来自地产热点观察

这一次青浦、闵行、徐汇的居民们有福了。

因为25号线真的要来了。

6月底，虹桥商务区管委会关于商务区最新的地铁规划回复中，明确了25号线的最终方向。

这次25号线的线路变化属实出乎大家意料。

浦西又将诞生一条超级线路。

摇摆不定的25号线

从25号的诞生之初，就充满了各种博弈和变数。

尤其是在大虹桥这一段。

青浦、闵行始终在“暗暗较劲”，光方案就出了三版。

话说三顾茅庐诸葛亮都请来了，但是25号线的方案始终没有确定。

在虹桥国际中央商务区综合交通专项规划中一共出现了以下三种设想。

方案一：原规划17号线通道作为25号线主线，与13号线分线运营。

25号线主线从虹桥枢纽，沿万科时一区、爱博新村、中骏广场后拐入华漕。

并向西延伸至华新镇，商务区内设站9座。

这个方案中13、25号线能够实现分线运营，整体服务水平高。

唯一难点就是南段需要穿越铁路，工程难度较大。

方案二：25与13号线共线运行，原规划17号线通道作为25号线支线。

此方案的主线线路会从诸光路一直向北，经华漕后转向华新镇。

优势是覆盖面更大，但是缺点是投入大，支线的班次少，后期运营效益会很低。

方案三：原规划17号线通道变为独立运营的中运量轨道。

和方案相比，主线没有变化，但是支线的等级降低了。

好处就是中运量系统相对建设成本低且建设周期短。

但是运载能力有限，远期存在运能不足的风险。

我们看下来，三个方案的核心在于：

要不要建25号线地铁。

青浦徐泾和闵行虹桥商务区核心区这两个走向该选谁。

这一次要推翻重来

在商务区管委会的最新《回复》中，这两个问题都得得到了解答。

25号线肯定要建，而且要走虹桥商务区核心区这个方向。

在大虹桥范围的线路就是前面说到的方案一。

但意想不到的是，进市区方向的路线也做了重大调整。

其实在25号线的规划历史中，这条线路一直是外界推测概率最高的走向。

从徐汇宜山路开始，经龙柏金汇后，转入青浦一路向北到华漕，远期再从华漕经华新镇最终到白鹤。

全程23站，是西虹桥和南虹桥居民与徐家汇联动的一条线路。

徐泾可以说是最大赢家，而闵行也将再多一条直达宜山路的线路。

但是新方案中不仅放弃了徐泾，也放弃了宜山路。

从华漕到虹桥商务区核心区，再到漕河泾、上海南站最终到达徐汇滨江。

意想不到的漕河泾、上海南站、徐汇滨江全部被拉进了线路。

线路的能级一下子又有了超级跃升。

最遗憾的当然是徐泾诸光路以南的区域，未来依然没有地铁覆盖。

不过可以猜想一下，以后13号线是否还会继续向南延伸三站，亦或是有其他线路穿过。

确实更合理了

从线路调整上来看，新线路确实更利于发展需要。

不得不说，虹桥商务区核心区真的很缺地铁。

虹桥枢纽目前已经有了2号线、10号线、17号线、嘉闵线、机场联络线、示范区线等6条线路。

但是5平方公里的范围内，仅东北角有一个嘉闵线的天山西路站。

对整个商务区的轨交出行提升非常有限。

而且商务区核心区现有商办开发体量近600万平，导入就业人口将近40万，居住人口近7万。

轨交通勤出行的矛盾非常突出。

说句得罪徐泾客户的话，你的地铁空白区主要集中在别墅区，地铁不见得就是必需品。

但是商务区是旅游集散、商务工作、动迁大居集合体，地铁确实是刚需。

与其和13号线西延高度重叠，不如盘活商务区的存量市场。

徐泾这里汇聚2、13、17三条线路，相比之下很充裕。

而徐汇这边，强化徐汇滨江地位的意图很明显。

原来的线路接入宜山路，其实还是给徐家汇做加法，但是对于徐家汇地区的提升不明显。

甚至谈不上1+1等于2的效果。

但是徐滨作为徐汇区的新头牌，提升地铁密度的价值提升更明显。

而且新线路带上徐滨也可以蹭到徐滨的流量。

而受益最明显的，无疑是华漕前湾、华新镇这两个板块。

前湾地区规划开发总量超1200万平，因铁路、外环线隔断缺少与核心区的直接联通。

不得不说徐汇绝对是闵行心里的白月光。

闵行最北边的地方，硬是连到了徐汇滨江。

华新镇就更不用说了，25号线将成为青浦华新老镇的首条轨交。

华新纯属闷声发大财。

有了这条线，华新给虹桥商务区、给闵行、徐汇区当个睡城问题不大。

轨交建设的变化

25号线的大幅度调整，其实反应的上海轨交线路调整的新思路。

1、产业在轨交博弈中的砝码重量在加大

新25号线最大的特点就是浦西产业群的串联。

从西向东一路上有华新快递物流、前湾、虹桥商务区、漕河泾、上海南站、徐滨西岸传媒港。

浦西行政区划多，都自成体系，通过轨交打破这种地域隔离是非常有必要的。

让重点功能区形成产业互动，加强人流、物流、信息流的汇聚。

2、大上海要不断“小型化”

机场联络线的出现就是标志，拉进城市主要交通枢纽的时空距离。

而25号线某种意义上说就是浦西的高铁联络线。

让关键节点之间的换乘更加便利，也是对南站高铁运输功能的完善。

虹桥需要分压，南站需要接流。

这是整体的优化。

3、经济效益的因素考量越发重要

在官方回复中，特意提到了这一点：

“25号线改线方案的客流承载量将大于原规划25号线，不仅可以加快未来25号线运营成本的回收”。

在全国很多城市亏钱干地铁的情况下，上海是为数不多能盈利的城市。

最后

值得注意的是，这次的线路依然是和松江没什么关系。

青浦、闵行、徐汇都是和松江联系最紧密的区，但是松江就是插不进去脚。

虽然说，未来松江有松江快线，和25号线会有一些重叠。

但有时会差距也就是这样一点点拉开的。

都在说上海的板块价值固化越来越严重。

但是机会出现的时候，你能争取过来吗？