大家都知道，青岛在3月29日发布了两大楼市新政。
但目前为止，青岛楼市圈尚没有全面、正确的解读。作为最早预测这两大新政的人，我今天做一全面解读，并附青岛现有楼市政策的大全。
01 首套房贷款利率下降
我是青岛最早预测到首套房贷款利率下降的人。
早在1月17日，青岛第一次出现房价环比、同比均下降的时候，我在《青岛房贷利率有望降至3.5%左右，突破历史下限》一文中写过，青岛再有两个月房价双降，就可以下调贷款利率下限。
2月24日，青岛又一次出现房价双降，我发布文章《远超预期！房价连降7个月，青岛房贷利率有望降至3.45%！》，分析青岛已经基本锁定符合条件了。
3月15日，青岛第三次房价双降，完全符合了“阶段性下调当地的首套房利率政策下限”的条件，我以《尘埃落定，青岛已经具备大幅降息的条件！》来告诉大家这个好消息。
之后，我的粉丝在市长信箱、12345等渠道问询、呼吁这件事。可以不谦虚的说，这个政策能来得这么快、这么大幅度，我自认为是起到一定作用的。
但是，很多朋友看过政策后，还不是太理解，我进行解读如下：
一、实施时间。这个政策是4月1日（含）开始实施，界定时间是网签，不是签订贷款合同也不是放贷的时间。
二、适用对象。仅适用于新发放首套住房商业性个人住房贷款，二套房、存量贷款都不享受。
三、新房还是二手房？政策只针对首套住房商业性个人住房贷款，只要是首套房，新房和二手房都可以享受。
四、政策是阶段性的。这种低利率，不是长期的。根据《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，“如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”也就是说，如果青岛新房环比和同比连续3个月均上涨，优惠就会取消了，就会恢复到3.75%。
这不是吓唬你，而是真的。石家庄在连续3个月上涨后，已经恢复了原来的利率。
五、折扣比例是长久的。假设以后这个政策取消了，已经放贷的会不会也把折扣收回呢？答案是不会，而且是长期有效，直到你还清贷款。这个政策就相当于以前基准利率的八折、九折，即使LPR再怎么变，你享受的这个折扣是永远不变。或者这样说，你现在是3.45%，LPR是3.95%，你比3.95%低0.5%，那就永远低0.5%。以后LPR到3.5%了，你就是3%；LPR到5%了，你就是4.5%，这么说大家就理解了吧。
六、实际执行利率。目前得到的消息是，执行首套房3.45%，二套房还是4.15%。有人担心有银行会不执行。完全没有这个担心的必要，这是正式的下文政策，大行都会执行。即使有部分小行不执行，你不在他家贷款就是了。
02 公积金新政解读
我在3月23日的文章《请高度注意！青岛或即将发布公积金新政，刺激作用非常大！》中写道，淄博、泰安、济南都发布了公积金新政，青岛也会实施，并大胆预测了可能出台的3条公积金新政：
一是二套房的公积金贷款上限调整成和首套房一致，也就是单职工上限50万，双职工上限80万。
二是多子女家庭的贷款上限，青岛已经执行上浮20%，再次上调的可能不大，应该是维持现状。
三是支持高品质住宅，买高品质住宅最高贷款额度上浮20%。
3月29日青岛市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款政策的通知》，和我的预测一致。
下面我进行解读：
一、在青岛公积金买房，夫妻两个人都交公积金的，最高可以贷款80万元；只有一个人有公积金的，最高可以贷款50万元。原来这个额度只适用于首套房，现在二套也可以了。（二套原来是60/36万）
但这只是最高额度，不是每个人都能享受。你能贷款的额度有5种计算方法，取最低的那种，涉及到余额、每月缴纳额、年龄、房龄等多个条件。其中最重要的是，可贷款额度，是你公积金余额的15倍。
还有就是，公积金贷款次数只有两次，第二次利率上浮10%、可贷款额度为余额的10倍。
二、多子女家庭可贷额度上浮20%，首套或第二套自住住房都可以。
三、新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅，申请住房公积金贷款时，按可贷额度上浮20%确定。
这个政策仅限于新建住宅。
关于什么样的楼盘是高品质住宅，山东有两个政策《山东省高品质住宅开发建设指导意见》《山东省高品质住宅设计指引（试行）》，大家可以自己搜索下，里面有具体条件。
但一个楼盘是不是高品质住宅，还得住建部门来认定。今年2月份，山东省住建厅曾确定21个项目为第一批山东省高品质住宅试点项目。
青岛有4个项目入选，不过三个位于中德生态园，一个在胶南，以后应该会有更多的项目入选。
关于现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级，山东发布过多次名单，入选的住宅主要有（仅是我网上搜索的数据，不代表全部）：
很明显，高品质住宅和绿色建筑将是未来的房地产发展方向。
高品质住宅符合我国进入改善为主的行业特色，大家不再缺房子，而是缺好房子；绿色建筑则是未来低碳经济的重点。
四、值得注意的是，上述第二、三条政策可叠加使用，最高贷款额度可达115万元。但高品质住宅和绿色建筑是不能叠加的。
03 青岛现行的楼市政策
最后，咱们复盘下青岛现行的楼市政策。
限购：已全部取消，全市随便买。
限售：已全部取消，全市随便卖。
商业贷款政策：首套房首付20%，贷款利率3.45%；二套房首付30%，贷款利率4.15%；三套：全款。
公积金贷款政策可看下表：
需交税费可看下表：
这次新政发布后，青岛的商业贷款利率已经达到历史下限，并已经十分逼近公积金贷款的3.1%，力度还是很大的。
这也说明，下一步公积金利率或许也有下调的可能。
并且，根据山东省年初的定调，青岛2024年或许在降税、住房消费券、房票、收购新房等方面也有新的政策。
