说个反常识的现象，这两年，福州越贵的房子反而越好卖。

上个月，福州楼市卖得最好的项目是均价4.5万/㎡的国贸天琴樾。此外，建发玺云、中建元亨府等各自板块的高价盘也占据销售榜单前十。

刚需盘难卖，跟我改善盘有什么关系？“认房不认贷”政策效应下，福州改善及高端需求保持坚挺，并且价格平稳。

但利好仅仅出现在新房市场。当下，福州不少二手高端盘的价格都在下调，甚至亏本出售。

当初明明买的是核心板块的高端改善盘，为什么如今迅速贬值？

金山板块算是福州人都认可的核心地段，这里的改善资产应该更具保值能力，但大名城紫金九号却打破了固有认知。

作为金山的地王项目，紫金九号是被官媒点名的加价典型。2021年福州楼市开局火爆，其不少房源额外加价30-50万，实际售价高达3.3-3.6万/㎡。

就是这么一个高端豪宅产品系，如今在二手房市场已经跌破2.8万/㎡。也就说，交房不到一年，业主就亏了近百万。

上个月成交的一套高楼层房源甚至创下了小区二手房价新低。97㎡三房卖了259万元，折合单价26702元/㎡。这个价格让当年加价买入的业主眼前一黑。

其实紫金九号早在去年底交付之时，就被撕掉豪宅的外衣：大门、绿化、公共配套都是能省则省，还有地库漏水、复式连廊设计等问题。

如果“豪宅”的体现完全依靠案名强行灌输，那到了二手房市场难免要被打回原形。

无独有偶，北江滨CBD唯一的二手高端豪宅也难逃“抛售”！

万科金域中央作为福州住宅第一高楼，高层可南向看江，楼下是苏万宝商圈，地段优势明显。

但项目最近挂出了多套房源均价仅3.2万/㎡，对比原先3.9万/㎡，总价也缩水了上百万。

作为2013年建成的小区，万科金域中央品质再好也已经过时了。特别是10年前的精装修交付并不符合当下的审美，户型更是一般。新房产品不断迭代，手握五六百万的买家何必将就?

还有一个典型案例是东二环核心区的泰禾金尊府，项目直面晋安湖公园，前两年正常楼层单价都要4万出头，今年初甚至成交了一套69273元/㎡的叠拼房源。

但前两个月，泰禾金尊府一套111㎡的高层端户炸市，听中介说最后是385万卖掉了，单价不到3.5万/㎡。对比上半年同户型的成交，总价大概降了50万左右。

泰禾虽然已经倒下，但这是2017年交付的楼盘，“豪宅教父”当年的新中式品质还是很能打的。产品没得嘲，现在价格下调只是回归到合理的价值当中。要知道该项目2014年开盘单价仅1.52万/㎡，不到10年，房价就暴涨了2倍。

说了这么多，并不是想证明地段论失灵，而是想说三点：

第一，好地段必须要搭配好产品，才能卖得上价格。2018、2019年楼市高峰期，八成客户买房是奔投资去的。但如今房子回归居住属性，二手房也同样进入竞品质时代。

第二，好房子也有生命周期，房龄超过10年对改善客的吸引力就大打折扣了。新房正涌现出更多高品质的产品，快被时代淘汰的老破大，早该降价了。

第三，在市场下行期，吃到前期房地产红利的高价盘，“水分”会被逐步挤出。当下也很难买到能涨的房子了，比起升值潜力，购房者更应该关注流动性。

总之，福州改善客仍具有购买力，核心地段的好产品也依然有买入的价值。只是90%的房子已经丧失金融属性，非自住谨慎投资！

上为正文。