2024年以来，潘石屹这个名字忽然被赋予某种企业家精神的表征，被用来衡量那些饱受诟病——给购房人、合作伙伴以及社会各界留下一地烂尾故事的投机者的人生品位。
在房地产行业，潘石屹树立了一个敢于标新立异的另类奋斗者形象，也创造了一个精心筹划的退出案例。
潘石屹退出了SOHO中国控制下的诸多重大项目与核心资产，但没有给客户、合作伙伴以及项目所在地政府等方方面面留下任何后遗症。开始怀念这位西北企业家的人们，能从其商业和人生布局中悟到点什么呢？
资深“盘家”潘石屹
SOHO中国联合创始人
文/本刊记者 侯耀晨
盘家，在方言中用来称赞一个人善于管理家务，亦可引申为操盘某些局面的行家。
但在京城的特定语境中，“盘”这个字有更微妙的用途，是指不用任何多余动作，能把某个物件、某项事业和技艺，甚至是某个人物“盘”出通透感、水润感、高级感，并抵达极致境界的“沉浸式”游戏。
盘，意味着全神贯注、经年累月地投身于一种下意识的可重复规则中，是盘家与被盘对象信息交流、精神互参的仪式。
潘石屹的发迹之路和撤退之道，也是一个“盘家”的成长过程，更像是一部情节曲折的电视连续剧。
这部连续剧里的重要人物包括：牟其中、张欣、阎岩，以及黑石集团创始人苏世民等。
这些人物先后在潘石屹职业生涯的某些节点出现，随着他的人生故事展开，逐渐有了岁月的光泽和神采。读者将会发现：少了其中的某一个，潘石屹崛起和撤退的关键链条上，都会出现某些漏洞。
在牟其中始终未敢染指的房地产行业，潘石屹树立了一个敢于标新立异的另类奋斗者形象，也创造了一个精心筹划的退出案例。
2024年以来，潘石屹这个名字忽然被赋予某种企业家精神的表征，被用来衡量那些饱受诟病——给购房人、合作伙伴以及社会各界留下一地烂尾故事的投机者。
开始怀念这位西北企业家的人们，到底能从其商业和人生布局中悟到点什么呢？
“盘资金”的杠杆意识
在涉及贷款、募资、上市等与资金杠杆相关的关键事务上，创业者和企业操盘者有必要借鉴潘石屹创业之初的资金敏感度和工具意识。
“我绝不用银行贷款。”
“我绝不搞股份公司。”
“我绝不上市。”
不止一位在实业或商贸流通领域的老板，在事业有成时给笔者表达过这样的观点，他们的依据通常是身边发生过的那些悲欢离合、沧海桑田的“剧情”。
然而，在潘石屹创业之初，这些问题早就不是认知障碍了——一位来自大西北，年仅20多岁的小伙子，居然对于任何能够做大资金杠杆的信息保持着异常的敏感，这是令人感到意外的。
这一切，在20世纪80年代末90年代初却真实地发生了。给潘石屹补上这一课的人，很可能是牟其中。
对于吸收能力极强的“盘家”潘石屹来说，即便是擦肩而过的路人的一句话，都足够其拿去呼风唤雨。
1989年，潘石屹随牟其中来到海南省。其时，牟其中已经是一位众望所归的商界“教父级”人物，他对房地产并无兴趣。
直至35年后，重获自由的牟其中依然在短视频节目中说，此生他唯一未能理解、未曾涉足的领域便是房地产。
然而，身为银行家之子，牟其中很可能帮助潘石屹了解到金融行业的游戏规则。牟其中曾说：银行本质上是一个商店，它销售的东西就是货币。银行不喜欢征信好的人归还本金，它希望持续收取利息！
牟其中这些颠覆性观点，对于当时每天面临“泼天商机”，但缺乏“第一桶金”的潘石屹，以及王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪等人有多么重要的意义，看看潘石屹后续的“操盘”动作就知道了。
1992年，潘石屹加入海南万通，起初担任总经理助理兼财务部经理，之后晋升为与五位创始人平级的副总。
当年，公司通过高息借贷1000多万元炒房地产。六人通过运作海口“九都别墅”项目，仅用半年多时间就赚取1000多万元。
潘石屹在地产领域上升到与“地产思想家”冯仑并肩的江湖地位，始于其捕捉到的一条敏感信息。
1992年8月，在海口房地产市场崩盘前，潘石屹回到北方考察市场。有一回，潘石屹在当时的怀柔县政府食堂吃饭时，偶然获悉“北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份制公司指标。”
潘石屹于是想办法获得了其中一个指标。
1993年6月，北京成立了最早的一家以民营资本为主体的大型股份制企业，这就是由万通集团投资并以定向募集方式发起组建的“北京万通实业股份有限公司。”
北京万通实业股份有限公司（以下简称“万通实业”）成立之初，实收资本8亿元人民币。同年，该公司在北京开发了一系列房地产项目，包括北京万通新世界广场、中国国际航空公司大厦、北京万通理想世界（现新城国际），这些项目均大获成功。
1995年3月，万通实业的六君子进行了“以江湖方式进入，以商人方式退出的”首次分家，王启富、潘石屹和易小迪选择离开。
“盘项目”的梦幻组合
对于那些希望将夫妻店发展成为行业龙头甚至世界知名企业的人来说，有必要复盘一下潘石屹在家庭结构、企业定位与发展形态等方面高举高打的布局风格。
潘石屹的第二位贵人，就是其相识于美国的张欣。
1995年，潘石屹与妻子张欣共同创立了SOHO中国有限公司。
1996年，阎岩加入SOHO中国。
这是一个值得记住的名字——22年后，阎岩从SOHO中国总裁的位置上离任，加入黑石集团，某种意义上成为潘石屹在黑石集团体系内的“卧槽马”。
自SOHO中国创始以来，潘、张二人锁定主要位于北京和上海黄金地段的商业房地产项目。他们共同开发和收购了一系列知名楼盘，这些项目包括：SOHO现代城、博鳌蓝色海岸（位于海南博鳌）、建外SOHO、长城脚下的公社、朝外SOHO、光华路SOHO、三里屯SOHO、前门大街等数十个项目。
2002年，已被国内媒体广泛报道的潘石屹以及其开创的SOHO办公风格，亦得到《时代》周刊、CNN（美国有线电视新闻网）、中央电视台、《华尔街日报》以及南华早报等媒体的关注。
其中，《时代》周刊还在一期报道中转述了潘石屹的观点：“‘所有的人都在谈论中国怎么会有这样丰富的历史，’潘说，‘但我想展示我今天建造的建筑也会有一个美好的未来。’他已经向前迈进了不同寻常的一步，他很重视他项目周围的其他建筑，并使自己的项目规划在（北京）市中心有一个连贯性。”
潘石屹与张欣在婚姻和事业上的梦幻组合，不仅提升了其在国际社会体和工商界的知名度和影响力，也在短短10年内，把SOHO中国发展成为北京最大的房地产开发商以及中国最大的甲级写字楼开发商。
2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，并于上市之初成功融资19亿美元，创下了亚洲商业地产企业IPO（首次公开募股）的最高纪录。
2022年，曾多次登上福布斯全球富豪榜的张欣和潘石屹，仍以30亿美元财富位列“2022年福布斯全球亿万富豪榜”第1012位。
“盘股权”的草蛇灰线
如今，有诸多曾经的万亿级、千亿级的行业巨头，以及独角兽们仍在各自熟悉的领域苦苦挣扎，这些企业有必要研究一下潘石屹对行业发展大势的洞察力与退出手法。
在SOHO中国一骑绝尘、风头无两的年月，潘石屹已经开始了对于地产行业以及SOHO项目运作模式的反思。
2014年5月23日，潘石屹在清华经管学院中国企业家论坛上说：“我对住宅市场不看好，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”
潘石屹此番言论语出惊人，引发行业强烈关注。然而，当时几乎无人意识到，这其实是潘石屹此后持续数年从房地产市场大撤退的一个信号。
2014年8月16日，潘石屹领导下的SOHO中国宣布，其旗下商业地产由此前的散售模式，向大规模自持型租赁模式转型。
潘石屹在分析当年公司面临的形势时说，“煤老板、钢铁老板都没钱了，再不转型就有问题了。”
潘石屹同时表达了其对于整租模式和散售模式不同税费成本的看法。他说：“房地产基金整幢楼地买卖，换个股权，所有的税都免了。现在的销售要和基金这样的大资本打交道，而不是煤老板。”
2014年前后发生的一系列事件，也是潘石屹逐步从房地产领域撤出的关键节点。
以下这张大事记和人物表，由其发生的时间顺序看是一种感觉，倒着看，则又是另一种感觉：
早在2005年，潘石屹便通过“境外换手”的方式，将个人名下的全部股份（以馈赠形式）转让给张欣。由于张欣的外籍身份，当她成为SOHO中国实际控制人后，SOHO中国的企业性质亦随之发生变化。
2008年，此后被誉为“中国房地产抄底专家”的黑石集团进入中国市场，并成立了面向中国商业地产经营管理的机构——盈石资产管理有限公司。
2012年，黑石集团旗下的盈石资产管理有限公司与SOHO中国各自持股50%，合资成立盈石搜候（上海）有限公司。据称，该公司的定位是为了配合SOHO中国的战略与业务转型，专门负责前门大街SOHO所持物业的招商和运营。
2018年，前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部，出任董事总经理一职。自1996年入职SOHO中国后，阎岩曾历任总裁、首席财务官、首席运营官等核心职务，被公认为潘石屹的“肱骨之臣”。
2021年6月16日，关于黑石收购SOHO中国的传闻终于“生米煮成了熟饭”。SOHO中国官方回应称：黑石将以5港元每股、总价30.5亿美元全面收购前者，获得控股权；交易完成后，SOHO中国现有控股股东（潘石屹夫妇）将保留9%的股权，SOHO中国也将继续在港交所上市。
SOHO中国被并购之前，与SOHO中国在国内市场出让其名下重要项目资产“卖卖卖”动作同频的，是潘、张二人在海外的买买买：
在2019年至2020年期间，潘石屹分别以150万元至2亿元不等的金额，注册了7家公司。
此外，自2011年起，潘石屹、张欣夫妇就通过家族信托的方式投资了一些海外资产。其中包括，以7亿美元购入纽约曼哈顿广场旁的办公大楼，以6亿美元收购了曼哈顿公园大道广场49%的股权，以及联合巴西财团以7亿美元收购了美国通用汽车大厦40%的股权。
SOHO中国转型前后数年的这份大事记和人物表，顺着看，貌似“无心插柳”，倒着看，堪称“柳暗花明”。
关于这次“转型”的动因，潘石屹曾有过一个背景说明：“在我们宣布转型之前，实际上我们是跟好多大的基金有一个沟通，我记得我们在英国也好，在美国也好，基本上得到了所有我们接触到的人的认可，说你们早就应该转型了，为什么不转型呢？如果不转型的话，各种各样的弊端是非常多的，转型过来，这些弊端都可以规避掉。之后，我们就宣布了转型。”
来源/中国商人杂志
作者/本刊记者 候耀晨
