如果用一个词语来形容2024年的楼市变化，笔者认为，最合适的词语可能就是分化。从时间上来看，5月份住建部约谈了西安等12个热点城市，这可以说是2024年楼市从暖到冷的转折点，而7月底坚决遏制房价上涨的定位则是楼市骤然降温的开始。如果从空间上来看，因城施策下，每个城市的冷热程度也不尽相同。房地产市场分化如此明显，但对刚需来说，无论楼市是冷还是热，不管房价是涨还是跌，或许，2024年的他们只是充当了一群看客而已。那么，为什么这么说呢？
上半场，虽然调控政策密集出台，但不少热点城市房价上涨压力依然很大，特别是出台抢人政策的几个热点城市。一二手房房价倒挂、潜在住房需求的上涨以及投机炒作等因素的影响，一房难求的现象比较普遍，而且市场一度还出现了买房鄙视链的现象。对于不少刚需来说，凑首付已经是难事，全款购房更是不可能了。所以，上半场的楼市基本是想买买不到，或者说根本买不起，不少刚需也只能是看个热闹。
下半年，在坚决遏制房价上涨和重拳治理房地产乱象的背景下，房价下行趋势开始加速出现，节假日期间更是一度上演了打折促销现象。为了冲刺年终业绩，各大房企也都卯足了劲，加快了推盘节奏，纷纷放低姿态吸引购房者。但是，在买涨不买跌的习惯性心态影响下，刚需对此并不买账。
所以，下半场的楼市基本是想买但不敢买或者说不愿意买。不可否认，刚需是乐于看见房价出现下跌的，而且下跌幅度越大越好。笔者认为，刚需之所以不愿意出手，一方面是因为房价并没有跌到心理价位，不愿在最高点当了接盘侠；另一方面则是因为目前还没有买房的基本都是手头确实很紧张的，断然不会轻易出手。
不难看出，兜兜转转一年又要过去了，刚需反而一步步成了今年楼市的看客。笔者认为，影响刚需的最大因素就是心态。虽然不是炒房客，但刚需有时候也难免会抱着一颗炒房的心。笔者认为，买房不仅要看眼前，还要看长期趋势。笔者身边有一位年轻的刚需购房者，从2016年观望到现在，如今买房计划又再次推到了2019年。
其实，现在回过头去看看，处于调控期的这两三年，除了个别楼盘忍痛割肉以外，房价整体走向是稳定的，而且是高位盘整的状态。因此，笔者认为，购房者一定要看清楚楼市调控的核心政策导向，不要对房价大幅下跌抱有太大期望，抄底几乎更是不可能出现的现象。退一步说，如果房价整体下跌了20%-30%，想必就会有想当一部分人承受不起，比如涌有房产者、银行等等。
笔者认为，在可以预见的时间内，除了这两年房价过度透支的城市，未来房价加快下跌的概率较高以外，其他城市平稳调整才是大概率事件。近日，中国社科院发布了最新住房报告，并且预测短期内房价稳中有降的城市个数将会进一步增加，而且全国房地产市场有望实现软着陆。笔者之前就说过，此轮楼市调控的主要目的不在于降低多少房价，而是通过政策组合拳促使房价长期稳定。
因此，在房住不炒的定位下，下一步楼市调控的重点或是进一步根除房价上涨的各种非理性因素。此外，随着房地产长效机制的加快建设，金融、税收、土地等方面的措施会持续跟进，从而进一步促进楼市平稳。总而言之，房价长期稳定的实现只是时间问题。一旦房价稳定了，心态就平稳了，看客自然也就少了。
老在说买涨不买跌。。买不起怎么买？？
搞了半天很多人还在想着房地产大涨，房地产抢购时代过去了，买房的不要去抢购。
刚需就是个伪命题。睡大街的就是真正的刚需。但是有可能他老家还是有房的。
刚需很理智，不想当房奴。国人0元-5000元以内的月收入有13.22亿人，出生人口逐年递减，单身狗每年增加的，拿什么买高价房，背房贷三十年的苦瓜脸有自尊吗！三座压力等等等
翻倍的涨就可以，稳中有降就不行？
只要是炒的东西：邮票、普洱、黄玉、钱币、房子等等，当开始时你可以推波助澜炒着上天，但当下跌时，你挡都挡不住，上不封顶但会跌到本来价值，邮票、黄玉、普洱已经证明，钱币正在证明，房子还在苦苦挣扎，如果不信将来会证明，作为最基础最关键最普通的人民利益的住房问题，国家再做不懈的努力也初见成效，相信未来会更好。
买不起，吃饱饭就不错了了[笑着哭][笑着哭]
活着才是刚需，凭什么觉得房子就是刚需的？没房子你难道会想死吗
哪有什么刚需
拖两年就是二手房旧房了
买涨是什么人，是炒房客。买跌又是什么人，是有需求的人。跌的不够当然没人买，符合价值的商品才会慢慢流通起来
老实人老实说，2024年，龙年，龙抬头的一年，是高速步入50世纪，3000时代的一年，要学会进步，没有人会再提房子了，谁提谁傻子。
刚需实在是买不起了，只有当看客。
很多人买房不是真的需要住，而是想升值而已！现在不升了，都急着卖房！
刚需是个伪命题[点赞]
房子本来就是有钱人家在炒在玩！普通的百姓只能买4000-5000一方的价钱！大城市一方都几万以上，普通百姓几人能买得起？？？一跌一点点就说这说那的？房子是超级产能过剩的[笑着哭][笑着哭][笑着哭]烂大街是迟早的事情！
好，连刚需都买不起了
装修佬最爱，现在房不房对年轻一代已经不那么上头啦，好比20岁开始供，供个30年房子快报废了，人也是五六十的老头了，谁还加杠杆往里跳，人生短短几十年除非打工几年全款一套[得瑟]
换防，刚需逃跑，农民工主力来了，大涨开始了
刚需[呲牙笑]刚刚知道不需[呲牙笑]
不用感激誰。转淡只是因为大侠们钱包瘪了，没有什么秘密
前面的刚需掏空了六个口袋，现在新的刚需来了，他们掏谁的口袋呢？？？
炒糊了。
收入都没有了，看命啊？
老实人说老实话，农村百姓都看明白了，在城市买房不合算。
都是忽悠！西安刚发信息的房价都是说炒客的价！刚虚能跟吗？
还不是房价高，就是价钱太高了，才考虑多！你买一件衣服，会考虑那么多吗？
跌个毛线！