以前都是二手成交多过一手，不管是行情好还是行情差的时候。

比如2021年行情好的时候，高峰期二手成交能达到15000-20000套/月，新房只有不到一万套，哪怕是今年，二手每个月成交是8000多套，一手只有5000多套。

这个国庆反转了，一手成交6687套，二手网签3771套，不仅是数据上的暴涨，一手对比二手也是绝对的碾压。

不是说好广州是一个存量市场吗？以前新房成交主要在增城、南沙、番禺、黄埔、白云之类的，这些外围板块新房是主力，中心区新房少主要以二手成交为主。

越秀区、老荔湾、天河北、珠江新城、华景天河公园是一个绝对的存量市场，基本没啥新盘，要么都是些单体楼，价格还超贵，所以这几个板块的二手成交量是不错的。

比如国庆到12日，天河北成交了36套，华景成交了17套，珠江新城成交了30套，但光靠这些板块也不行。

01核心板块新房成交占据主流

这几年核心区也多了很多新房，而且新房价格也有一定的优势，享受到的配套跟二手是一样的，价格也不比二手贵，户型楼龄会更好。这次新政放开，开发商也趁机降价，并没有傲娇涨价，大多只是喊喊口号，把之前积压的目标完成了要紧，库存也得清一清。

在价格极具诱惑力的情况下，各大热门红盘都卖得很好，比如天河的保利天瑞、保利天汇，海珠的中海大境、燕语堂悦，番禺的万博悦府、荔湾的珠江天悦等。

核心板块的高总价改善盘，在以往是卖得又好又贵的，你看现在市面上的高价 二手盘，哪一个当年开盘时不是很贵买回来的。

虽然这几年市场经历了一些调整，但大家往核心板块改善的想法没有变，只要政策好，价格够吸引，销量就很好。

甚至像中海大境、保利天瑞、琶洲南开盘到现在，一直在涨，从没降过价。

当然，还有一些低总价的刚需盘走得也很不错，基本上200万就能选到非常好的配套了，这些高位都是要三四百万的，刚需很难不心动，这些板块只能自住了，要是能守住地铁口，自住的属性就会更强。新房的优势太明显了，不光户型好，学铁商都配得挺齐的，这些热门新盘将来进入二手市场也不差，也会是成交主力。核心区新房改善扎堆，外围区刚需扎堆，加一起就点燃了这个新房市场。

02一有行情就会推动置换潮

说完新房，我们看一下二手市场。

虽说上面那些存量市场里二手交易是不错的，而且国庆期间也有三千多套，但多以笋盘为主，同时兼顾明年上学需求，比如天河北、华景片区主要还是学位因素的推动。

其次很多是金融客在出手，他们买的不是房子，买的是便宜的价格。

像以前很热门的金融城板块的二手，这次国庆反而成交很少，兰亭盛荟、美林湖畔仍然会受到北面的智谷和东边的老黄埔的影响。

同一个板块里，新房和二手完全是两个行情，比如，万博长隆悦府卖五万多还要抢，而同板块的万科欧泊三房降到300万还得再被砍一刀。

我们所接触到的很多二手买家，同样300万买二手下不了手，300万的新房却更容易接受。

此外，二手一旦有些行情，就会推动置换客赶紧出手，把手上一些不好的房子趁机卖掉，置换潮出现。过去几波机会没有出手的，相信很多人也已经后悔了，老破小就别指望能回到高位了，能顺利出手不亏钱就是赚的。

在一手全面压制的情况下，二手想要交易就必须得降价，一手不卖完，二手就涨不起来。

哪怕那些次新，刚交楼的，新房还没有卖完，二手就出来了，所以，对于那些新盘较多的区域，二手压制的时间会更长。

03当下一手二手买入建议

新房看区域，高端改善的选择少，可以先入为主，不用等太久，因为前有政策在推动，后有买家在追赶，外围的往中心区走，置换客也已选择先买后卖。

其他区域的刚需，尽量往供应少的板块走，一定要守住地铁口这个大的方向，特别是一些换乘枢纽，比如番禺万博、番禺广场、苏元萝岗，如果怕选错，就直接选年底开通的11号线周边，起码价值趋同，将来流通性不差。二手非笋不入，二手的行情还没有到，哪怕是珠金琶，因为接下来珠城的马场、金融城东区、琶洲大围公园等板块都还有高端产品入市。

如果是其他二手，最好是有学位和地铁，商业不是首要考虑，过往有二手交易支撑。还有一点很重要，非核心板块，楼龄一定不要超过15年，核心区15年内的也得要有花园。今年年底前二手市场基本还是以降价走量为主，明年如果新房卖得差不多，二手的行情才会开始升温，到时还是一个量在价先的逻辑。

跟以往逻辑不同，以前是二手业主占据绝对的话语权，成交量拉上来了通过不断反价人为推动上涨，今后的逻辑是新房带动二手成交，新房涨上去了才能带动二手行情。