年底了，福州土拍总算来了场盛宴：总出让面积571.71亩！起拍总价168.265亿元！

将于11月18日开槌的福州2023年第六轮土拍，不仅是市区今年以来供应体量最大的一场土拍，也是最值得期待的一场。

这次一口气上架了14幅宗地，怎么看都是诚意满满。

从地段看，多为三环内优质旧改地块，寸土寸金的鼓台居然占了7幅。

从性质看，9幅纯商用地，1幅安商用地，3幅纯安置用地，只有1幅是商服办公用地。

从规模看，单单南湖单幅地块的起拍价就高达48.52亿元，比今年任何一场的起拍总价都高。

从速度看，10月31日四批次开拍，11月14日轮到五批次，11月18日又要马不停蹄地举行六批次土拍，如此高频供地节奏实属罕见。

压箱底的好地祭出，且跟进新政不再限制地价上限，能否换来久违的土拍热度？

福州2023第六轮土拍的地块整体综合素质确实不错，相应的，高价地也出现了。鼓楼的高工小区旧改出让地块（宗地2023-40号）起拍楼面价已经突破3.1万/㎡，很可能会成为今年的单价地王。

东街1號对比发现，今年不少市中心旧改地块，拆迁户每平补偿的钱居然还不够土拍楼面地价：

高工小区旧改地块的住宅区位补偿价是16300元/㎡，加上3109元/㎡的货币奖励，合计19409元/㎡，而地块的土拍楼面价31241元/㎡起；汽车南站旧改地块的住宅区位补偿价是16000元/㎡，起拍楼面价20316元/㎡；南湖旧改地块的住宅区位补偿价是15900元/㎡，商品房起拍楼面价18333元/㎡；省直屏西地块的住宅区位补偿价是13760元/㎡，商品房起拍楼面价20558元/㎡。

就算加上建安综合补偿、公摊补偿、提前搬迁奖励、搬迁补助费等各种补贴，也是有差距的。

以省直屏西住宅区为例，前阵子有网友分享了一份房屋安置补偿测算方案，59.81㎡房源，各类补偿款合计约120万，相当于2万/㎡。而现在土地拿出来卖，起拍价已经超过2万/㎡了，未来房价大概也要3万左右。

这数据让人看得恍惚。在我们的认知里，拆迁补偿款一般是参照附近商品房市场价给予补偿。但福州现在的拆迁补偿款，别说让人一夜暴富了，可能手里的钱连回原址买商品房都不够。

还好，对接安置房的价格算比较合理，像省直屏西的原地期房对接价17560元/㎡，补一些差价就能拿到相同套内面积的新房。

比起拿钱，拆迁户选择原拆原迁似乎更划算。但看到令人窒息的高容积率后，他们可能也笑不出来。

这次出让的3幅纯安置房地块，容积率一个比一个逆天。

台江区雁塔旧改出让地块三（宗地2023-50号），容积率上限3.97，限高100米。

鼓楼区屏西小区旧改出让地块一（宗地2023-48号），容积率上限4.11，限高100米。

晋安区南湖旧改项目地块二（宗地2023-52号）比世欧王庄还夸张，容积率上限5.15，限高130米。

分不清这是钢铁森林，还是钢铁森林。

高容积率意味着同样的一块地要盖更高更密的房子，这不仅会影响采光、通风和景观，未来在二手房市场也更难出手。

或许只有牺牲一定的舒适度，才能让土地出让的收益大于收储的成本吧。

这次土拍的重头戏还是在9幅纯商用地上。

为了给房企更多盈利空间，调动他们拿地的积极性，福州从五批次土拍开始就删除了立体住宅、海绵城市、绿色建筑、装配式建筑等条条框框。

而这次六批次公告，“商品住房建筑面积超过10万方的，全装修比例应达到60%以上”的要求也消失了。纯商地块中，也仅有屏西小区旧改出让地块四（宗地2023-42号）需要配建社区综合服务中心，其他均没有配建束缚。

房企拥有更多自主权后，产品打造会更具多样性，也能放手去做高品质的豪宅来实现产品溢价。

这是福州执行7年的"限地价令"全面废除后的第一场土拍，地块条件好，限制要求还少，很有可能出现房企“抢地”的情况。

但“价高者得”也考验着房企的资金实力，有出价能力的可能还得是国贸、保利、建发这类规模国央企，龙湖万科等民营房企会不会重回牌桌也值得关注。

福州楼市的风向会不会有所逆转，就看这场土拍的热度了。

上为正文。