上月全国30个城市的新房交易数据显示，总体成交量环比下降了14%，其中郑州和东莞的表现尤为不佳，分别同比下降了84%和66%。

这种显著的新房成交量下降表明人们的购房意愿正在减弱，而且下降幅度较大。今年的黄金购房季表现远未达到业内预期，这也在逐步削弱人们对房市的信心。信心对市场至关重要，一旦普遍预期房价将进一步下行，可能会引发新一轮的价值下降和抛售潮。

分析2022年前十个月的数据，全国30个代表性城市的房屋成交量普遍下降40%，其中重庆、杭州、武汉、常州、徐州、福州、厦门等城市成交量同比大跌超过50%，不及去年同期的一半，楼市承受的下行压力在增加。

当前的房地产市场，如果2022年不入市，三年后房价会上涨还是有更多选择呢？对此，马光远和王健林有相同的看法。

马光远一直对房地产市场持乐观态度，两年前他甚至公开表示会坚定看好房地产的未来发展。然而，出乎意料的是，几个月后他就改变了之前的看法，直言：“现在投资三四线城市的房产，无异于火中取栗。”

对于未来房价走势和投资建议，马光远提出了“三个20%”的理论，即未来的房市将是两极分化的，不是所有房子都值得投资，也不是所有城市的房市都令人看好。他认为，20%的一二线城市因为人口持续流入，将有持续的购房需求，从而支撑房价上涨，房地产市场将有发展空间。

王健林也表达了相似的观点，他预言未来十年内，一二线城市房价将持续上涨，由于未来将有3亿到4亿人口迁入城市，这些人对住房的需求将会很强，尤其是一二线城市，因此这些城市的房价将继续稳步上升。然而，对于人口净流出的三四线城市，特别是县城，房价上升空间有限。

然而，最近一线城市的楼市数据让人对上述两位大佬的观点产生了疑问。在“房住不炒”的政策指导下，一二线城市的楼市似乎也无法避免价格下跌的趋势。

从二手房网站的数据看，目前北京的二手房在售量超过了10万套，而之前这一数字一直维持在8-9万套之间。广州的二手房库存也在持续增加，2022年初的挂牌量约10万套，现已增至12.6万套。如果计算上其他平台的二手房库存，总数可能已经超过了15万套。

深圳的确切挂牌量虽不可知，但2022年10月深圳二手住宅仅成交了1733套，与2022年的月均成交1742套相比，以及与历史高点1.1万套、1.34万套、2.6万套相比，当前的成交量只是过去的一小部分。

可以看出，随着棚户区改造政策逐渐被城市更新所取代，加上出生率的持续下降和城镇化速度的放缓，一线城市的楼市也开始出现疲态。在当前“房住不炒”的政策环境下，如果你还抱有通过购房赚钱的念头，那么最好尽快放弃这一想法。