有救了。

万科竟然获得了200亿银团贷款。看来，银行对万科还是有信心的。

网友戏称，银行是万科的白衣骑士。要知道，这可是2020年以来，房地产企业获得的单笔最高贷款。

▲ 图源：壹图网

200亿，虽然对欠下1.2万亿的万科来说，可能不多。但也足以解决它的燃眉之急。

万科真想破局，其实还是要解决自身的问题。多元化下的各个业务赚钱吗？主业房子卖得出去吗？万科董事会主席郁亮正在大力调整业务，他发言称要给万科找活路。

01

一季度财报很难看

今年一季度，万科合同销售面积和合同销售金额，同比分别下降37.5%和42.8%，销售惨淡。不过，因为季节性因素，房地产企业在第一季度的业绩常常表现不好，姑且不看这两个数据。

但归母净利润这个数据不得不看，万科2024年一季度的归母净利润亏损3.620亿元，同比下降125.04%，要知道万科自上市以来，归母净利润从来就没有负过。

▲ 图源：新浪财经

评级机构惠誉应该是看了这份财报，思前想后，决定再度下调万科评级至“BB-”。小万当然不会认同这个降级，它立即提出了抗议，称评级没有真实反映万科的经营状况。评级下调当日，万科股价跌6%左右。

不过，股市对万科一季度财报的反应并不激烈。在4月29日，万科股价涨10%，财报在4月29日晚上公布，4月30日，万科股价虽然下跌，但并没有跌穿前日涨幅。从4月29日收盘至今，万科股价涨幅接近20%。

▲ 图源：新浪财经

政策利好在抵消财报表现不佳的负面影响。其实，在五一前，就有消息称房地产即将出现重大利好。

股民正等着接住这波利好，在5月17日，出台了诸多利好房地产行业政策，比如各大城市可以根据自身情况设置房贷利率下限或者不设置下限。当日，万科股价再次涨停。

这波政策红利到底可以维持多久呢？在整个一季度，不止万科的销售惨淡，整个房地产行业销售都表现不佳。根据国家统计局的数据，2024年1-4月份，全国新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%。销售不好，政策红利带来的涨幅其实很容易跌回去。

02

银行组团“撑”万科

银行组团给万科贷款，万科共获得200亿万银团贷款，目前到账100亿万。

在这里先为大家科普一下什么叫银团贷款，简单来说就是多家银行为借款人提供贷款。银团贷款对借款人来说，最大的优点就是贷款金额大，而对银行来说，就是能分散风险。

实际上，银行在今年已经给万科多笔贷款，5月13日万科公告称，向中国银行、农业银行、北京银行申请总计73.39亿元贷款。5月20日，万科又再次获得中国银行12亿元贷款。

深铁也很仗义，作为万科的大股东，它称坚定看好万科的发展前景。

即便现在，万科负债累累，深铁依然用真金白银投资万科。但恐怕深铁和万科会变成难兄难弟，深铁2023年前三季度净利润下滑302%。

▲ 图源：深圳地铁官网

除了抵押万纬物流给银行获得贷款，万科正在使用多种方法“搞钱”。5月16日，万科在深交所成功发行一笔规模14.35亿元的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。

万科的资产还是很多的，如果使用这些资产去融资，万科确实可以搞到不少钱。但是，这种“搞钱”方式，只会让人觉得这个企业已经到了穷途末路。

万科的主营业务是房地产开发和相关资产经营业务服务，是不是要做好主营业务，靠主营业务来赚钱才是正道呢？白衣骑士给的钱可是要还的。

银行不会无限给万科贷款。现在银行的日子也不好过，它也担心踩雷。银行已经大幅降薪，再踩雷，那真的要喝西北风了。当然，这西北风肯定是给基层员工喝的。

还债终究还是要靠自己的业务，借钱还债不是长久之计。

03

万科“瘦身”，砍砍砍

惠誉对下调万科评级给出了理由，它认为万科销售额的持续恶化影响了万科的非银融资渠道，该公司将越来越多地依赖在手现金、资产处置和有抵押境内银行融资来偿付其于2024年、2025年到期的大量债务。

惠誉看得很清楚。但经济不好，人们收入不升反降，房子真的不好卖。万科也只能通过这种借钱还债的方法去续命，活着是万科现在唯一的目标。

不过，万科也不是不知道自己的问题所在，它现在正在大砍业务，以求成功瘦身。

万科官网显示，其多元化业务包括房地产开发、物业服务、租赁住宅、海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营。房企都爱走多元化之路，暴雷的恒大的业务就涉及广泛，手已经伸到了文娱领域。

▲ 图源：万科官网

多元化发展众多业务，已经不合时宜。

在鼎盛时期，房企会不断推出新业务，以谋求新的增长点。企业财大气粗，即便非主要业务亏损，它依然可以睁一只眼闭一只眼。但运势已去，非主业务不能带来盈利，那只能统统砍掉。

万科断舍离，估计只留下三个业务，分别是住区开发、物业服务、租赁住宅。目前住宅开发占主营收入的92%左右。

房地产行业还能回到过去的高峰时期吗？很难。反正10年之间，很难再回到过去那个盛况。

利房产政策虽然频频出台，但只要房企销售情况不好，也很难真正救房企。200亿能解决万科的短期债务问题，但长期债务怎么办呢？负债累累的房企的解药到底在哪里呢？时间会告诉我们答案。