今天这篇文章我们不多废话，来详细地分析福田中轴这3个板块中到底有哪些真正有价值的楼盘。

福保

福保片区南区都是产业地块，楼盘集中在红花路以北，呈现出长条状分布的状况。

整个片区的学位都是一样的，都是福外福保校区+福苑小学，小区之间没有学位差异。

福保楼盘价值梯队排序：

第一梯队

天健时尚名苑 福保桂花苑 丽港湾 红树绿洲（深福保经济适用房）

第二梯队

南光紫荆苑 帝港海湾豪园 宝瑞轩 圆梦园 帝涛豪园 福源花园三期 朗庭豪园

第三梯队

深圳自由港湾公寓 城市3米6公寓 福源花园一二期 加福广场

福保的楼盘体量都很小、学校一样，能区分楼盘价值的只有一个因素——楼龄

第一梯队的楼盘楼龄基本都在20年以下。

天健时尚名苑是福保片区最新的楼盘，楼龄只有10年出头；

其他3个楼盘的建成时间也在2003年之前，其中红树绿洲是经济适用房转为了商品房。

第二梯队的楼盘楼龄基本在20-25年左右。

2房成交价大概450-700万之间，3房成交价在700万以上。

第三梯队都是硬伤比较明显的楼盘：

福源花园楼龄整个片区最老，90年代建成的小区。

自由港湾公寓和3米6公寓小户型太多，基本都是50平以下的房源。

福保毕竟是改善地段，小户型和片区的调性不匹配；

加福广场是住宅和商铺混合的楼盘，不纯粹、居住群体混乱

石厦

石厦分为3个部分：石厦北、石厦中、石厦南

由于这3个板块小区太多，我就不一个个列出来了，主要讲讲区域内的价值楼盘。

石厦南：上车就选石厦南

石厦南劣势是楼龄偏老、学位一般；

优势：主打的是配套完善、大社区适合自住，价格最便宜

劣势：楼龄偏老、学位一般

价值楼盘: 益田村

石厦南唯一有价值的楼盘就是益田村，除了益田村之外的其他楼盘体量太小，楼龄也比较老。

益田村是过去福田的公务员小区，品质有保证。

但小区是超大盘，共有108栋，栋数和户型都很多。

如果考虑未来出售的话，建议买小区内比较稀缺的产品。

比如益田村的小高层房源，一共只有6栋、两梯四户得房率高，这种房子以后在同小区流通性是最好的。

石厦中：读书优先石厦中

优势：红岭中学学位，石厦最大的商业石厦新天

劣势：有城中村、人流混杂

价值楼盘：中港城 时尚名居

因为石厦中所有小区都有红岭中学石厦分校的学位，所以要区分楼盘的价值——

一看楼龄、二看地铁站距离

靠北的星河名居、众孚花园，近地铁站但是楼龄太老；

中间最接近区政府的新新家园、石厦花园，楼龄过得去但是距离地铁站太远；

只有靠南的时尚名居和中港城，楼龄和地铁站距离两个条件都能达到最优

石厦北：居住先选石厦北

优势：无农民房，居住环境一流，石厦中学也不错、与福田中心一街之隔

劣势：没有大型商业、楼盘多市场竞争激烈

价值楼盘：宝生midtown 星座传奇 丽阳天下

石厦北一共25个小区，相互之间距离很近、学位配套又都是共享的、连小区的楼龄都差不多，楼盘之间没什么差别。

因此，在石厦北，有价值的楼盘往往都有明显的差异性。

宝生midtown，2014年的小区，唯一一个次新盘，不过价格也最贵

星座传奇和丽阳天下，片区内仅有的两个以30-50平小户型产品为主的楼盘，最适合上车、流通性也最好。

福田中心

中心区以深南大道以及中轴线为界可以分为4个板块：

福田站、莲花村、购物公园、岗厦

四个板块各有特点，选筹逻辑也有不同。

福田站：核心配套集聚板块

优势：深圳最核心市政配套的聚集地、离深交所和各种金融机构最近的板块。

劣势：黄埔中小学不行、商业不行

价值楼盘：黄埔雅苑三期、四期

福田站只有一个项目黄埔雅苑，分为四期

黄埔雅苑一期和二期楼龄老，尤其是一期，小区保养做得很差

三期和四期，保养得不错，而且时不时会有笋盘出现，其中三期有一些80-90平的户型产品，适合低价捡笋，四期以大户型为主。

购物公园：商业+学校最佳板块

优势：商业氛围最浓厚的板块；和石厦北共享石厦中学的学区，中心区最好的学区资源

石厦中学学区划分范围

劣势：写字楼商业娱乐场所聚集，人流嘈杂

价值楼盘：星河国际

购物公园只有四个楼盘，被称为中心区四大神盘

这四个盘地段配套都是共享的，条件都差不多，只能看户型和小区设计的差异了。

中海华庭的户型不够方正，小区流动性也比较一般；

城中雅苑户型多数是卧室出阳台、客厅无阳台以飘窗为主，户型硬伤很大；

发展兴苑只有200平以上的超大户型，流动性最差

相比之下，星河国际的户型设计最好，基本没有硬伤，四大神盘中的首选楼盘。

莲花村：居住体验最好板块

优势：多数是改善品质楼盘，居住体验最好

劣势：大户型为主，总价比较高

价值楼盘：雅颂居

以彩田路为界，彩田路以东的楼盘没有价值。

因为楼龄都很老，基本都在25-30年左右；

彩田路以西有4个楼盘，其中最有价值的是雅颂居。

雅颂居最突出的优势是品质感，小区的园林设计、户型格局、梯户比设计，不止是在莲花村，放大到整个福田中心区都是最高品质。

岗厦：中心区上车板块

优势：价格最便宜，预算要求低；岗厦北交通枢纽站，通勤便利

劣势：城中村面积很大，人群密集、学校差

价值楼盘：岗厦天元 星河世纪

岗厦的楼盘很多，但放在整个中心区来看，基本都是为歪瓜裂枣，小区体量小而且楼龄多数都超过20年。

唯一一个能和其他3个板块抗衡的只有标杆楼盘中心天元。

中心天元是以豪宅标准打造的楼盘，定位很高、品质感和岗厦其他楼盘格格不入，但是小区都是200平左右的大户型，总价很高

如果是考虑刚需上车，岗厦片区推荐星河世纪。

2005年建成小区，楼龄还不到20年，41平和62平小户型是主力，户型还有赠送，得房率达到100%。

详细分析了这4个小板块，可能有朋友会问：如果在四个板块中选择的话，应该怎么选？

我的建议是：

莲花村＝购物公园＞福田站＞岗厦

愿意考虑福田中心的买家，都是手里有上千万的买家。

如果你手里有上千万，你会优先考虑什么？

第一，更好的居住体验

第二，更好的教育

莲花村部分楼盘的品质，比如雅颂居，是福田中心区最好的；

而购物公园的4个神盘有学位优势。

两个有明显优势的板块，价值更高。

可能有些朋友会认为中心区面积又不大，只要占据核心地段，不用太在意小板块和楼盘之间的差异。

但实际上我最近查了查福田中心区的成交价格，发现即便是同一个小板块，不同小区之间的房价变化很大，有些小区的房价很稳，而有些小区的房价波动很大。

这说明市场的分化已经不局限于板块之间，而是存在于同一个板块的不同小区之中。

因此，不同楼盘小区的价值评估，只会越来越细节。