期报告来看，上述目标均已有不同程度的阶段成果呈现。

需着重指出的是，祥生账面有778.6亿元的合约负债，债务居高不下。加之评级被下调，资金趋于紧张的困境，截至目前祥生的流动性恐不乐观。而当下金融机构很谨慎，虽然融资端口子略开，但房企一旦资金断裂，极易像恒大一样陷入困境。

截至2021年6月底，祥生地产共拥有债务462亿元，信托和其他融资分别为159亿元和75亿元，相当于其债务的50%。

尽管从平均融资成本上来看，祥生从2019年的9.3%下降至2021年的8.6%。但其经营表现和财务管控能力未能获得评级机构认可。近期标普下调祥生控股评级，并认为祥生控股将在未来一到两年面临更大的运营压力。这些压力包括合同销售额可能下降，以及收紧的抵押贷款政策导致的现金回收率放缓。短期偿债压力不可小觑。

据国家统计局公布的10月份房地产市场运行数据显示， 10月份房地产投资开发额为12365.93亿元，环比增速下降5.40%，同比增速下降14.8%，较9月份的上涨10.2%相比下降了25个百分点，降速远超过以往月份。面对步步趋紧的融资困境，祥生短期偿债环境极不乐观。

绿色发展仍需深耕

祥生控股在多个项目中运用绿色设计理念，构建高质量可持续发展的绿色建筑。截至2020年12月31日，祥生控股共有96个项目获得绿色建筑认证，绿色建筑总建筑面积1572万平方米。

合肥的云境景轩项目通过绿建三星预评价。该项目在实施过程中针对安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居采取的技术措施主要有：项目建筑设计充分考虑自然采光和自然通风，采用建筑节能率大于65%的外围护结构系统；墙面合理开窗，有利自然通风；混凝土全部采用预拌混凝土，大量采用HRB400级高强度钢筋作为主筋；充分利用收集回用的雨水进行绿化灌溉、道路冲洗和地库冲洗；采用空气源热泵系统，高效节能无污染，绿色环保；采用先进的围护结构、外墙保温技术、非传统水资源利用技术以及可再生能源利用技术都具有较好的应用效果。

根据标准排名监测显示，祥生控股2020年温室气体排放方面，用电碳排放为53724.82吨，天然气消耗碳排放为8吨，燃油消耗碳排放为1389.18吨，温室气体排放总量为50455.63吨。废弃物排放方面，有害废弃物量为4.22吨，无害废弃物量为484309吨，废弃物总量为484313.22吨。总用水量为3062654立方米，废水/污水排放量为2391702立方米。

祥生控股在贯彻绿色设计理念的基础上，也致力于最大程度地减少工程建设过程中对环境产生的影响。工程项目作为一线生产单位，要求承包商一致遵循节能环保层面的相关法律法规要求，认真执行环境影响评价，坚决贯彻建设项目环境保护“三同时”制度，严格控制污染物排放，全面开展环保监察工作。

在施工过程中有效利用资源是降低资源消耗、节能环保的举措之一。祥生控股严格把控施工过程中的资源消耗，在保障工程质量的前提下，通过设计创新、过程优化等实现资源最大化利用。

祥生控股按照当地的法律法规，规范管理施工过程中的废水排放与处理，尽可能地降低废水排放，提高水资源利用率，避免湿作业和污水的产生。其采取以下措施管理废水消耗与排放：将基坑及地下室降水直接用于施工用水，并设置三级沉淀池，将现场雨水收集沉淀后用于洒水防尘；对出入车辆进行冲洗后，将冲洗水收集起来，用沉淀池处理后循环使用或排放；针对厨房和厕所废水，根据当地环保的要求设化粪池，严禁直接排放。

祥生控股制定了针对各项环境指标的标准化要求，在施工过程中严格控制大气及扬尘污染。其在现场道路及施工场地进行硬化处理，利用裸土全覆盖，现场围墙、脚手架、塔吊及喷淋进行防尘，并在现场设置专业PM2.5扬尘监控设备。

针对施工过程中的废弃物，祥生控股严格遵守《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》等废弃物管理相关法律法规，保障废弃物的安全存放、合规处置及回收利用，全面建立环境友好型建筑工地。针对《国家危险废物名录》内规定的有害废弃物，由项目所在地政府相关部门运输收纳，施工过程中严格规定不得乱扔乱埋建筑废弃物，安排独立存放点，并把有害废弃物托运到相应场地。

噪声管控是施工项目中至关重要的环节。祥生控股严格按照要求监管施工过程中的噪音，施工时间，因特殊需要进行连续作业的，我们均提前申报夜间施工并按制度进行。同时，我们使用低噪的设备，并在声源处进行遮挡避免扰民。

此外，鉴于祥生控股绿色发展数据披露不全，往年绿色发展数据缺失，因此祥生消耗建材、施工建设碳排放情况不全。

综合考虑上述情况，祥生位居中国投资协会创新投融资专委会、标准排名联合发布的“2021中国绿色地产指数TOP30”榜单第18位。

实现绿色发展，达成“碳达峰、碳中和”双碳目标，祥生还要下大气力。